【房地产行业周报】王健林抵押万达酒店股权融资；深圳推共有产权房，售价约为土地出让市价5折；华夏幸福累计未如期偿还债务517亿

1月17日消息，***副**刘鹤在达沃斯峰会上表示，要处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系。刘鹤再次强调，房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。针对最近市场对中国房地产业所持的悲观论调，刘鹤认为，从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。

1月17日，根据港交所披露的信息显示，新加坡主权基金淡马锡已在1月11日持有万达酒店发展65.04%的股份，持有的股份数目为3066043100股，由淡马锡旗下公司向WandaCultureHoldingCo.Limited提供贷款，同时获得万达酒店发展的股份作为担保。万达酒店发展在1月12日早间公告称，1月11日公司控股股东万达商业地产海外有限公司已将其持有的全部3055043100股公司的股份质押给了贷款人，作为获得提供贷款融资的抵押品。万达海外为万达酒店发展的控股公司，由王健林最终实际控制。截至1月12日，万达海外持有公司3055043100股股份，约占公司已发行股本总额的65.04%。

1月17日，深圳发布的《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》提到，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善本市住房保障体系，深圳将推出共有产权住房。该办法对共有产权定义作出了明确解释，“共有产权住房是指**提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行**与购房人按份共有产权的住房。”售价方面，共有产权住房按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，购房者需持有的产权份额原则上不低于50%，其余部分为**产权份额。

1月16日，华夏幸福发布关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告。公告显示，截至2022年12月31日，公司累计未能如期偿还债务金额合计为人民币517.05亿元（不含利息，公司金融债务在签署《债务重组协议》后将按照重组协议约定的到期日执行，相应债务金额在调整后的日前将从未能如期偿还债务金额中予以剔除）。截至2022年12月31日，公司《华夏幸福债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1388.08亿元。

1月17日，中国恒大、恒大物业、恒大汽车悉数发布公告，罗兵咸永道会计师事务所（普华永道在香港的称呼）应公司的建议辞任核数师，从2023年1月16日起生效。中国恒大表示，集团的债务重组工作正在积极地推进，完成2021年审计财务报表尤其重要及关键。由于罗兵咸永道就集团持续经营编制基础及相关披露影响的评估，资产的减值评估要求额外的审计工作及程序，双方对工作范围及时间表未能达成一致，因此委聘另一家审计机构尽快推进审核工作，符合公司和投资者利益。据悉，普华永道从2009年恒大赴港上市时就开始担任其审计师，合作时间长达14年。

1月16日晚间，“厦门检察”官方微信号发布消息称，厦门建发集团有限公司原**委员、副总经理，建发房地产集团有限公司原**书记、董事长庄跃凯涉嫌受贿、贪污、国有公司人员滥用职权一案，及厦门建发集团有限公司原**委员、厦门建发城服发展股份有限公司原**书记、董事长施震涉嫌受贿、贪污、国有公司人员滥用职权一案，由厦门市监察委员会调查终结，移送检察机关审查起诉。日前，厦门市人民检察院依法以涉嫌受贿罪、贪污罪、国有公司人员滥用职权罪对庄跃凯、施震作出逮捕决定。案件正在进一步办理中。

1月17日，建设银行旗下建信住房租赁基金与万科联合创立的“建万住房租赁投资基金”在北京举行揭牌仪式。仪式上，建设银行董事长田国立和万科董事会**郁亮出席并见证了基金的揭牌及首批6个项目的交易文件和合作协议的签署。据了解，本次双方携手成立的基金规模高达100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产。据悉，本次与万科成立的“建万住房租赁投资基金”是建行第一次与房企成立合作住房租赁基金，基金规模高达100亿元。其中建信租赁住房基金（母基金）认缴出资约80亿元，万科认缴出资约20亿元。

近日，建发股份主要针对美凯龙收购后的债务承接、美凯龙资产、控股后美凯龙和建发股份业务协同作用、和地产业务布*进行了说明。建发股份董事长郑永达称，收购美凯龙股权是建发股份为了产业链和供应链产业的延伸，从公司长远发展思考的战略性并购。同时表示收购美凯龙是上市公司层面合作，重点纳入供应链板块业务，不会影响建发股份今年的地产拿地计划。对于收购后债务问题，建发股份高管强调，交易不涉及债务安排，未来控股的是上市公司美凯龙，不会对目前控股公司红星控股承债。此外，控股后会深度参与美凯龙运营，对于目前表现不好的自营和委管商场，将会进行调整。

