什么是REITs基金？

REITs基金是不动产投资信托基金，REITs全称为不动产投资信托（Real Estate Investment Trust）。这种基金是一种投资于房地产项目的股票投资工具，基金的资产主要是商业地产，包括办公楼、零售店和公寓等。REITs基金通常可以通过证券交易所进行购买和出售，类似于普通的股票交易。它的收益主要来自于房地产租赁、出售及资本增值，因此REITs基金通常被认为是一种稳健的投资方式，能够提供相对较高的收益和相对低的风险。

此外，REITs基金还具有税务上的优势，可以免除或减少公司所得税和股东股息所得税。因此，REITs基金成为越来越多投资者的选择。

房地产投资信托是什么意思啊？

房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。　　参考资料：http://dwz.cn/1feKwP

去年爆火的REITs基金重出江湖，首批9只产品最高已涨60%！该怎么看？

还记得去年认购火爆的公募REITs基金吗？

2021年的5月31日，国内首批公募REITs开启认购，当时的总募集金额超过300亿元。虽然募集量如此庞大，9只公募REITs不到一天就全部售罄，当日晚间几家基金公司纷纷宣布提前结束募集。

转眼10个月过去了，首批公募REITs的收益情况如何呢？截至最新收盘日，9只公募REITs在二级市场上的平均涨幅为23.31%，其中最高值61.21%，最低值-5.59%。

（基金的过往业绩并不预示其未来表现，该基金的业绩也不构成对同一基金管理人所管理的其他基金的业绩保证，市场有风险，投资需谨慎）

除了资本增值外，REITs基金的另一块重要收入来源于分红，分红的多少与REITs基金基础资产的经营状况密切相关。

2022年1月20日，“富国首创水务REIT”发布的《2021年第一次收益分配公告》称，将在月内完成分红1.357亿元，每10份基金份额将获得分红约2.714元。另外年报数据显示，富国首创水务REIT在2021年6月7日(基金合同生效日)至2021年12月31日期间获得收入约1.82亿元。据计算，此次富国首创水务REIT的实际分红总额，占基础资产当年收入的比例高达74%。

国内首批公募REITs的“成绩单”显示，第一批“吃螃蟹”认购公募REITs的投资者所认购产品的收益率首尾差距较大，但截至目前，大部分产品都取得了正向的收益。

为什么新的投资机会出现时，你却把握不住机会？因为不了解，所以不敢轻易下手？本期排排君就来给大家讲一讲REITs基金的投资价值，谈谈它跟其他基金有哪些不同。

REITs是“RealEstateInvestmentTrusts”的缩写，直接翻译过来是“不动产投资信托基金”的意思。简单来说，REITs是一种将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益、共同承担风险的投资产品。这里的“底层资产”指的就是各类可投资的不动产，涵盖了铁路、公路、园区、仓储物流等等。

理解REITs基金的原理并不难！大家都知道，股票能赚钱是因为它是上市公司所有权的凭证，债券能赚钱是因为它是债权债务凭证。而不动产能赚钱，则是因为它为各类经济活动提供了经营场所、基础设施等便利，所以它能够产生较为长期的现金流，比如租金收入和收费项目等。

但不动产的问题在于建设投入过大，收益获取的时间偏长，容易会出现资金流转不畅的问题。

举个例子，A公司花100亿建了工业园区及配套设施，因此背上了80亿的债务，这些债务每年产生的利息是非常庞大的。即使A公司可以把工业园区马上租出去，因为租金一般是按年缴纳，租金收入对于偿还债务也可能是“远水解不了近渴”。

即不动产项目的建设上存在成本与收益的时间错配。作为A公司的决策人，我肯定想要一次性获得一大笔钱，不仅能把债务快速还清，还能让公司马上赚到钱，有余力再次投入到新项目的建设中去，这样才能不断地钱生钱，让公司更好地运转。

既然工业园区未来可以持续产生收入，那么我可不可以把工业园区未来的收入“卖”出去，偿还当前的债务呢？当然可以！这里需要用到的是资产证券化。

简单来说，A公司为了快速实现资金回笼，愿意出让工业园区未来的经营权或者经营权和所有权，当然，是以一个经过评估的、比较合理的价格进行出让，既能让投资者获得较为可观的预期收益，又能让A公司偿还债务、获得收益。

如何进行资产证券化呢？需要A公司以工业园区未来产生的现金流，即租金等收入作为偿付支持，发行一种叫作ABS（资产支持证券）的产品，相当于把工业园区未来的收入分成了很多份，卖给能够提供相应资金的投资者。

