房地产私募股权基金的投资流程

房地产私募股权基金的投资流程包括以下几个阶段：首先是筹集资金，基金公司根据市场需求向投资者募集资金，建立基金。接着，基金经理根据指销基金的投资方向，通过各种投研手段和灶迟渠道，在市场上搜寻和评估各种房地产投资项目，隐逗李选择符合标准的项目进行投资，并对投资对应的风险进行评估和管理。在基金投资项目时，通常会与投资对象的建设单位签订股权投资协议，确定具体的投资金额、投资期限、退出机制等相关事宜。在项目建设和运营期间，基金经理会跟进投资项目，协助解决项目建设运营中的各种问题。

光大嘉宝——即将“重启征途”的地产基金龙头 熟悉小右的球友应该发现了，小右特别喜欢做反转的标的，一方面是很有挑战性，要让“市场先生”承认自己错了可不是件易事，需要远... - 雪球

熟悉小右的球友应该发现了，小右特别喜欢做反转的标的，一方面是很有挑战性，要让“市场先生”承认自己错了可不是件易事，需要远超寻常的深入研究和调研、能在多数人不断否定你时还能坚持的自信，以及股价不断下跌打磨下仍如枯石般的耐心，很多时候后面两者的重要性还更大。

另一方面则就是赔率极高，一旦做成一单管饱至少一年：去年下半年小右开始在雪球上发文以来，总共就写过四只股票的长文，其中《游戏行业有百媚千红，为何我独爱三七互娱》写的三七互娱至今最高涨幅已达3倍左右，《夜空中最亮的星——特斯拉投资价值分析》的特斯拉更是写在暴涨前夕，最高涨幅已经超过了4倍。《静待大幕开启——四维图新“假摔”后的投资机会》的四维图新虽然没有前两只那么辉煌，但从发文后到最近高点的涨幅也有46%的涨幅，中间还有受疫情影响的大坑，如果有做差价的话基本也可以算是成功了吧。最后一个《如何捡烟蒂？——泰禾集团探讨系列之二》的泰禾集团目前还未成功，但已经有走出底部的迹象，这个案件上我目前仍然怀有极大的信心。

光大嘉宝原名嘉宝集团，是嘉定区国资委搞的地方房企，靠低成本拿地一直在嘉定周边小富即安，在地产公司里相对一般，前百名都排不进去，但是经营比较踏实，手头的地和房子基本在三个地方——嘉定、浦东、昆山。

2016年2月，嘉宝集团非公开发行A股1.68亿股，共募集资金18.2亿元，光大控股旗下的北京光控安宇投资中心与上海安霞投资中心认购0.97亿股，共计10.5亿元，共持有嘉宝集团14.28%股份，成为公司战略股东。2016年7月，“光大系”于二级市场增持嘉宝集团4.99%的股份，随后“光大系”合计持股比例为19.27%，超越“嘉宝系”合计持股的17.08%，跃居第一大股东。之后，光大控股继续通过一系列的增持，截止最新的19年三季报，光大系共持有29.17%的股份。

受让光大安石平台，光大安石平台正式入驻A股。2016年11月，嘉宝集团以15.4亿元对价受让光大控股旗下光大安石投资（咨询）有限公司持有的光大安石51%股权和安石资管51%股权。至此，光大安石平台完成正式入驻内地A股平台。

问题是，这个光大安石的房地产基金业务到底是做什么的？地产基金说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资和管理房地产，也就是说在分享全国房地产投资的蛋糕。以投资标的来区分，房地产基金可以分为开发类基金和持有类基金。开发类基金为开发商获取土地和前期开发提供融资，后期通过项目销售或者开发商回购来实现退出。持有类基金多投资购物中心、写字楼、大型商业综合体等，然后通过对物业的改造和运营实现较好的现金流，最后通过股权转让或发行REITs、ABS等资本市场工具来退出。简单来说，开发类基金是做大蛋糕的，持有类基金则是分享存量蛋糕的。

由于目前我国仍处于快速城市化阶段，房地产基金主要是开发类基金，但随着我国城市化水平逐渐接近成熟，城市空间逐渐饱和，未来将会是持有型地产基金的天下，这个市场空间能有多大呢？目前，全球已有40个国家/地区发行了REITs产品，总市值超过2万亿美元，其中仅美国就超过1.2万亿美金，但是国内算上类REITs，规模连100亿美元都不到，百倍的差距产生了巨大的想象空间。

