首创置业黯然退场

   “三道红线”的到来意味着中国房地产时代上半场彻底的终结，即便是像首创置业这种国企也需推陈出新、涅槃重生。

2021年6月25日，有市场消息传出，首创置业（2868.hk）或将私有化。当天首创置业股价开盘迅速拉升，盘中涨幅一度冲至68%，最高达1.88港元/股。

两周后，官方公告姗姗来迟，首创置业正式披露了相关消息，公司将向港交所申请自愿撤销H股的上市地位。要约人北京首创城市发展集团有限公司，提出以2.8港元/股将其私有化，注销总额为52.9亿港元。

在复牌后，公司股价暂升45.93%，7月12日，首创的股价已经跃升至2.54港元，创近两年来新高。

首创置业究竟缘何会走上私有化退市的道路？常年萎靡、H股交易量差只是其寻求私有化退市的诱因。主因还是由于近几年销售能力下降、业绩下滑。

01 股价萎靡

首创置业自2003年上市至今日，股价长期在2元以内徘徊，而在今年4至5月期间一度跌入1元大关。此外，公司交易流动性也长期处于较低水平。

作为北京**所属的大型国有企业，首创置业的业务布*包括住宅开发，奥特莱斯综合体，城市综合体，土地一级开发等核心业务。同时对于文创、高科技地产、长租公寓等赛道也有所布*。

2020年3月，公司公布的年度业绩数据显示，营业收入212.48亿元；营业利润18.19亿元，同比下降49%；归母净利润9.82亿元，同比下降54%；毛利率23.66%，同比下降8.99%。

首创财务总监范书斌对此解释道：“受到新冠疫情和部分城市调控的影响，公司二类开发项目销售速度不及预期，高毛利一级开发项目也未能上市，同时奥莱业绩也受到较大冲击，多重不利因素影响下，公司业绩同比有所下滑。”

与此同时，奥莱综合体业务也向集团总部出售转让。

很显然，把奥莱剥离港股上市公司主体，可以减少港股对于资本运作、资金融资方面的限制；而总部的出手相助，可以提升其融资信用担保的资质，从而更好的支持奥莱在全国的健康发展。

盈利表现不及预期，首创置业长期以来的高杠杆同样存有隐患：现金短债比为1.13，净资产负债率为127%，剔除预售款后的净资产负债率为71.3%。三道红线中仍然踩中两条。

其实首创系的资金问题在今年5月就已有所端倪。4月末，上海电气通讯技术有限公司由于应收账款发生逾期，向法院提起了诉讼，请求判令被告首创集团、首创贸易公司向其合计支付货款11.93亿元及违约金。

一石激起千层浪，首创集团的资金问题瞬间引发了社会各方广泛地关注。

是什么让首创置业的资金压力与日俱增？又是什么让其二级市场表现低迷以至退市？

02战略摇摆

纵观首创置业的发展历程，其战略模式经过了三个阶段的转变，分别为离京、回京、再离京。

2002年公司在京起步，一年后于香港联交所主板上市。此后迅速进入成都、无锡等市场，实现了环渤海-中西部-长三角的区域布*。

但是受到08年金融危机等多方面因素影响，大多数项目遭遇了去化慢的问题。

据统计，公司从拿地到开盘的平均时间间隔为2.17年，开盘3年后的累计销售进度过慢，使得首创置业在土地一、二级开发后无法快速转化出销售业绩，回笼现金流。

因此京外投资逐步减少，投资重点开始重新转回京津冀地区。此时的首创集团也积极发挥了大股东的资源优势，使得公司以低成本、低投入获取城市核心地段优质土地资源。

随着“330新政”等一系列利好政策的提出，公司在京津冀的销售业绩也创下新高。但过度依赖环京地区导致错过了三、四线城市的开发，京津冀以外地区的销售业绩长年处于不温不火的状态，增速趋缓。