接下来就是REITs基金发挥作用的时候了。REITs基金可以通过持有ABS，取得该工业园区的经营权或者完全所有权和经营权，然后进一步降低投资门槛，让个人或者机构投资者可以通过持有公募基金份额的方式，分享该工业园区未来的收入，同时采取邀请做市商等流动性管理措施，增加REITs基金在二级市场上的流动性，让投资者能够在场内便捷地买卖基金份额，使REITs投资更具灵活性。

第一批公募REITs的火爆，吸引着有实力的公募机构持续入场，近期国内市场又有一只公募REIT问世。最新消息称，华夏中国交建高速REIT将于4月7日正式发售，项目估值为100亿元左右，预计募集规模在85亿元左右，如果成功满额募集，该基金将成为国内现存管理规模居前的REITs基金之一。

分类上看，华夏中国交建高速REIT属于基础设施REITs。基础设施REITs是一种将80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券的REITs基金。

在持有基础设施资产支持证券的全部份额，和基础设施项目公司的全部股权的基础上，基础设施REITs通常能够取得基础设施项目的完全所有权或经营权利，通过主动运营和管理基础设施项目，获取基础设施项目产生的租金、收费等现金流。

收益分配方面，基础设施REITs采取封闭式运作的方式，将不低于合并后基金年度可供分配金额的90%作为待分配资产进行分配。

具体而言，基础设施REITs基金有四点投资价值：

一是投资门槛较低，对公众投资者设置的投资门槛通常是100元起购或1000元起购；

二是可场内交易，流动性相对尚可；

三是以租金或收费项目产生的收入作为其收益获取模式，有利于长期收益的获取；

四是REITs投资的是不动产，不动产作为一种可投资资产，其与股票等资产的相关度相对较低，因此配置REITs基金有利于优化资产配置。

4月7日发售的华夏中国交建高速REIT拟初始投资的基础设施项目为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施。

嘉通高速项目整体位于京港澳高速公路以东（京港澳复线），是长江经济带南向辐射粤港澳大湾区的交通通道和经济走廊，是“九省通衢”之地湖北省内的重要路段，地处长江经济带中。

整体来看，武深高速连接了武汉城市圈、长株潭城市圈和珠三角经济圈，沿线城市人口众多、经济发达，路网通行需求相对旺盛。嘉通高速项目作为武深高速的有机组成部分，对促进武汉城市圈经济一体化和沿线经济社会协调发展具有重要作用。

具体来看，2021年湖北省的GDP总额突破5万亿元，在31个省、自治区、直辖市中名列第7，实际增速为12.90%。本项目所处的咸宁市毗邻湖北省会武汉市南，是湖北省的“南大门”，同时也是省会武汉与湖南省、广东省沟通的通道之一，具备天然区位优势。

数据来源：各省、自治区、直辖市统计*

人口方面，根据近期各省公布的2021年统计公报，2021年末湖北省的常住人口达到了5830万人，在已公布的27个省、自治区、直辖市（辽宁、吉林、宁夏、**暂未公布）中暂时位列第10，较2020年末增加了54.74万人。其中，广东省的常住人口更是达到了1.26亿人，暂时位列第一，较2020年末增加了约60万人。

高速公路作为REITs基金的基础资产，具有投资规模大、回收周期长、进入壁垒相对高等特点，主要收入来源为高速公路收费和沿线广告费用。REITs基金通过持有高速公路的经营权，每年进行现金流分配，具体分配方式是根据高速公路的经营情况，将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。

据悉，华夏中国交建高速REIT将于4月7日9时启动认购，并计划于4月8日15时结束募集，认购门槛为1000元起购，拟由莫一帆担任基金经理。

莫一帆具备超10年证券从业经历，自2013年起从事基础设施项目的投资和运营管理工作，2021年6月加入华夏基金管理有限公司，任基础设施与不动产投资部行政负责人。

管理费方面，该基金的固定管理费为0.10%/年，浮动管理费为基础设施资产净收入的6%（年度基础设施资产净收入=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-外部借款利息+折旧及摊销）。

近些年来，随着股市、债市的波动，资产配置成为投资热词。在国内市场中，公募REITs基金虽然去年才正式问世，但它在欧美等国已有较长历史，并非一种全新的产品。

根据马科维兹投资组合理论，组建一个优秀的投资组合，需要各资产之间相关系数尽可能小从而分散风险。从美国市场来看，作为现金、股票、债券之外的第四类资产，在过去20年，NAREIT的权益型REITs指数和标普500指数的相关系数为0.571，与纳斯达克综合指数的相关系数为0.432，与美国国债的相关系数更低，仅为-0.195，除此之外，REITs与油、黄金等大宗商品相关性均较低。（数据来源：wind，中信证券，截止2022-03-03）