而光大安石就是目前国内持有类地产基金的佼佼者，专注于中国房地产私募股权投资超过10年，已完成超过50个房地产投融资项目。2015-2019连续五年位列中国房地产基金综合能力榜单首位。

好赛道+好公司，这就是为什么18年以前光大嘉宝的股价走势那么好，估值远超地产同行的最重要原因。但为什么自18年以后光大嘉宝股价就一蹶不振了？哪个环节出现了问题？

2017－2018年，光大安石不动产资管业务情况如上表所示，可以发现2018年新增投资项目数量较上年下降较大，总体管理规模略有下降，2019年该情况进一步恶化，增长陷入停滞。

要知道，原来的估值可是按“成长股”给的，但增长都没了还算什么成长股？之前说的再好听的故事也就没了根据，成了空中楼阁，股价自然一蹶不起，估值重新回归“地产股”的怀抱。

但这里必须要说依据，造成AUM增长停滞的原因其实不在于光大本身，非战之罪，而是大环境的因素。这点球友星辰大海的边界在《后开发时代的突围之道是什么——兼论地产基金龙头“光大嘉宝”》一文中解释得很清楚，我这边引用下：

所以总结一下，阻碍光大安石成长的原因，一方面是我国社会资金回报要求较高，类REITs产品收益率目前不具吸引力，且相关法规和税收优惠制度还没有健全。另一方面更重要的是，这两年金融行业整体去杠杆、资管新规及配套细则落地、私募基金行业监管政策趋严，使得不动产私募基金的募资压力剧增、成本高企，这个才是光大安石陷入停滞的“原罪”。

核心问题找到了，下一步要解决的是，有没有扭转的可能，什么时候能够扭转？

2.从去年开始，中国重点城市商业地产的供需关系已经开始表现出明显的恶化，资产价格下行压力增加，另外，今年的新冠肺炎疫情，无疑也给经营性物业资产价格增加了额外的系统性下行冲击。经营性物业资产价格持续寻底给REITs提供了比较好的抄底机会，从分母的角度进一步改善reits收益的水平

事实上，疫情之下市场针对2003年SARS做了大量复盘，但大家似乎忘记了当年重要里程碑事件：疫情逐渐受控后，2003年7月，我国的香港和台湾几乎同时推出了REITs。相较应对危机的短期手段而言，REITs更像是稳定长期市场和信心的压舱石。从海外以及中国台湾和香港的历史也可以看到，REITs相关法案的出台，或者REITs的大力发展都是在周期低谷情况下得以倒逼出现。这可能也是zf近期不断提到“加快建设房地产金融长期管理机制”的根本原因。

另外，市场有部分人认为REITs准备已有十数年之久，但市场条件一直无法满足，短期内恐怕也难以落地。但我们则认为，根据我们对于相关进度的跟踪，可以明显发现2019年以来**频频发声，而且已经开始有实际动作，叠加疫情对影响下对于房地产金融长期管理制度的催化，预计今年公募REITs时点大概率会很快启动：

最后，谈下对光大嘉宝的“成长股”估值吧：

地产开发业务：由于光大嘉宝已确立不动产资管为核心的发展战略，以后地产开发业务将不再是发展重点，因此我们这里简单对其进行pb估值，根据19中报时公司公布的房地产开发分部的净资产总额数据，按1倍pb给予44亿的估值。；

不动产资管业务：对于公司的核心不动产资管业务，由于光大安石对长期持有物业有强大管理能力，并且以ShoppingMall为主并尝试通过REITs形式退出，我们认为非常类似于全球著名的不动产资管公司凯德，可以按两种方法进行估值。（1）市值/AUM法；（2）PE法

市值/AUM法下，凯德的市值/AUM估值约为0.13。2019年前三季度光大安石AUM差不多是470亿人民币，使用比较估值法的合理市值约为61亿元，则归属于光大嘉宝51%权益合理市值预计为31亿元。（加上地产开发业务合计约75亿，与2月26日收盘时市值极为接近，说明市场大致也是这么估值的）。然而，考虑到近期利率下行，公募REITs可能落地，逆周期政策下资金端可能反转、放松，我们预期我国的不动产资管行业将迎来发展的“黄金期”，光大嘉宝的aum规模将再次快速增长，考虑到中美REITs规模百倍的差距（发展空间），理应给予“快速成长期”的光大嘉宝给高的估值，假设给予2倍于凯德的市值/AUM估值水平，则光大嘉宝不动产资管业务的合理估值应该为62亿，加上地产开发业务合计则为106亿，对应目标价7.2，潜在涨幅空间47%。