反观此时加仓三四线城市的房企，以万科、碧桂园、恒大、中梁控股等为代表，均实现了规模上的跨越式发展。

对于企业来说，在全国化进展不顺的情况下，专注熟悉的地区无可厚非。但是轻率地放弃三四线城市，也等于放弃了扩大规模的大好机会。

随着环京地区“317新政”等限购政策的不断升级，公司被迫再次离开京津冀，开启了全国化的进程，而此时大本营京津冀地区的销售也不断回落，增速由2017年的16.23%降至2019年的1.16%，增长接近于停滞。

03领军人物更迭

客观的讲，首创置业的战略摆动，与其大股东首创集团的领军人物更迭密切相关。近些年围绕首创集团董事长的话题可谓是层出不穷。

作为与王石、潘石屹，冯仑等中国房地产黄金一代的领军人物，在中国房地产行业最黄金的十多年时间里，正是刘晓光将首创置业推上行业龙头，公司也于2003年成功在港股上市。

刘晓光一度在京津冀地区疯狂扩张拿地。以至现在，首创置业还能继续啃刘晓光的“老本”，同行也戏称其为“京城地主”。

根据2021披露的半年报显示，公司一到六月实现销售面积32万平方米，而京津冀地区就达到了12.2万平方米，

然而首创的日益强大却无法掩盖刘晓光人生的跌宕起伏。2006年6月，因涉嫌违规土地交易，刘晓光曾被带走调查，随后回归重新主持工作，并担任首创集团董事长直至2015年。2年后因病逝世，享年62岁。

刘晓光后，王灏曾短暂出任首创集团董事长一职。但王灏的首创之旅更像是基层历练，仅半年之后便离开首创步入政界。

2016年9月，李爱庆出任首创集团董事长及**书记。空降首创前，李爱庆曾任北京市国有资产经营有限公司董事长。

李爱庆的空降让首创置业近年来将更多将精力转移到长三角、大湾区、武汉等南方城市，销售规模也持续维持在800亿元左右水平，但却始终难以突破千亿大关。

“首创置业作为国企会更多承担社会责任，过去较多开发高档住宅、未来会更多参与到保障房、长租房、集体房、安置房建设，以满足刚需和内需。利用企业较低的土地成本，更多投入保障房建设。”李爱庆在接受采访说。

在李爱庆的带领下，首创集团逐渐完善了环保产业、基础设施建设、金融服务业务等多元化的产业布*。并有首创置业、首创博桑、北京首创股份、首创环境控股等多家上市公司。

2020年5月，李爱庆不再担任首创集团董事长与**书记的职务，由原北辰实业董事长贺江川接任。然而，仅仅退休1年的李爱庆于今年7月6日因涉嫌违法违纪被带走，正在接受纪律审查和监察调查。

04结语

首创置业，作为“京派房企”的典型代表，历经了刘晓光时代的如日中天，也品尝过李爱庆时代的五味杂陈，现如今面临退市私有化的无奈结*。

“去开发”已是大势所趋，虽然长年估值过低导致融资困难，但作为国企，首创需要承担更多的社会责任，跻身于更多的长周期业务。相反若是上市平台，细小的战略举措就会影响公司的股价波动，影响公司的市场预期。

因此看，首创置业的退市行为不失为识时务之举。

“三道红线”的到来意味着中国房地产时代上半场彻底的终结，在融资通道愈发收窄的环境下，即便是像首创置业这种国企也需推陈出新、涅槃重生。

在私有化尘埃落定后，首创置业也将彻底改名首创发展，探索业务多元化的发展方向。

如十八里店的首创繁星，建筑面积达到40万平方米，曾拿到中央财政专项资金2亿元以上的补贴，成为北京市获得最大专项资金支持的单个租赁房项目。再如北京文创园朗园，已经实现品牌扩张，逐渐布*于杭州厦门等城市。

与此同时，退市回归首创集团的大系统，对于其业务本身也充满利好，毕竟AAA的信用评级大部分也源自于股东的担保背书。相信在“三道红线”指标持续改善后，首创的千亿魔咒或将打破。

