30万欧元等于多少人民币
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1000万资产，卖房移民还是留在北上广？
“少壮不努力，一生在内地。”如果要用一句最感性、最通俗的话，来为当前大陆汹涌澎湃的第三波移民大潮作注解，这句话无疑是最合适的，也是最具有感召力的。
近日，知乎上有一个热帖，引发了关于1000万卖房资金是否适合移民的大讨论，帖子内容如下：
1000万人民币，折算成美元约等于150万，折算成欧元约等于120多万，这笔钱是移好还是不移好，网友各抒己见，众说纷纭。
对于这一帖子的回复，大体上分为几类观点：
一、移民与否，在于取舍
生活的环境不同，立场不同，观点不同，提供的意见也不同。就像小马过河一样，大象说水浅，松鼠说水深，让人无所适从。冷眼认为：移民没有绝对的对错，关键是看你想舍什么，想得什么，这就是取舍的问题，也就是价值观的问题。
当前移民的原因无非就是教育、食品、环境、资产安全等几个。移民之前，你必须弄清楚自己到底想要什么样的生活？为了你想要的生活，你甘愿付出什么代价？如果你对雾霾零容忍，那么你会觉得北京的雾霾简直让人不能忍受，必须移民；如果你觉得只要不是让人窒息，适度的雾霾也不是什么大不了的事，也可以选择不移。
同样的道理，如果你认为当前国内的应试教育是误人子弟，抢学区房、陪孩子写作业等行为你无法忍受，希望自己的孩子到发达国家享受国际化的高素质教育，你会坚定移民决心；相反，如果你觉得这些都不是什么问题，可以从容应对，那么也可以不用移民。
至于说因为移民会放弃的东西，确实很多。在国内，你有体面的工作，有稳定的收入，你可以随时探望父母，可以随时约到亲朋好友一起吃顿火锅、打几圈麻将，不管是出差还是旅游，你听到的都是熟悉的语言，接触同样的文化，感觉熟悉自在。但是如果移民后，面对的是语言文化法律完全陌生的异国他乡，前面所有习以为常的东西，都会成为稀缺的奢侈品，对人的心理形成巨大的冲击。这也是为什么有些人移民后，选择回国，继续在中国生活的重要原因。
所以冷眼认为，移民前你首先要想好两个问题。你到底是为了什么移民？你是否难能承受移民的代价。只有这两个问题想清楚了，想明白了，你才能坚定走上移民路。这两个问题不解决，就算你暂时移民了，长远来说也会出问题。
二、贫贱不能移？
移民大体可以分为亲属移民、婚姻移民、职业移民、投资移民、创业移民等多种类型。至于说移民的费用问题，冷眼认为这并不是什么大问题，“贫贱不能移”就是一种误区。
所有移民途径中，相对来说投资移民算是成本比较高的一种。美国的投资移民目前来说是50万美元（约合300多万人民币，据说2018年后可能大幅上调），加拿大投资移民价格在上调后是80万加元（约合400多万人民币），就算是欧洲的买房移民的几个国家，投资房产费用也不超过50万欧元，400万人民币左右，实际上大部分国家都是30万欧元左右。
相对于拥有一线城市房产的家庭，如果全力以赴卖房移民，这样的投资费用，算不上高，都在可以承受范围之内。而且很多投资移民的钱在几年后都会返还给你，你损失的只是利息。对于购房移民而言，你不仅能获得房产，也许还能通过房产增值和出租获得收益，这样看来，投资移民的费用，其实并不是问题，大多数有意向移民的家庭都可以承担。
如果你选择的是技术移民、劳动移民及其他特殊方式的移民，很多成本都是非常低，比如说加拿大的雇主担保移民，价格基本在80万人民币左右，一年半就可以获得绿卡，加拿大自雇移民更是只要30万人民币，美国的雇主担保移民也就是5万美元不到，只是时间稍长，都算是白菜价了。还有好些移民基本是零成本，在此就不一一列举了。