因此，对于投资者来说，在现有资产组合的基础上增配REITs基金，对于优化资产配置具有一定作用。同时国内公募REITs基金的问世丰富了国内的投资市场，REITs基金的投资价值或将在未来得到进一步验证，投资者可以长期追踪关注。

风险提示

本文信息来源于公开资料或对投资经理的访谈，仅代表个人观点。市场有风险，投资需谨慎。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，本文在任何时候均不构成对任何人的投资推荐。投资者应综合考量自身的风险承受能力、投资目的、财务状况以及特定需求等方面因素独立进行判断和投资。

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什么是公募REITs基金？现在就带你研究！

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备受市场瞩目的公募REITs以“超级速度”推进着。自5月17日晚间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复之后，5月19日，这些产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议。有基金公司透露，预计在5月底前发行完毕，6月底前完成上市。

首批共有9只公募REITs披露的招募说明书，每只公募REITs至少有三名拟任基金经理，从过往履历上看，这些基金经理此前多数在相关产业工作，都是这一两年为了推动公募REITs业务加入基金公司，基金公司也均成立了单独的基础设施项目管理部门。

需要注意的是，公众投资者通过场内及场外认购公募REITs，也有不同的最低门槛要求，最低门槛大致在100元-1000元之间。也有部分公募REITs产品目前尚未披露最低认购门槛，需待基金公司之后对外发布基金份额发售公告或其他相关公告再明确。

公募REITs封闭期都非常长，部分公募REITs的封闭期长达99年，不过公募REITs发行结束后会在上交所或深交所上市交易，封闭式基金场内交易可能会有折溢价风险，投资者需要特别关注。

什么是REITs基金？

REITs(RealEstateInvestmentTrusts)，即不动产投资信托基金，简单来说就是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。而国内试点的基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

一句话概括，公募REITs是通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益的一种金融产品。

与普通公募基金不同，公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。

REITs的收益主要来自两部分：

1、高比例分红。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。

2、交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。

从已经申报的REITs产品来看，预计现金流分派率普遍在4%-12%之间，国金、浙商以及富国REITs还给出了内部收益率预测，基本在6%左右，超过传统国债、中高等级信用债投资的一般收益。

博时基金基础设施投资部基金经理表示，从风险收益特征来看，公募REITs介于股票和债券之间，风险特征比债券要高，不同的项目会有不同的风险等级。

平安基金相关负责人也表示，作为另类投资产品，公募REITs与股票、债券等其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。长期来看，REITs的长期回报率表现优异。

值得买吗？

从产品设计来看，基础设施公募REITs仍然主要面向的是战略投资者和机构投资者。

按照规定，公募REITs的首次发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等多种方式。其中，战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其它专业机构投资者，且原始权益人配售比例至少20%；网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、商业银行及其理财子公司等专业机构投资者，配售比例不得低于剩余份额的70%。也就是说，剩给个人投资者的配售比例最高只有24%。

对于投资者来说，公募REITs产品结构等信息复杂一些，可能是目前公众接触的最复杂的产品类型。那么，公募REITs产品对普通投资者而言，有怎样的投资价值？

博时基金表示，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

东吴基金表示，对于投资者来说，基建市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。而且，公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。

此外，东吴基金表示，公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使投资者有望获得相对稳定的投资收益。这一点非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。

博时基金基础设施投资部基金经理补充道，从海外经验来看，个人投资者和机构投资者都会买REITs产品，由于投资期限较长且波动相对稳定，个人投资者通常会通过养老金账户来进行投资；但在国内，由于REITs产品设计较为复杂，普通投资者刚开始的接受度一般，该类产品的主要受众仍然是机构投资者。

该怎么选？

对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

本次获批的项目底层资产主要包括产业园、仓储物流、高速公路、垃圾污水处理等。REITs破冰，示范意义很强，预计未来更多项目将登陆资本市场。

不同的REITs适合不同的投资者，比如像高速公路类的经营权类REITs，可能比较受银行理财、基金公司等机构投资者青睐，因为现金流稳定，波动风险相对较小；而产业园区、仓储物流等产权类REITs，因为会涉及到租约问题，现金流波动风险较大，就更适合风险偏好更高的投资者。

值得注意的是，从招募说明书来看，项目的存续期都很长，15年到99年不等，如何向投资者解释存续期的问题？存续期到期之后，该项目是否面临退市的问题？

对此，东吴基金表示，有些投资人可能不会选择持有到期，为了满足不同投资期限需求的投资者，最大程度上保障投资者的利益，使他们有更良好的投资体验，用场外基金账户认购的投资者也可以通过转托管业务将资金转移到场内进行交易，获得相对充足的流动性。