城市规划中河道蓝线是什么？

一、城市红线，是指城市规划区内依法规划，建设的城市道路两侧边界控制线，包括规划和已建成的城市主、次干道、国道、省道、高速公路、供水、排水、燃气、电力、电讯、管沟、消防疏散通道、防洪堤等内容。二、城市绿线，是指城市规划区内依法规划，建设的城市绿地范围的边界控制线，包括公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地等5大类别。三、城市紫线，是指城市规划区内依法规划、保护的历史文化建设的边界控制线，包括国家、省、市公布的历史文化街区、历史建筑和文物保护等内容。四、城市蓝线是指城市规划区内依法规划、建设或保护的现有城市水体规划水期边界控制线。

创新轻资产模式 北辰实业地产与会展稳健前行

在房地产整体下行的大环境下，北辰实业（601588）交出了营收增收22.8%的答卷。

3月16日，北辰实业（股票代码601588，以下简称“北辰”）发布2021年财报。截至2021年12月31日，北辰总收入为220.9亿元，投资收入2.5亿元，总营收224.4亿元。其中，营业总收入同比上升22.77%。利润总额和归属于母公司净利润分别为5.7亿元和2.03亿元，同比分别下降51.27%和25.21%。

在业内比较关注的流动负债方面，北辰流动负债为116.31亿元，较2020年的95.94亿元增幅为21%，略低于营收增速1.8个百分点。而129.6亿元的现金余额和流动负债比为1.11，处于三条红线中的绿档，同时北辰的其他两条红线也为绿档。

整体而言，北辰的去年业绩透露出“稳”字诀，依然获得了资本市场的认可。财报发布翌日，北辰股价盘中上扬近3%，总市值82.5亿元。

2021年对房企来说是艰难的一年。这一年因为疫情和调控的影响，多家房企出现资金链断裂导致爆雷。强如行业领军企业万科都喊出了“活下去”的口号，而活下去也成为众多房企的努力所在，数家房企在预计2021年总营收时都出现了不同程度的下滑。

在这样的大背景下，北辰在2020年营业总收入180亿元的基础上，2021年营收增幅22.8%。这其中地产和会展功不可没，两者构成北辰高质量发展的两架马车。

报告期内，北辰房地产业务收入占总营收的91%，成为其主要收入来源，实现合同销售金额和销售面积分别为167亿元（含车位）和95万平方米，较上年度均上涨37%，北辰房地产开发的物业类型涵盖高档住宅、别墅、公寓、写字楼、商业物业等多业态项目，具有较强的复合地产开发能力。截至报告期末，北辰房地产开发业务已进入北京、广州、长沙、武汉、杭州、成都、苏州、南京等15个城市。

在会展方面，北辰成功引入优质战略投资者，成立首都会展集团，打造以会展服务运营为核心的现代服务业产业集团。在面对疫情的情况下，首都会展集团首次以专业运营商的身份主承办2021年中国国际服务贸易交易会并圆满完成北京冬奥会、冬残奥会服务保障任务，品牌影响力持续提升。

并且在会展功能的牵引力下，北辰积极带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展。持有并运营的投资物业包括位于北京亚奥核心区的国家会议中心、北京国际会议中心，以及位于长沙的北辰洲际酒店等，总面积逾134万平方米。

此外，北辰实业凭借良好的信用水平及风险管控能力，积极拓展多元化融资渠道，持续保持较低融资成本优势，抗风险能力不断增强。

在这场疫情持久战中，房地产行业“危”与“机”并存。一方面，“房住不炒”，延续“因城施策”等房地产调控政策和信贷环境整体趋紧，给房企在获取土地、项目开发建设、销售及融资等方面带来一定风险，加之消费者的消费欲望受限，地产回款周期变长，容易崩发地产商资金链的断裂。另一方面，房地产行业的市场空间与机遇仍然巨大。例如从近期的市场成交数据上来看，一二线城市的市场需求更为坚挺，回暖的迹象明显。而在融资环境上，对于坚持长期稳健发展、财务状况良好、坚持产品品质的企业，也明显会得到更多的支持。