1月19日晚间，珠江股份发布重大资产置换及重大资产出售暨关联交易公告称，广州珠江发展集团股份有限公司拟将所持有的房地产开发业务相关的资产负债置出，置入广州珠江实业集团有限公司与广州珠江健康资源管理集团有限公司合计持有的广州珠江城市管理服务集团股份有限公司100%股权，差额部分以现金进行补足。经交易双方友好协商，本次交易到期中拟置入资产最终作价7.78亿元，拟置出资产最终作价28.04亿元。

近日，据中国执行信息公开网近日披露的信息显示，融创房地产集团有限公司成为失信被执行人。2022年12月5日，融创成为被执行人，标的为1535892元。随后，因支付1535891.66元及迟延利息全部未履行，上海市奉贤区人民法院判定融创有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，融创成为失信被执行人。目前，融创存在多个被执行人信息，被执行总金额已超28亿元，此外还存在多个失信被执行人、限制消费令及终本案件信息，未履行总金额超1760万元。

历经三次递表，1月17日，润华服务终于登录资本市场，成功在港交所挂牌上市，开盘报1.38港元/股，较发行价1.70港元/股下跌18.82%，截至收盘，股价下跌26.47%，收于1.25港元/股，总市值约3.75亿港元。资料显示，润华服务是山东一家民营企业，成立于1996年，主要业务集中于医院及公共板块。2021财年，公司有39家在管医院和104个在管公共物业，山东本地业务占比超过九成。值得一提的是，润华服务在股权上并无国资背景，其主要服务对象包含当地国企、公立医院等。此次成功IPO，当地**对润华服务扶持力度不小，济南槐荫区发改委持有的城投集团作为基石投资者，认购了其4000万元的发售股份，占其全球发售股份数目超三成。

1月17日，泰禾集团发布公告称，控股股东泰禾投资集团有限公司部分股份被司法强制执行被动减持。据悉，泰禾投资本次减持6800万股，占其所持股份比例7.15%，占总股本比例2.73%，2022年12月31日10时至2023年1月1日已进行司法拍卖，申请拍卖人为申万宏源证券有限公司。截至目前，泰禾投资及其一致行动人已合计被动减持泰禾集团股份386,837,186股，占总股本的15.5425%。

近日，据港交所网站，龙湖智创生活在港交所招股书状态变更为“失效”。资料显示，龙湖智创生活为龙湖集团旗下空间服务品牌，融合了龙湖集团原物业服务、商业运营等业务的核心能力。数据显示，截至2022年末，龙湖智创生活在管面积为3.35亿平方米，合约面积为5.13亿平方米，在全国物管企业规模排名中列第七。就未来计划，龙湖集团表示，龙湖智创生活申请资料仍在持续更新中，后续将根据市场情况灵活决策，把控上市节奏。

1月18日，招商*置地发布公告称与句容金汇订立股权受让协议，句容金汇同意出售而广州招商同意收购销售股份(占项目公司南京盛香园房地产开发有限公司股权的18%)，代价为人民币2.61亿元。根据股权受让协议，句容金汇亦同意出售而重庆瀚置同意收购项目公司股权的15%。待收购事项完成后，项目公司将分别由重庆瀚置、南京招商及广州招商持有48%、34%及18%权益。据悉，项目公司主要从事地块的物业开发。地块位于中国江苏省南京市秦淮区中华门外中山南路以西，总地盘面积为19.93万平方米。

1月16日，招商蛇口发布公告称，刘宁女士因年龄原因申请辞去副总经理、董事会秘书职务，辞职后在公司担任高级顾问职务。根据《公司法》、《公司章程》规定，刘宁女士的辞职申请自送达董事会之日起生效。截至本公告日，刘宁女士持有公司股份14.86万股，辞职后将继续按照相关法律法规、规范性文件的规定管理其所持公司股份。刘宁女士不存在应履行的承诺事项。