另外，这些产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用。管理费采取固定+浮动的模式，因为采取封闭运作模式，没有申购费及赎回费。当然，基础设施REITs是一类新的基金品种，投资者要了解清楚这类基金的风险收益特征，不能盲目投资。

(文章整理自中国基金报、平安基金、富国基金)

RCREIT（REITs研究中心）系全国首个不动产投资信托基金（REITs）研究中心、全国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库。RCREIT与中国REITs领域第一传播平台REITs行业研究同心同德、同向同行。

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公募reits是什么意思 公募reits基金怎么开户-香烟网

公募reits是什么意思，公募reits基金怎么开户。公募reits是国内股市的试点产品，由于国内的房价一直都是大幅上涨，所以公募reits出现在国内股市也是属于大势所趋，安全性更高。下面香烟网小编盘点了关于公募reits的相关资讯，仅供大家参考。

“(一)80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额;基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权;(二)基金通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利;(三)基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的;(四)采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。”

通过上述四个方面的内容，我们可以知道，未来REITs将具有如下特点：

(一)虽然“REITs”这些字母中没有“F”，但我们依然可以简单直接地把它当作一只基金来理解。

(三)基金的收益，将来自于该项目的租金、收费等，且都为具有稳定预期的现金流。

(四)该基金将采取封闭式的运作方式，将可以上市。

(五)由于是封闭式的，只要有收益，每年都将会有“年度可供分配金额的90%”的红利分配。

1、公募REITs分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与。

2、通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商走场内认购的渠道。投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户;投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。

3、通过交易股票的证券账户进行购买，要先到券商进行开户，由于公募REITs分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。

公募REITs的场外最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的。公募REITs的认购费率不高，低于100万(或1000万)的认购费率在0.5%-0.6%，明显低于权益类基金，与债券基金相仿。

以上就是香烟网小编整理的关于公募reits是什么意思，公募reits基金怎么开户的相关资讯，希望大家看完之后有一定的帮助，香烟网小编温馨提示：股市投资有风险，守护好自己的血汗钱。

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什么是REITs基金

什么是REITs基金？REITs是一种信托基金，全称是房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。简单来说，相当于有基金经理找了一群投资者，用募集来的钱投资房地产或者基建项目，这些项目会产生一定的回报，比如租金，在扣除了基金经理管理费等等后，将赚到的钱分给大家。这个基金经理则是REITs管理公司，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费，扣除相关费用后，向股东定期发放分红。如果管理得当，这些房地产投资项目可以得到可观的固定收益。REITs的目的是将流动性较弱的商业地产转变为流动性较强的证券资产，而REITs的主要收益来源是不动产产生的现金流：租金以及未来资产增值的部分。不过REITs并不*限于投资房地产，这次我国首批公募REITs专注于基础设施，涵盖收费公路、产业园区、垃圾污水处理和仓储物流四大领域。REITs有哪些特点？1、流动性较强：REITs将完整物业资产分成相对较小的投资单位，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。2、资产组合：REITs大部分资金用于管理能产生稳定现金流的物业资产投资组合，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。3、税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。4、积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程;同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。5、收益分配：REITs一般将绝大部分收益(通常为90%以上)分配给投资者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低。6、低杠杆：同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。

什么是REITs？

是指不动产投资信托基金。

reits基金又叫不动产投资信托基金，基金的资金主要投资于不动产，包括高速公路、房产、物业等，比如基金投资房产，那么基金通过专业运营收取租金，再按照投资者持有的份额分享收益。

什么是reits基金？ 1.首先reits基金指房地产信托投资基金，它是将 房地产 证券化的重要手段。reits基金是由专门机构经营管理，投资对... - 雪球

1.首先reits基金指房地产信托投资基金，它是将房地产证券化的重要手段。reits基金是由专门机构经营管理，投资对象包括有稳定收益的经营性的大型商业物业，包括商场，写字楼，仓储，工业用地，酒店，医疗场所以及核心地点的住宅等。简单来说，这个基金就是让每个人成为投资房地产的业主。

reits基金在国外是一种比较成熟的投资产品，它能把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产，因而它一般有三种类型：

【1】股权型reits，它是直接投资房地产，把租金、买卖收入转化为分红支付给投资者。

【2】抵押型reits，它主要是依靠给房地产开发商放贷款获利，类似于中介，将抵押贷款产生的利息作为收入来源支付给投资者。

【3】混合型reits，它就是上面两种投资方式的混合体，也就是既收租金，也放贷款。