面对房地产行业发展的“危”与“机”，北辰实业将进一步推进精细化管理，坚持适度规模，同时以“尽心用心”赢得业主信任，提升客户满意度。

与此同时，业务的发展离不开人才储备，尤其是专业型人才与高级管理人才更是发展的关键。为规避人才短缺的风险，一方面，北辰选聘职业经理人，全面推行经理层成员任期制契约化管理，举办企业领导人员与年轻干部人才提升经营管理能力等培训班，推进高素质专业化领导人员队伍建设；另一方面，其通过加大应届毕业生的引进与培养，加速人才储备，强化基础人才队伍建设。

会展作为北辰营收的重要组成部分，与投资物业经营构筑成北辰轻资产经营模式，以应对不断加大的房地产市场风险。

而在从“重”到“轻”的资产管理模式转型过程中，创新是必不可少的。例如在寻求突破中，北辰选择加速会展的数字化建设，成功建设完成北辰会展管理信息系统，这也是国内第一套自主研发的集团版会展场馆管理系统，通过收集、处理其所管理的各会展场馆大数据，实现资源共享和信息互通。

在轻资产的路上，北辰持续推进会展场馆和酒店品牌的经营管理输出，市场份额得到进一步扩大，报告期内，北辰在雄安、成都、重庆新签约4家受托管理场馆及酒店，新增中关村论坛永久会址等顾问咨询项目14个，截至目前，首都会展集团已进入全国27个城市，顾问咨询场馆及酒店项目52个，受托管理场馆及酒店项目35个，实现受托管理场馆总面积达334万平方米，继续保持行业领先地位。

值得一提的是，北辰尤为看重行业研究，通过研究来引领业务成长。报告期内，北辰完成北京市“十四五”时期会展业发展规划等课题，发布《中国展览指数报告（2020）》。同时持续推进与高校合作，加快培养会展人才，联合课题攻关。

报告期内，北辰会展及投资物业实现营收18.21亿元，同比上升4.78%，因疫情等外部客观原因，税前利润为-1.5亿元。但创新会展轻资产模式，仍将是北辰未来高质量发展方向的之一。

作为冬奥大家庭酒店接待服务的重要载体和签约酒店，北辰洲际酒店、五洲皇冠国际酒店、五洲大酒店、国家会议中心主体及大酒店、北辰亚运村宾馆，让北辰与北京“双奥”有着密不可分的联系。其中，大家庭酒店是国际奥委会和国际残奥委会的赛时总部，是外方的运行调度指挥中心，也是奥林匹克及残奥大家庭客户群的主要驻地，在冬奥会赛时运行体系中扮演着极为特殊的角色。

北辰为服务好冬奥会、残奥会，有序地开展硬件环境改造提升，以“绿色、环保、科技”的可持续为前提，对面客区域及客房进行装修翻新，努力打造更加舒适人性化的环境，升级了无障碍客房和相关设施，为参加冬残奥会的客人构建安全、顺畅、适用和人性化的无障碍环境。在冬奥会、冬残奥会期间，北辰在场馆内管理着1400余名合同商、员工、志愿者，为场馆的稳定高效运转提供坚实的保障。为充分展现“北京服务”风采，北辰开展了大规模的涉及酒店专业服务技能、餐饮菜品创新、英语口语、基本急救知识和防疫操作能力等多方面的培训和岗位技能练兵，累计开展115个培训项目、176场职工技能比武，参加培训人数5508人，参加比赛人数近4000人。各酒店制定了近千个详细的分场景服务方案和各类应急预案，反复模拟演练。不仅提供了让参赛各国满意的服务，也再一次增加了国际服务经验，提升了北辰服务水平。

北京冬奥会、冬残奥会虽已圆满落幕，但北辰用心传递中国服务的精神得以延续和传承，以专业、细致服务感染北辰的每一位客户和业主，用心打造服务体系，无论是在地产还是会展业务上，均构成了北辰一大特色。