如果采用PE估值法，我们预计2019年公司不动产资管业务的净利润大概在3亿左右，考虑到同样是存量地产收入模式的物业股目前30-50倍的市场估值，保守情况下给予更具增长潜力的光大嘉宝不动产资管业务50倍的估值，则归属于光大嘉宝51%权益合理市值预计为76.5亿元，公司整体合计120.5亿，对应目标价8，潜在涨幅空间66%。

房地产私募股权投资“老树开新花”--房产--人民网

在中信地产看来，其项目思路上的变化紧紧抓住了新型城镇化的战略。城镇化基金是一种夹层的基金，在源头用股权去撬动它，然后在做债权的时候放大。

长富汇银在2014年做的最多的是棚改项目。目前国内的开发商真正去做BOT的时候，手中往往是没有现金的。在此背景下，合作的方式就是完全可以探讨的。

在河山资本看来，当重资产的投资模式的回报率呈现趋势性下降时，私募地产基金管理人就自然地转向了轻资产的模式。“二房东”模式正是一种轻资产运营地产的模式。

“房地产行业的确是从黄金时代进入到了白银时代，但基础行业的波动和调整却给了我们投资机构更多的介入机会。”这一观点似乎正在成为新常态下房地产私募投资界的共识。

在近日举办的“融资中国2015资本年会”上，无论是地产开发商还是房地产私募基金仍然颇为乐观。有业内人士表示，新型的房地产私募投资生态圈在逐步形成和完善，更多的投资机会涌现，投资的大门正在打开。不过，新形势下，各家机构的“玩法”可能会大不一样，对基金管理人的要求和门槛也将越来越高。

“房地产金融的创新不再仅仅是纯粹的技巧与资源的创新，而应该是完全来自于项目的需求。”中信地产副总裁林竹表示。

项目的需求发生了变化，融资方面就需要随之作出调整，创新应运而生。“项目层面的变化来自于房地产业态的变化，还有市场最新需求的变化。”林竹称。

在中信地产看来，其项目思路上的变化紧紧抓住了新型城镇化的战略。林竹认为，新型城镇化项目的启动与以往普通的住宅业务有很大不同，跟传统的商业地产也不一样。“我们专门做了一些融资跟资本运作方面的研究，结论是传统的银行开发和信托类发起项目的方式已经明显不适合我们做这种大规模的城镇化项目。”他表示。

城镇化项目首先是对资金的需求量很大，其次是周期很长，这也就意味着要求的资金成本不能太高。市场的需求就意味着机会。“针对这一需求，我们最近尝试了城镇化基金，这是一种夹层的基金，在源头用股权去撬动它，然后在做债权的时候放大。我们的金融创新首先服务于项目的创新，而不是为了创新而创新，这是我们创新的根本动力和源头。”林竹称。

中信地产在房地产融资市场捕捉到的另一大动向是PPP（Public-Private-Partnership，公私合作模式）。目前市场各方更多地把PPP纯粹当成一种融资工具，而实际上它更应该是项目的发动与组织方式。

“这种组织方式带来的架构和交易方面的灵活度以及股东结构的多元化给我们的整个融资打开了一个更大的空间。而如何利用好这种PPP交易架构带来的融资方面的多元化利好，是私募与公募、VC和PE所需要共同思考的问题。”林竹称。

探讨房地产投资基金当然离不开基础市场的走势。在业内人士普遍看好房地产基金的背景下，地产市场本身的趋势又是怎样的呢？

“我们看待任何市场的时候，是从未来的事来分析，还是回到房地产这个行业？”长富汇银总裁张保国提出了这样一个问题。

回到地产行业本身，在张保国看来，首先，在目前中国仍属相对宽松货币环境的背景下，能够真正吸纳如此大货币量的只有不动产。其次，来自需求端的内生动力充足。数据显示，目前国内20岁至30岁年龄段的人口为3.3亿，他们有成家、立业、购房的真实需求。