1月17日，首开股份发布公告称，王立川先生因个人原因，申请辞去公司董事职务。根据《公司法》及《公司章程》的有关规定，王立川先生的辞职报告自送达公司董事会之日起生效。

1月18日，红星美凯龙发布公告称，因相关工作安排原因，郭丙合提出辞去副董事长、执行董事职务，车建芳女士及蒋小忠先生提出辞去执行董事职务，郭丙合先生及蒋小忠先生亦辞去董事会战略与投资委员会委员身份。陈淑红女士提出辞去非执行董事职务。上述辞职事项自书面辞职报告送达董事会之日起生效。

1月19日晚间，新城控股公告称，董事会于近日收到公司董事兼总裁梁志诚先生提交的书面辞职报告。梁志诚先生因个人原因，申请辞去公司董事及总裁职务。后经公司董事会提名委员会审查通过，董事会同意聘王晓松先生任公司总裁，任期与本届董事会任期相同。

1月18日，据深交所披露，华润置地控股有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已获通过。债券类别为小公募，拟发行金额为100亿元，发行人为华润置地控股有限公司，本次债券募集资金拟用于偿还公司有息债务，本次债券拟用于偿还的有息债务包括到期公司债券及公司其他有息债务。

1月14日，据上交所披露，重庆龙湖企业拓展有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已获受理。债券类型为小公募，拟发行金额为200亿元，发行人为重庆龙湖企业拓展有限公司，承销商/管理人为中信建投证券股份有限公司,中信证券股份有限公司,中国国际金融股份有限公司。

1月18日，中骏集团对外宣布，旗下厦门中骏集团有限公司成功发行2023年度第一期中期票据，发行规模为人民币15亿元，期限3年，发行利率为4.1%。债券主承销商为中信证券股份有限公司，联席主承销商为交通银行股份有限公司、恒丰银行股份有限公司。据悉，该期中期票据由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增”）提供全额无条件不可撤销的连带责任担保。随着此次中期票据的成功发行，中骏集团成为继龙湖、新城、美的等之后，第9家获“中债增”担保发债的民营房企。

1月13日，富力地产发布2022年销售简报。2022年12月的月内总销售收入约为人民币20.4亿元，销售面积达约153,500平方米。2022年全年，总销售收入约人民币384.3亿元，销售面积达约2,851,000平方米。

1月17日，华侨城A发布2022年销售简报。2022年12月份公司实现合同销售面积27.6万平方米，合同销售金额50.2亿元。2022年度公司累计实现合同销售面积266.5万平方米，较上年同期下降33%，合同销售金额552.7亿元，较上年同期下降33%。

1月18日，招商*置地发布2022年销售简报。截至2022年12月31日止年度，集团获得合同销售总额约为人民币478.61亿元，同比减少约13.29%，而合同销售总面积约为1,931,711平方米，同比减少约19.24%，平均售价约为每平方米人民币24,777元。2022年10月1日至12月31日期间，集团连同其联营公司及合营公司获得合同销售总额约为人民币142.64亿元，同比减少约21%，而合同销售总面积约为739,289平方米，同比减少约1.04%，平均售价约为每平方米人民币19,294元。

1月19日，华发股份发布2022年业绩快报。报告期内，公司实现销售金额1,202亿元，销售面积401万平方米，年度回款总额约734亿元;净利润保持基本平稳，受项目权益比例下降影响，归属于上市公司股东的净利润同比下降19.80%，营业收入591.28亿元。

1月19日，大悦城发布2022年销售简报。2022年，物业开发方面公司连同其附属公司、联营公司及合营公司获得合同销售总面积约为738,965平方米，合同销售总金额约人民币273.13亿元。

1月19日，新世界发布2022年度业绩预亏公告。预计2022年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期(法定披露数据)相比，将出现亏损，实现归属于上市公司股东的净利润-5,750万元到-4,650万元。预计2022年年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-9,230万元到-7,570万元。

1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部表示，大力支持刚性和改善性住房需求，推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险。会议还指出，要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

据贝壳研究院，自央行、银保监会建立首套房贷利率政策动态调整机制以来，截止到1月16日，符合条件的城市中已有太原和唐山下调首套房贷利率至3.8%。随着政策的逐步落地，预计后续将有更多城市下调首套房贷利率。截至1月16日监测数据显示，首套利率低于4.1%的城市共11个，上月为19个。本月新增2个超低限城市，另有贵阳、昆明等10个城市利率回升至4.1%。首套利率回升是由于2022年9月央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策期满结束。