综上，针对诸多不确定风险，北辰选择了稳字当头，并在严控风险的前提下加快创新驱动步伐，于变*中发现并把握机遇。在2021年房地产整体“动荡”的情况下，依然稳如磐石，取得了营收增长22.8%的成绩。未来，公司将以稳中求进作为工作总基调，沿着轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展的发展方向，稳健前行。

北辰实业股票有前景吗？

有前景

北辰实业,上海A股上市公司,股票代码601588,低价大盘股,主营业务是房地产开发,物业管理,公寓,客房,住宿服务等,二零二一年三季度报每股收益六分钱,营业利润171.94亿元,该公司营业能力比较差,股性不太活跃,前景一小般般,不适合长期投资,

绿线是根据道路红线退的么，建筑红线是在什么情况下才需要退让，是不是参照道路红线退啊

所谓建筑红线，就是规划规定设计时不允许有任何建筑构件超出的界限。至于需不需要退红线，则要根据规划图的道路和建筑设计规范进行设计。

长沙北辰“人工湖”爆火背后房屋质量更引人深思

“这个塑胶人工湖承包了我全年的笑点……”

自11月15日，长沙北辰中央公园塑胶“人工湖”被曝光以来，其热度一直居高不下，不仅仅是成为全国人民茶余饭后的笑资，更已“火”出国门。

小区问题多达16项

当塑胶“人工湖”在四海八荒走红的时候，我们应该透过现象看本质。这场闹剧的背后，开发商不走心的“服务”、小区房屋安全质量问题才应该是大家关注的重点。

据北辰中央公园业主反映，北辰中央公园D+F+C区还有多达五大类、16项共性问题，为此，业主代表专门成立了维权小组，收集归纳整理出一份《北辰中央公园维权问题（建议稿）》，准备提交给开发商和相关部门，内容包括：

一、安全问题：

1.小区西大门没有设置无障碍通道，供残障人士、老人、小孩、孕妇使用。

2.篮球场无设置篮网隔档、有较大的安全问题，并且挡路，影响22栋、23栋、24栋业主的通行。

3.人车不分流。

二、质量问题：

1.地下车库没有完全刷漆，车库楼板存在严重质量问题。

2.房屋存在的开裂、漏水、增补、砂浆稀少、空鼓等质量问题。

3.房屋阳台下水道被强行堵塞，且不告知原因。

4.卫生间未预留排气口。

5.小区公园式绿化不低于40%，却大量铺植草砖所谓绿化及供消防安全使用。 

三、违反合同契约：

1.合同层高19-21栋—2.95米；其他栋不低于2.8米，不达标。 

四、违规操作、虚假宣传：

1.使用小字体霸王免责条款，诱导业主签收质量不合格的商品房。

2.物业费2.25元/平米，和初期宣传不一致。

3.成网红新晋打卡地：辣眼的“小桥流水”式油漆湖。

4.95平米户型的主卧，地板面与其他地面有5厘米左右落差，主卧室上空有横梁，未尽到告知义务。

5.业主腰线房，未尽到告知义务。 

五、配套设施问题：

1.小朋友入学、学位存在严重问题。

2.23栋入户门洞太小太低，与其他栋入户差异巨大。

目前来看，最让看客们“津津乐道”的奇葩点有三，首当其冲当属塑胶“人工湖”，据红网11月22日报道，在长沙市自然资源和规划*提供的《湘府世纪住宅小区二期修建性详细规划（总图）》等规划平面图显示，该“人工湖”所处位置规划为小区绿化。

原本，开发商是以碎石、景桥为主要元素，在此地打造了一处日式枯山水景观。2019年8月，部分业主前来“探楼”时提出碎石存在安全隐患。经过整改，于是，沦为全民笑柄的塑胶“人工湖”出现了。

其次，与塑胶“人工湖”整改方式有着异曲同工之妙的还有小区的西大门。据业主透露，在小区西大门本来有无障碍通道，“但斜坡太陡了，估计有三四十度，轮椅婴儿车不可能那么爬上去。”在业主提出整改后，开发商把斜坡全拆掉了，干脆改成了楼梯。号称“整改好了。”