对于整个房地产私募基金而言，这一潜在的空间意味着无限的机会。目前，美国私募基金在房地产行业的总投资占比达到70%。反观国内，2014年的固定资产总投资数据约为50万亿元，其中，房地产为9.5万亿元，约占五分之一；而私募基金在其中的投资规模不过千亿元而已。

“对私募基金管理机构来说，机会太多了，选择余地非常大。”张保国坦言，对房地产私募基金而言，一个更大的机会就是选择什么样的交易对手。

长富汇银在2014年做的最多的是棚改项目。“为什么要做棚改？目前国内的开发商真正去做BOT（build-operate-transfer，建设—经营—转让模式）的时候，手中往往是没有现金的。”张保国称，在此背景下，合作的方式就是完全可以探讨的。

“哪怕是三线城市，只要是最核心的区域，再加上团队靠谱，完全可以做。”在他看来，关键是提升自己的能力，完善业务划分，然后真正深入地去做，就一定能够占有市场。

除了长富汇银这样在看准的三线城市都会出手的“坚守派”，市场上不乏灵敏的“调整派”。过去的5年时间，在房地产领域逐步细分的背景下，一类比较另类的小市场不断出现，这一市场俗称“二房东”市场。

“私募地产基金管理人跟任何私募基金管理人一样，只有一个任务，就是为投资人创造足够高的绝对回报，而要创造足够高的绝对回报，就一定要在合适的时间，做对的事情。”河山资本总裁、主管合伙人曹少山表示。

在河山资本看来，过去十几年地产商挣钱，为地产商配套融资的私募基金也挣钱，这其中很大的原因是地产开发过程当中，资产价格在不断上涨，所以只要参与游戏的都挣钱。而转变在2013年开始出现。当重资产的投资模式的回报率呈现趋势性下降时，私募地产基金管理人就自然地转向了轻资产的模式。“二房东”模式正是一种轻资产运营地产的模式。

“从核心来说，就是原来你要花1万元成本盖房子，盖房子的租金收益率只有3%或4%，甚至更低；而把分母变成租房子的成本，一下子就是几个量级的下降，虽然出租的收益不高，但这个方式有绝对回报。”曹少山称。

“地产以前是黄金时代，现在是白银时代，实际上，叫什么时代都没有关系，它的盈利点是在转移的。”曹少山表示，新形势下，拼的一定是运营层面的能力。

同步：

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公募，私募都是什么？

公募和私募是两种不同类型的投资基金。

公募基金是由公众投资者购买的开放式基金。公募基金的特点是可以随时购买和赎回，而且规模相对较大，投资者可以通过证券公司、银行等金融机构购买。公募基金的投资范围广泛，包括股票、债券、货币市场等多种资产。公募基金的运作由基金公司负责管理，投资者无需直接参与基金的买卖操作。

私募基金是由少数特定投资者组成的封闭式基金。私募基金的投资者通常是高净值人士、机构投资者等。私募基金的特点是投资者不能随时赎回，通常要经过一定的期限或条件才能退出。私募基金的投资范围相对较窄，一般以股权投资、创业投资、房地产等为主。私募基金的运作由基金管理人负责，投资者需直接与基金管理人签订合同并参与基金的决策过程。