据国统*数据显示，2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。此外，在房地产开发投资方面，2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

1月13日，58同城、安居客发布《2023春节置业意向调查》，通过对生活在一线和新一线城市的80后-00后意向购房者进行调研和分析，调研显示，春节期间购房意向有提升的迹象，超过80%的意向购房者有在春节假期期间去看房购房的打算。春节期间，首套房和二套房意向购房者的需求迫切程度也出现区别。针对首套房，“打算买一套”的意向购房者占比66.8%。而打算买二套房的购房者占比33.2%，有41.7%的意向购房者只是打算看房但不一定买。值得关注的是，2023年选择回家乡置业的比例明显减少，说明返乡置业的热度已经明显下降。

1月16日，国家统计*发布的12月房价数据显示，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。2022年12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个，同比下降城市有53个，比10月、11月增加2个。易居房地产严跃进指出，12月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-2.3%。当前房价指数跌幅总体上没有扩大，说明四季度持续性的三支箭政策，减少了房企恐慌性降价的心理。但需要看到，此类跌幅也没有明显收窄，尤其是12月份各地楼市交易没有非常强的翘尾现象，这也要求我们不能盲目乐观，在稳房价方面需要继续发力。(本文首发于钛媒体APP，作者|章橙)

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【楼市危机】比亏损更要紧的——避免“停工”现象蔓延！-太原诸葛找房

2022年的3月，太原楼市的小阳春迹象不明显，根据前三周的情况看，预计仍是销售比较惨淡的月份，近一年太原的房价也是一直持续下跌的趋势。

楼市的投资客基本已经“金盆洗手”，不再参与楼市的投机。楼市的销量也是一副“躺平”景象，不管阳春是否布德泽，依旧不生辉。

隐藏在楼市下行下的危机现象，正是期房项目的复工和停工问题，此类现象尤其在315期间有一定蔓延的迹象。“保交楼、保民生、保稳定”便尤为重要，维护购房群众合法权益，防止“停工”的蔓延比买房亏损更重要。

2022年开春之后，停工和虚假复工的项目数量越来越多！停工如果一年以上，便是俗称的“烂尾楼”。

这样的项目往往房企合规程度不高，加上资金链断裂无力继续开发，债务纠纷繁多，银行也不愿意贷款，**难以接管。既浪费了土地，也破坏形象，还影响了投资者和消费者的对楼市信心。

打开领导的留言板，太原留言板中最多就是期房项目的“复工”问题。

4，账面1%枯竭的阳光城多次“停工”5，债务危机的当代也“停工”近半年

除了品牌房企的“停工”现象外，本土房企也出现不少，而且多为遗留问题。

除了几千户的项目外，也有很多并不出名的小项目，大多都是二三栋楼，甚至会占据了“核心”城区，譬如在繁华的长风街平阳路口，也有项目“停工”了许久。

本土房企本身或许就是“以小博大”，能力尚不具备，可行性分析时也风控不足，于是多延期，自然也有出现了部分停工，故而近些年以购买品牌房企项目为主。

然而2022年，品牌房企的“停工”现象也有增多迹象，其根源是恒大暴雷之后，过去的房地产高杠杆高周转的旧模式开始失灵。

以营销带动高周转的操盘方法失效，在今年年初1-2月房企的销售金额环比来看，头部房企就平均掉了四五成，其他房企的数据会更难看。

2022年2月居民中长期贷款为负值，这也是近几年的首次出现。首先中长期贷款以车贷房贷为主，且以房贷为主，出现负值必然是消费需求的减少，房贷量降低。

其次，出现负值并非是完全没有购房贷款的需求，而是贷款中提前还款比新增贷款的规模高。也就是说，房产的金融属性在降低，长贷短还的客群比例在增加。

项目停工还有部分原因就是项目本身的定位不准，产品和市场的需求存在差异，即便是行情走弱的情况下，太原依旧有适应市场需求销量过百套的项目，如招商，龙湖反观有些项目即便是价格调整，销量依旧惨淡。