最后，对于小区内大量铺设“植草砖”当绿化地，开发商也有回应，为兼顾景观效果与消防验收。

北辰长沙的维权史

北辰实业进入长沙12年，除了还未上市的北辰时光里项目，北辰中央公园和北辰三角洲一直处于被维权不断的状况中，所涉及的维权问题也五花八门。在长沙市长信箱里，关于北辰的投诉咨询多达200多条，北辰中央公园因业主质疑开发商虚假宣传、公摊等问题而被业主投诉；而北辰三角洲也存在群租房、电梯故障等问题。

2018年8月，北辰三角洲业主发现同一楼栋区域的业主，三个合同模板不一。“从‘公告’宣传一户一个学位，到合同写明‘建设有长雅中学’，再到合同改成‘学位不予承诺’。”因小区学位问题，业主质疑开发商虚假宣传。

2018年5月24日，是北辰中央公园D+F1区启动认筹的日子，而C区的业主们就小区防护栏高度、篮球场建设、楼层层高等多项问题再次来到营销中心维权。“一边是维权业主，一边是认筹队伍”的楼市奇观引发了大量的话题和关注。

2017年7月，6月底的一场大雨后，交房3个月的北辰北辰三角洲E6区外墙出现大面积的渗水。在业主的要求下，北辰方面迅速行动起来，在渗水处进行涮胶等处理，但业主们并不认同这种表面的处理方式，为此，北辰三角洲的业主还专门航拍并制作了3分多钟的短视频，来扩大维权影响力。

2017年5月，北辰中央公园业主在红网论坛发帖投诉，部分房子内部出现开裂，屋面漏水，外墙渗水，房屋空调机位设计不合理等问题。

塑胶“人工湖”何时休？

23日，北辰中央公园开发商、业主代表、街道办以及相关部门就小区问题召开整改协调会。据天心区黑石铺街道办事处相关负责人介绍，经过沟通，目前大部分业主已清楚了“人工湖”的真相。针对部分业主提出的房屋质量等相关具体问题，开发商正在有关部门的监督下积极组织施工，进行整改。希望北辰中央公园此次能满怀诚意，提出让业主满意的整改方案。

近几年来，长沙楼市的维权事件不仅仅是北辰的项目频发，其他楼盘的维权声也是此起彼伏。百度上输入关键词“长沙 楼盘 维权”，其相关搜索结果高达约1250多万条。无论是昂首挺胸的千亿级房企，还是打着品质优先旗号的央企国企，都成了房屋维权的座上宾。

有人说，近两年买的房质量会很差！业内人士表示，“一是房企高周转高速度模式，导致低成本低质量；二是楼市调控力度大，建材成本一直在涨，房企质量就保障不了。”因此，在有限的“利润空间下”，既然安全红线不能踩，“塑胶人工湖”式的敷衍就比比皆是了。

有人形容，买房犹如买彩票，交钱的时候战战兢兢，收房时候提心吊胆。房子没有质量问题，不漏水、不掉墙皮，能按时拿到房产证，就比中了500万还兴奋。

一直以来，我们都在强调“房子是用来住的”，那么，无论市场环境及政策如何变化，开发商们都应该保有社会责任感。如今，长沙楼市已然降温，房地产已经进入平稳发展期，我们希望，房企们能够注重效益的同时，更注重品质。不忘初心，才能走得更远……

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房地产深度研究（三）：当前房地产市场风险有多大 - 知乎

经过前期房地产的宏观需求，供给的调研，预判结果是我国房地产行业需求增速将换挡进入慢增长时代。对于当前时间节点，经过2年的房地产市场出清的调整，目前房地产企业是否还存在泡沫呢？

资产是否存在泡沫，可以从两个视角来看：

房价收入比是指，一个地区每套住宅均价和家庭平均收入之比。一般而言，在发达地区，低经济增长的情况下，房价收入超过6可以视为较高区间。在我国经济增速发展4%~5%的区间内，全国房价收入比保持在7-7.5内属于合理区间，高于7.5则属于偏高。