总的来说，公募基金更适合普通投资者，具有流动性强、安全性高的特点；私募基金更适合高净值人士和机构投资者，具有风险投资和高收益的特点。

不动产私募基金是什么意思

不动产私募基金主要针对少数投资者，其募集资金的过程并不会公开进行，因为私募基金一般不会通过公开媒体做广告以招徕投资人。因此投资人通常透过消息、友人的介绍或者直接认识基金管理者的形式加入。当资金达到管理人目标的金额，基金就会正式开始运作。和不动产投资信托类似，不动产私募基金属于集体投资工具，并且以房地产为投资目标物，而且它的特性亦近乎于投资房地产，不但收益稳定，投资人更能够享受到租金与增值所带来的现金流及回报。更重要的是投资人无需实质持有不动产，在赎回期可以随时取回现金，因而流动性远较不动产优胜。私募基金对比其他投资工具的最大优势在于面向特定投资者，能够满足特定投资群体的需要。由于市场上存在一些对基金的运作以及模式有特殊要求的客户，私募基金恰好能够填补这片空白的市场，推出为某些特定客户定制的基金产品。例如不动产私募基金就是针对部分投资人特别钟爱投资房地产，并且希望分散投资于各地市场。即使投资人可能对不同地方的房地产市场及买卖过程认识不多，亦可以借由基金管理人对当地市场的信息掌握来减低风险，并由基金管理人负责作出最后投资决定。因为不动产私募基金更着重达到特定投资者的需求，正是这一特性，使不动产私募基金产品有着共同协议的性质，亦即基金管理人会就基金的投资方向及目标，接受投资者提出的意见，而不是只由管理人单方面决定。这种特性对一众投资人来说是更具吸引力。而且**对于私募基金的监管相对宽松，因此私募基金相比其他投资工具的灵活性更胜一筹。另外私募基金不必定期披露详细的投资组合，因此其投资更具隐蔽性，受市场追踪或其他竞争者模仿的可能性较小，投资收益可能会更高。既然不动产私募基金较实质买卖不动产灵活和方便，是否代表风险就会较低？其实不动产私募基金同样受到当时的经济情况、投资目标物的地理位置、承租户有否准时缴纳租金等因素影响。基金管理人的投资眼光是最为影响基金表现的因素之一。所以投资人应该就基金的投资策略加以认识，以了解基金是否能够符合自己的投资观点及风险水平。如上篇我们所提及的，美国经济已经重回正轨，房地产价格反弹将给予我们很好的投资机会。我们建议投资人可以投放部分资金于一些美国不动产的私募基金之中，既能够享受增值所带来的回报，亦同时达到分散风险的效果。

终于说清楚“不动产私募基金”！

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-讲师团队-

讲师A

深圳市创新投资集团有限公司执行总经理兼并购业务部总经理、投资决策委员会委员、深创投并购基金管理（深圳）有限公司总经理。2001年毕业于中国人民大学，2004年毕业于中国人民银行研究生部（现清华大学五道口金融学院），经济学硕士，具有近13年投资银行业务工作经验；在国信证券投资银行事业部工作期间主持或参与九州通、金字火腿、宏达新材等IPO项目及完美影视借壳金磊股份、海兰信发行股份购买资产、完美影视发行股份收购完美世界等并购重组项目，具有丰富的保荐及并购业务经验，参与直投子公司国信弘盛筹备设立并担任投资决策委员会委员。

讲师B

现任某私募董事总经理，兼国家级汽车、环保、集成电路知识产权运营中心研究员院副院长，曾任梧桐树资本合伙人，盛世景集团投资部总经理，天风证券、中信证券投资银行部业务董事。拥有十多年的股权投资实操经验，专注于新能源、新材料方向，在储能、新能源车、动力电池等产业拥有国内顶级的科研、大厂和项目资源；熟悉消费升级、建筑科技等多个其他行业业态；具有私募股权募投管退全流程经验和多个退出案例。

讲师C

现任某百亿规模私募基金合伙人，全球超过30项科技发明专利第一发明人。产业经验覆盖智慧医疗、企业信息化、电子产业、云计算等多个领域。曾负责早期癌症诊断，生物特征识别等多项项目并获多项学术奖项。研发医疗器械产品获FDA/SFDA三类证，全球销售中。全球超过30项科技发明专利第一发明人。产业经验覆盖智慧医疗、企业信息化、电子产业、云计算等多个领域。主导的科技风险投资基金已达成多项IPO及项目退出。

讲师D

广州乡村振兴控股集团有限公司副总经理，广东乡融股权投资基金公司执行董事兼总经理。曾老师在**引基金管理、产业基金投资管理及资本运作方面拥有极为丰富的从业经验。曾主导过多个基金的组建及投资，包括广州乡村振兴基金等多支**出资产业基金的筹建和运营，同时在母基金投资方面参与了美团龙珠、新犁资本、广州新兴基金、广州国发科创、丹麓资本等市场化基金的投资。曾老师在产业基金投资方面对新兴产业理解深刻，主导和参与的项目包括：粤海永顺泰、朗坤环境、远想生物、嘉越医*等，对国内多层次资本市场及产业基金投资运作有深刻理解。曾老师获得了「2020中国投资机构年度人物」LP青年领袖TOP30、2020中国机构LP菁英人物TOP40等荣誉。