市场供过于求的时候，房企之间，项目之间的竞争就会越加精细，如房企的实力，房企财报，房企债务，房企的相关财务等。

其次在工期上，实力偏强的项目可能二年就达到了准交付条件，如龙湖天钜，中铁诺德逸宸云著。反观部分项目工程进展缓慢，客户的信任和购买倾向自然也会降低。

查阅部分资料和请教了行业的前辈，“停工”中有不少是有所善终的，可能经历数年等待，还是给购房者安顿解决。

1，河西“停工”的和风雅居和山西三建合作为三建和平里，如今该已经竣工交付。

4，逾期近十年的中环壹号也实现了交付，虽然交房后问题依旧很多。

5，千禧集团逾期八年的中环美爵酒店如今也营业，更名中环禧悦酒店。

6，“停工”逾期三年的山钢铭著，去年也开启了项目复工复产，走上正轨。

关于本土房企按下暂且不表，主要是说一下品牌房企的“停工”现象其未来解决趋势，楼评君简单梳理一下。

1，譬如恒大的金碧天下，御湖庄园，滨河府，御景湾，珺睿等这类项目中已经有工程建设底子，大概率会在主管部门牵头下，二季度实现复工复产，朝向交付进展。

2，而恒大尚未开发的土储，大概率先让恒大自行找相关的房企或合作方进行合作开发，或转售，同时以国企为背景的建投，龙投和以央企背景的中铁，招商蛇口等着手进行接手承接做开发。

3，房企集团虽资金陷入危机，但是尚能救治的如融创，碧桂园，远洋等先“断臂”筹集资产以自救，可能会给与一定的纡困政策和扶持，同时也会绑定一定的要求，如要求房企对开发物业的持有比例和运营年限等。

4，对于难以解救濒临破产的房企，尤其是可能会撤出太原发展的房企，如泰禾这类的房企，督促企业积极协调复工，并协同组织业主共同推进已售的楼座交付。

经历当下楼市中期房的诸多风险之后，购房者对于选择楼盘必然会有新的认知和判断。楼评君也简单给与大家几个忠告！

如果可以的话，多了解一下项目多的地价、楼面价，再结合一下项目的售价和工程成本等，粗略测算项目是否是严重击穿成本，是否有拆东墙补西墙的嫌疑。否则购置此类项目，延期交房和项目质量存在较大风险。

虽然购房者做不到金融和经济学出身，但大部分的房企，尤其是上市房企股票是公开查阅的，其公开信息披露会有很多重要信息看作为参考，股价的走势也是风向标。优先选择央企和国企，民企龙湖也不错。另外对企查查也要关注其纠纷的相关信息。

购房过程中建议公开录音录像，留存购房期间的相关证据，对于非标准的承诺权益，要求出具官方认证，尽可能详尽的写入合同或续充协议。对项目的海报以及宣传资料，也要辨伪存真，遇到虚假广告，饥饿营销则及时向监管部门投诉和维护自己合法的权益。

购房之前，先去目标项目的周边进行实地走访，和附近的经营商户多了解区域的发展情况。如果该房企有做的其他项目，也要去观摩和入住的业主多沟通，一般业主都有业主群，房企存在的一些“龌龊”举措，业主人人皆知。另外还有一种潜伏的方式，穿上中介的正装不以客户身份，到售楼部坐在洽谈桌上坐着，多听项目的实际情况。

在饭点时间去项目工地上，请下班的工人吃个饭，递根烟，让他给你聊聊项目情况，标准工地会有工人数量，工期进展的信息。从工人那可以了解到，工程的用料质量，工期的进展，甚至施工方的工资是否拖欠，以及工程物料是否充裕。

精装项目需要结合样板间标准，在签订合同时要仔细推敲装修部分的条款。在样板间也带上激光测距仪测量尺寸，留存视频证据；施工过程中，有条件可以到工地看一看，了解施工情况；在收房验房时建议外聘专业验房师出具报告。