三、成为美国中产其实不难
很多人认为移民后，因为缺乏专业技术，语言障碍，再就业会成为问题。确实，离开了国内朝九晚五的工作，没有每个月固定的收入来源，心都是悬着的。让人不踏实，甚至产生恐惧，这也是绝大多数人不敢移民的最大心理障碍。
就冷眼看来，这个问题也并不是绝对。就拿华人最为集中的加州为例，如果你有150多万美元，如果你办理投资移民花掉55万（包含移民手续费等），剩下大约100万美元的资金，你完全可以投资两套房产，一套自住，另外一套出租，产生的租金收入基本可以维持一家人的生活。或者买房之后，其他收入全部投入稳健的基金，收入也足够可观。
如果你还有点手艺，或者足够勤劳，做下代购海淘、或者考证开卡车，一个人的月收入养活家人也并非难事。对于美国个人年收入5-8万美元就算是中产而言，大部分新移民到美国都可以变成中产。
所以冷眼认为，当前能否移民成功的最大障碍不是“高昂”的移民费用问题，也不是移民后的工作问题，而是漫长的移民排期。什么意思？就是说目前递交移民申请的人太多，需要更长的时间排队等待。
四、这才是移民的最大障碍
就拿最受大陆人欢迎得美国投资移民（EB5）为例，如果是在2015年之前办理，基本都是1-2年就可以拿到临时绿卡，而现在办理的话，这一时间已经延长到了6-7年，而且很多项目坑也比较多，2017年12月爆出的200人参与的绿地投资移民项目泡汤，只是冰山一角。如果以最受穷人欢迎的美国EW3类移民为例，如果是在2015年之前办理，只需要4-5年排期，而现在排期是13年……
此外，当前资金出境审核越来越严。根据冷眼的判断，能甩卖一线城市房产并实现资金移民出境的人，会像大熊猫一样，越来越稀少，在此就不多说了。
当然，如果你不挑美欧澳等这些移民热门国家，而是选择菲律宾、厄瓜多尔、加勒比海岛国、太平洋岛国这些二三类的移民小国，那么另当别论。
提问：如果你有1000万资产，你会怎么选择？欢迎大家留言。
延伸阅读｜东北商业衰亡史
1644年3月20日的黄昏，明朝最后一个皇帝崇祯伸展了下手脚，揉了揉眼睛，带着一个太监，走出紫禁城的神武门，走向景山。他将要在那里结束自己的生命。
走向歪脖子槐树前，崇祯脑子里依然萦绕着某些可怕的噩梦，这些噩梦后来都跟他埋进了思陵。这其中有个噩梦崇祯也许百思不得其解：
“老子投向东北的那么多银子，都去哪了？”
明朝中期，边防压力主要来自北方蒙古，财政投入不多。正统年间，大明王朝的国防预算，只有二十二万两。
到了万历年间，投入开始一飞冲天。从1618年努尔哈赤起兵开始，到1622年，前后不到四年时间，大明王朝发往辽东的军费，是2018万两白银。
加上皇帝、户部和兵部的小金库，大明王朝砸向东北的银子超过了3000万两。那时一两白银能够买380斤大米，3000万两白银如果全买成大米，能绕地球好几圈。
1624年，捉襟见肘的大明加派“辽饷”，亩加银三厘五毫，第二年再加三厘五毫，第三年又加二厘。崇祯登基后，再次强征“辽饷”，每亩加征银三厘。这是中国历史上规模最大、持续时间最长的一次农业加税。
银两征上来，都用到山海关外。但砸向东北的天文数字一般的银两，不见一丝声响。关宁军听调不听宣，拿最好的待遇，配最好的装备，但节节败退，退缩到山海关。
相对论里，黑洞是一种时空曲率大到光都无法逃脱的天体。爱因斯坦过去跟人讲黑洞，先要把数学、物理、天体知识撸一遍才行。
崇祯没听说过黑洞，但如果跟他讲关外，基本啥都能明白了。大明的银两流到关外，就像毛振华投向亚布力阳光度假村一样，都掉进黑洞不知所踪。临死前，崇祯会不会发出毛振华一样的世纪之叹：