从历史对比来看，2000年以来，城镇居民人均可支配收入年均增长10.6%，而商品住宅年均增长8.6%，2021年房价收入比仍处于高位，9.1。我国房价收入比从2014年到2021年开始持续上升，2020-2021年房价收入比来到历史高位，主要由于2020年受疫情影响，GDP和人均可支配收入分别回落至2.3%和3.5%，2020年开始的房地产上行周期的房价上涨，存在经济与收入支撑力不足的现象。

展望2022年，在政策前提“房主不炒和房地产长效机制”，2022年房地产政策继续呈现宽松走线，在本轮楼市的下行周期中，全国商品房成交均价会出现小幅下跌，预计全年跌幅在1%左右，主要原因分析有以下几点：

首先，房价与成交量需求相关，受到可配收入的影响，消费者买涨不买跌，预计2022年全国商品房销售面积会下降；其次，受供求因素影响，2022年市场总体呈现供大于求的形态，库存增长，去化周期有所拉长。因此，受到小周期波动的影响2022年房价均价小幅回落，因此预测2022年商品住宅房价收入比将下降至8.5~8.7左右。

房价与租金的比值，其倒数为租金回报率，是从投资的角度衡量房价的合理性。一般而言，租金回报率在3%~5%为合理水平，国际上，纽约，东京租金回报比为5%，伦敦为4%。2020年国内租金回报率均值在2%左右，其中北上广深的租金回报率全部低于2%。

统计*目前没有空置率的数据，根据中金等机构给出的数据，国内城镇住房空置率在13%左右，高于东京的10%，高于美国的2.6%。2017年中国家庭金融调查与研究中心数据，二三线城市的空置率为22.2%和21.8%，一线城市为16.8%，空置率较高。

我国大多数房地产开发企业以高杠杆，高负债，高周转模式运转，房地产开发资金来源中，大致有50%依赖于银行体系。

1）居民住房杠杆风险根据人民银行统计，2021年末个人住房贷款38.32万亿元，同比增长11.3%，住房贷款余额/GDP为33.4%，低于发达国家50.9%的均值，居民住房杠杆率处于安全边际内。

从2021年的净负债率来看，80家样本房企的负债率均值控制在53.9%，每年都在下降。目前国内对于行业杠杆严格监控和提防，这些组合拳式的监管措施近年来使得整体房企的负债率大大下降，风险进一步降低。

目前的行业监管主要有三项：

1.三道红线

2020年8月，央行和住建部出台了“三道红线”融资新规，房企融资进一步缩进，指标超标，融资会受限。这样导致的结果就是，越缺钱，反而借不到钱，必须被迫降低杠杆。

截至2021年底，77家内地房企中，绿档房企占比44%，黄档房企占比36%，橙档房企9%，红档占比10%。从“净负债率”指标来看，68家房企值低于100%，指标及格率为88.3%，相较2020年微降0.7个百分点。77家内房股净负债率均值为80.2%。其中，恒盛地产净负债率高达1389.4%，远高于行业均值。万科企业、中国天保集团、港龙中国地产等11家房企净负债率低于30%，安全边际较高。

从“剔除预收后的资产负债率”指标来看，47家房企值低于70%，指标及格率为61%，相较2020年底的47%，提升约14个百分点。77家内房股剔除预收后的资产负债率均值为65.7%。其中，龙光集团、上坤地产、绿城中国在“及格线”边缘，高于阈值不足1%；33家房企在60%~70%之间，集中度较高。

从“现金短债比”指标来看，50家房企现金短债比不低于1倍，指标及格率为64.9%，相较2020年底的89%，大幅下降约24个百分点，主要原因是期内房企在手现金“缩水”。据乐居财经统计，2021年内房股现金及现金等价物同比下跌均值为7.1%。

77家内房股现金短债比均值为3.3倍。其中，西王置业短债为零，龙湖集团、建发国际集团、汤臣集团现金短债比超过6倍；北京北辰实业股份、领地控股、景瑞控股、中梁控股等9家房企的现金短债比在1~1.1倍之间，略高于阈值。