查看五证时也要看楼座和时限，约定好延期交房的赔偿数值，并咨询专业人士。

后记：招商时代主场

作者：太原楼评编辑：张明

图片：来源于网络侵删

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五证齐全是不是就不怕开发商跑路

开发商跑路其实最终规定为：资金链断了，但是他是怎么讲资金链断了，就很多种可能了，所以五证齐全也难免，但是这样的房子相比较而言是可靠的

碧桂园的资金链是否会断裂？

又一家知名地产公司债务违约了，近日宝龙地产(01238.HK)发布公告称，公司未在7月25日到期日前偿还2129.4万美元票据的本金和利息。

自从去年以来，相继有多家知名房产企业债务违约，楼盘陷入停工烂尾的困境中。笔者按照时间顺序整理出暴雷企业清单，供大家参考避坑。

华夏幸福，产城地产龙头，负债规模约2600亿，2020年12月首次承认52亿债务逾期，宣告暴雷。

恒大，龙头房企，负债规模约2万亿，2021年正式宣告暴雷。

蓝光，川渝房企，负债规模约2000亿，2021年5月中期票据违约，宣告暴雷，目前逾期未偿还债务已达300亿。

宝能地产，深圳房企，负债规模2000亿，2021年8月理财产品逾期，宣告暴雷。

佳兆业，粤系房企，负债规模约2300亿，2021年11月3亿理财产品未兑付，宣告暴雷。

奥园，粤系房企，负债规模约2500亿，2021年11月，6590万元信托贷款违约，宣告暴雷。

阳光城，闽系房企，负债规模约3500亿，2021年公司理财未兑付，宣告暴雷。

富力，粤系房企，负债规模约3000亿，2021年12月7亿美元债展期，宣告暴雷。

融创，龙头房企，负债规模约1万亿，2022年3月美元债展期，宣告暴雷。

世茂，龙头房企，负债规模约4000亿，2022年3月公告60亿信托展期，宣告暴雷。

正荣，闽系房企，负债规模约2000亿，2022年2月公告美元债违约，宣告暴雷。

龙光，粤系房企，负债规模约2000亿，2022年3月公告美元债违约，宣告暴雷。

中梁，浙江房企，负债规模约2000亿，2022年4月公告美元债寻求展期，宣告暴雷。

绿地，上海国资参股房企，负债规模1.2万亿，5月27日对将于6月25日到期的美元债寻求展期。

宝龙，闽系房企，负债规模约1800亿，2022年7月美元票据违约，宣告暴雷。

头部房企里还有碧桂园独立风浪中。2021年度碧桂园实现销售额5230亿元，超越恒大，力压绿地荣登世界第一大房地产企业。截止2021年末，碧桂园在建项目有三千多个，资产总额1.95万亿元，债务总额1.65万亿元（比恒大的2万亿要少一些），其中短期金融负债约为644亿元，可自由使用现金和现金等价物为1469亿元。

笔者比较关注碧桂园的原因是它体量巨大、楼盘众多，而且深耕三四线等下沉市场，涉及到的购房者尤其是平民购房者数量众多，社会影响面巨大，其安危对大陆房地产市场走向有着举足轻重的影响。

笔者从现金和销售等方面对碧桂园的运行状态为大家做比较详细的分析。

上图是碧桂园从2014年末到2021年末的现金储备、短期借款和长期借款发展变化情况。可以看出，从2015年涨价去库存开始到2018年是碧桂园快速发展的时期，自2019年起由于建设工地事故频发，不得不放慢了发展的脚步，销售额被恒大超越。不过却也因祸得福，得以提前刹车进入疫情期间，规避了首批暴雷的风险。

从疫情以来，碧桂园的现金储备大幅下降，而短期借款和长期借款的降幅则不明显，2021年末就到了一个临界点，现金储备和长期借款持平了。碧桂园的现金储备是不足以覆盖所有的金融借款的，再算上需要支付的供应商欠款，现金储备就显得更加不足了。偿还金融借款和供应商欠款，只有靠新的购房人预付款和增发股份来完成了。

再看销售额情况。2021年和2022年碧桂园每月公布的未经审计的权益合同销售额（包括集团和联营、合营公司的数据）情况如下图：

可以看到，2021年8月受恒大暴雷事件影响，碧桂园月度销售额明显下降。至于12月份销量的异常降低估计是要留一些数字给下年的财技。

2022年权益合同销售额呈现出V字形走势，受疫情影响4月份销售额达到谷底，5月份开始回升，到6月份还未回到1月份的水平。今年1～6月，碧桂园完成权益合同销售额合计1851亿元，只是去年同期的六成，时间过半，完成额只是去年数据的三分之一。