-课程大纲-

专题一：私募股权投资尽职调查框架的建立及技术尽调方法

一、业务及管理尽职调查

1、行业尽职调查

2、模式尽职调查

3、运营尽职调查

4、技术尽职调查

5、管理尽职调查

二、法务尽职调查

1、基本内容

2、重点问题

三、财务与税务尽职调查

1、财务尽调基本内容及重点

2、税务尽调基本内容及重点

四、尽职调查技巧

1、获得资料

2、访谈技巧

3、交流会主持技巧

4、外部调研

五、案例分析

专题二：智能制造的产业机会，资本市场和投资认知校正

一、智能制造产业逻辑：

1、大势：中国先进制造机遇：疫情+大国博弈+产业演进推动先进制造变*

2、格*：智能制造产业链图谱

3、空间：纵向空间

4、下游：下游客户

二、资本视角：

1、资本市场热度观察，一级市场，二级市场现状

2、一级市场资金、一级市场热门方向领域

3、二级市场表现

三、退出通道：

1、A股：A股IPO情况、北交所表现

2、美股：美股中概股变数

3、港股：三大市场风向变化对智能制造企业IPO的影响

四、认知校正：机会认识风险定位策略设计

1、机会认识

1.1 机会认识1：充分考虑充裕资本对业务发展的影响

1.2 机会认识2：紧跟政策指挥棒和市场情绪红利

1.3 机会认识3：智能制造企业估值增长支撑模型

2、风险定位

2.1 风险定位1：美元逻辑的水土不服和失效

2.2 风险定位2：国内政策红利有效期

2.3 风险定位3：几种常见错判

五、总结：当前市场环境下智能制造优秀标的特征

专题三：**出资产业母基金的投资特点、投资策略与市场化探索解析

一、母基金的发展历程及趋势格*

二、母基金的前瞻性市场探索和布*

三、**出资产业母基金的投资特点与投资策略

四、广州乡村振兴基金的市场化探索和实践总结

专题四：资本市场新形势下并购市场交易情况及机会分析

一、并购重组市场现状、趋势观察及机遇挑战

1、全球并购市场概况

2、我国并购市场现状

3、我国并购重组监管环境

4、并购重组规律

5、并购重组未来展望

二、并购重组交易主要类别和适用情况

1、企业并购主要类别

2、投资机构适用并购

3、投资机构价值判断

三、深创投并购基金的策略和关注点

1、红土并购基金的投资策略

2、红土并购基金的风险控制

四、案例分析

1、广和通联合深创投等投资人收购Shasta 案例

2、中新赛克“控股+MBO”案例

3、宝德计算机私有化案例

4、上海新宇港股分拆案例

5、中科电气案例分享

6、酷狗音乐（腾讯音乐）并购整合案例

课程最终以实际授课为准

-日期地点-

日期：2023年3月18-19日

地点：深圳（课前一周通知）

上课时间：上午09:00-12:00，下午13:30-16:30

午餐时间：中午12:00-13:30

茶歇时间：10:30和15:00（各15分钟）

-优惠团购-

课程费用：4200元/人（包含培训费、场地费、材料费、午餐、茶歇）

优惠信息：3月8日前交费优惠300元/人；3人以上同行优惠300元/人，优惠叠加！

更多优惠详询小助手：13524232434

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地产私募基金p治样地战危杆训ere行业内怎么读

私募股权房地产基金近年来一直表现突出，投资者十分看好PERE基金作为长期投资。地产私募基金行业排名每年变动不大，尤其是顶级PERE基金表现稳定难以撼动。2016年最新PERE基金排名，美国BlackstoneGroup黑石集团居首位。

金融课堂丨不动产私募投资基金是什么？

借鉴国外经验来看，投资者通过房地产基金来配置房地产将是未来大方向，当前环境下专业的房地产私募股权基金管理人将获得比较广阔的发展空间。那么，下面一起来认识下不动产私募投资基金！

   何为不动产私募投资基金？

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不动产私募是什么意思？

不动产私募是指在不动产行业领域，投资者以自有资金或非公开发行的方式向投资目标进行投资。不动产私募是一种非公开投资形式，它不接受公众投资者，而是针对特定投资者，通常由专业投资机构或个人投资者运作。

不动产私募投资采取封闭式、少数化、高风险的投资手段，旨在通过分散投资，扩大投资组合并实现高回报。