相比2020年，绿档房企名单重新洗牌，港龙中国地产、德信中国、旭辉控股集团、三巽集团等新晋绿档房企行列，SOHO中国、景业名邦集团等跌出绿档阵营。不过，绿档房企中也有少数“常驻”房企。龙湖集团已连续六年保持绿档，越秀地产已连续三年保持绿档。

2021年业绩会上，不少房企喊出了变“绿”目标。目前处于黄档的碧桂园，将力争在2023年中期前降至绿档；美的置业、绿城中国计划2023年进入绿档；时代中国则表示，将在2022年底完成三道红线转绿的目标。

2020年12月31日，央行，银保监会要求建立“房地产贷款集中度管理制度”，具体是将银行划为5档，分别设置银行房地产贷款余额占比，个人住房贷款余额占比的上限，对超过上限的机构设置2-4年的过渡期进行整改，2021年1月1日起执行。也就是说，超标的需要降低相应贷款供给规模。

房贷的增速方面，对于房企的贷款，当前的限制效果较为明显，而对于居民房贷的限制，当前还在继续增长中，增速仍然较高，明显高于全部的贷款增速水平。

2021年住宅用地实行“两集中”政策，具体要求：1）集中发布出让公告，原则上全年住宅用地出让不超过3次2）集中组织出让活动：同批次公告的土地以挂牌方式交易的，应该确定的挂牌起止日期；

2022年8月22日，中国人民银行授权巩固的新一期贷款市场报价利率LPR：1年期3.65%，5年起以上4.3%，分别较上月下调5个基点和15个基点，这也是今年第三次下调5年期的LPR利率。受到LPR下调的影响，目前北上广深四大一线城市首套房贷款利率均降至5%以下，苏州，呼和浩特等地首套房贷款利率最低可以申请到4.1%。

2022年二季度末，房地产开发贷款余额12.49万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末低1.1个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.56万亿元，同比减少1.9%，降幅比上季末缩小0.3个百分点。个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点。

7月房地产投资跌幅扩大，资金压力没有改善。从投资增速来看，1-7月地产投资累计同比-6.4%（前值-5.4%），7月当月同比-12.3%（前值-9.4%）。从房企到位资金情况来看，当前处于比较严峻的状况。1-7月房地产开发企业到位资金同比下降-25.4%（前值-25.3%），7月当月同比-25.8%（前值-23.6%）。如果从地产投资的分项来看，上半年增速最高的是器具购置（1-6月累计同比4.6%），安装工程是众多分项中增速最低的（1-6月累计同比-10.0%）。分项增速的分化体现的是当前项目实物工作量的进展比较缓慢，背后反映的是供应商或被开发商拖欠较多资金，当下开工意愿不强。

7月新开工当月同比-45.4%（前值-45.1%）；1-7月新开工累计同比-37.9%（前值-34.4%），在房企资金来源显著受限的情况下，新开工已经连续4个月同比增速低于-40%。从竣工的角度来看，1-7月竣工面积同比-26.0%（前值-21.5%）。7月当月同比-36.0%（前值-40.7%）。7月竣工持续疲弱，主要是受到去年高基数的影响，此外房企资金压力同样对竣工产生明显影响。

1.政策方面，“三道红线”政策中，不同档次下，房企有息负债允许的增速均以5%的倍数调高，杠杆越低，负债增量空间越大，这对于万科等杠杆控制良好的企业后期拿地融资更友好。

2.房贷集中制度下，房地产开发贷具有压降压力，部分银行可能优先收紧对弱资质房企的授信，融资集中度预计随之提升。

3.集中供地政策下，一年三次集中出让土地，要求房企短期内拿出更多的资金参与土地竞拍，同时对企业市场研判能力，营销能力要求更高。因此，房企前期融资，以及后期推盘时间点将趋于集中化，银行及其他金融机构会进一步优先考虑偿债能力强，回款效率高的房企。

综上，政策利好资金，运营管理，营销能力等对综合实力较强的房企，行业整体市占率将进一步提升——得资金者得天下。