2021年碧桂园现金流情况如下图，经营净现金流为正的108亿元，融资净现金流为-129亿元，投资净现金流是-180亿元，总和的净现金流是-200亿元。

碧桂园5230亿元的销售额只带来了108亿元的经营净现金流，仅有2%的比率，低得可笑。房地产真的是很低效的行业，资产的收益率比银行存款还低，开发商可以说是为地主和银行打工的。老王说的开发商不赚钱是真的，只不过是可以把企业经营杠杆拉得很高，用一元钱做十元钱的生意，圈很多钱进来显得很“有钱”。房企风光的时候挥霍的那些钱其实不是自己的，是购房人的、银行的、供应商的、股民的等等，等到衰落的时候这些钱都是要还回去的，还不回去就只有暴雷破产了。

碧桂园今年的现金情况还没有出来，但从已发布的前六个月销售数据来推测，经营活动净现金流已经不必指望了，肯定会有很大幅度的下降，而且由于有管理费等很难缩减的固定开支，经营净现金流很大可能还会变为负数。这种情况下，日常经营活动不但不能为企业整体贡献现金，还会拖累和消耗企业的存量现金。

如此看来，碧桂园想要保证资金链不断裂，只能指望在如下两个方面取得重大突破和成果了：

一、筹资方面（也就是借款和股权增发）。必须要取得较大额度的长期借款，以替换短期借款，改善金融债务的结构。

但在整体行业不景气的背景下，融资难度会加大。屋漏偏逢雨，6月22日，国际评级巨头穆迪将碧桂园企业评级下调，正式调入“垃圾级”，并且在之前的6月8日，另一家国际评级巨头惠誉已将碧桂园的企业评级纳入负面观察名单。

7月14日碧桂园公告其子公司在二级市场购买其孙公司已经发行的债券，相当于是回购债券，目的是让其孙公司的债券价格不至于跌得太低。这样看来碧桂园现在不但难以发行新的债券融资了，而且为了维持已发行债券的价格，还得再付出真金白银。

下半年尤其需要关注碧桂园重大筹资活动的发起和进展情况，比如增发新股、发行债券、发行优先票据等活动的消息。最近碧桂园公告拟配股融资28亿港元。一般观众感觉28亿港元听上去金额挺大的，但对于碧桂园这样体量的巨无霸来说，这不过是杯水车薪，象征意义远大于实际意义。不上百亿的事情对整体趋势没有大的影响。

二、收回投资方面（也就是卖资产）。必须要把以前投资的资产转卖以获得现金。碧桂园可能也没多少优质资产可卖的，物业公司算不算？总部大楼？

在今年不利的*面下，融资净现金流很大可能还是负的，投资的回报也不多，整体现金储备预计还会有较大幅度的下降。现有1400多亿的现金储备会被债务快速消耗，今年到期的金融债务就有600多亿元，明年还会有更多的债务到期。

今年还有半年时间，碧桂园的资金链是否会断裂？笔者认为其还可以挺一挺，毕竟去年末还有1400多亿元的现金储备，全部拿来偿还今年要到期的短期借款还是够的，杨氏父女比较专注、谨慎、低调，不像许老板和孙骑士那样三心二意、大开大合、大笔挥洒。

但今年过去了，明年呢，所有这些债务不论如何优化调整，最终还是要由新的购房人来付钱抹平的。重申一下我在以前文章里提出过的一个观点：没有一家房企经得住新增销售收款的消失。各位看官，你们扪心自问，这个时候即便是打折四五成，你们还敢把大笔钱财付给碧桂园购买它的期房吗？

老板跑路是否有罪？资金链断裂，老板跑路。欠下很多债务，但没欠工人工资。有罪否？如果有罪，会怎么判？

有如下情形的，可能构成合同诈骗罪。1、没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；2、收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；合同诈骗罪是数额犯，刑期从拘役到无期。

富力地产债务再创新高，融资成本翻倍，更艰难压力下如何负重前行？

负债率这么高，很危险，19年到21年刚好又是偿债高峰期。一旦房地产市场遇冷，回款不及时，各种问题出来，房子就更难出售，恶性循环下只能倒闭。