“去哪都别去关外呀！”
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崇祯一生也没去过东北，他至死也对拖垮大明王朝的白山黑水没太多概念。不像当代人，对于东北印象极为深刻——重工业烧烤，轻工业喊麦。
2007年第一次去东北出差。出发前，也来自东北的老板反复叮嘱：
“沈阳合作方要是晚上带你去玩，千万别去，彪悍！”
当时心里感觉这去的是东莞而不是东北呀。回去想了一晚上，想好了怎么义正辞严地拒绝合作方的腐蚀。结果过去了三天，合作方根本没有提“玩”这个字。
晚上住在于洪的荷兰村附近。当时荷兰村还没有拆，是亚洲最大烂尾楼。4000多亩土地上，卧着一幢幢破败的荷兰风格建筑。
标志的大风车，基本建成的威尼斯酒店，建了一半的农场，初现雏形的荷兰小镇，河道上凌乱散落的游艇与海盗船，还有杨斌“中国荷兰小镇”梦，都淹没在东北淹润寥廓的暮色中。
振兴东北不是一两句口号就能实现的。投资不过山海关这句话，也不是一两天被炒起来的。如果有本东北商业衰亡简史，2002年会是一个标志性的年份。
那年蚁力神老板王奉友开始了蚂蚁养殖，咵嚓一下，几十万东北下岗职工的买断钱都没了。那年沈阳**“先礼后兵”，咵嚓一下，两个中国福布斯排名前三的老板倒了。
首先被咵嚓的富豪，是荷兰村的主人杨斌。
2002年，40岁的杨斌刚登上人生巅峰——他在2001年福布斯中国富豪榜排名第二，欧亚集团也被评选为福布斯全球200家最佳小公司。
荷兰村当时也是整个辽宁的一块金字招牌。最鼎盛时，在**的支持下，荷兰村承办了全国农业博览会，迎来过诸如朝鲜领导人金正日、澳大利亚前**霍克等众多国内外知名人物。
但在扬言要去朝鲜新义州做一个经济特区后，这位福布斯富豪在当年十月被送进监狱，判了十八年，到现在还没出来。
荷兰村也轰然倒下。多年后被**拆了，土地卖给了中海，门口那对造价上百万的铜狮被当成废品卖掉了。2007年兽爷在荷兰村雕塑基座上看到杨斌的题字“三十年河东，四十年河西”，更像是一语成谶。
第二个被咵嚓掉的富豪是仰融。
仰融在2001年福布斯中国富豪榜排第三，仅次于刘永好和杨斌。那时他带着沈阳华晨汽车在美国上市已逾十年。
巅峰时期，仰融声称要在退休前培养一百个亿万富翁，一千个百万富翁。他给自己定的退休目标是在2010年，在那之前，他要“把体制搞好，为我健康退休提供一个法制保证”。
但他期待的法制保证没有到来。2002年4月，仰融要投资杭州湾跨海大桥。当时沈阳正雄心勃勃准备投资200亿，做中国的“底特律”汽车城。就像贵州丹寨县官员说万达不能把利润带走一样，沈阳也断不能坐视仰融从辽宁“抽走”走数十亿资金。
在辽宁**的推动下，国家计委、财政部和人民银行等部门召开联合会议，将包括仰融股份在内的华晨部分资产划归辽宁省。
仰融最后的路径有些凄凉：先是上五台山拜佛，然后去上海瑞金医院养病，最后在5月末以旅游签证赴美，一去不返，再也没踏入中国半步。
从沈阳荣誉市民到第一辆中华车下线，从与英国罗孚深度合作到起诉辽宁省**，被辽宁省全球通缉，仰融和杨斌一样，以其亲身经历，揭示一个投资者在东北最离奇的轨迹。
流亡美国十六年后，仰融还没有实现退休计划。61岁的他现在在洛杉矶造车，公司不远处，是贾跃亭的FF工厂。
仰融出走后，华晨也陷入困*多年。今年终于把49%的股权卖给了法国雷诺，作价1元钱。
一包辣条的钱，就能买下华晨将近一半股份。兽爷口袋里有五块钱，你们不用找了。
2
“慢慢瓦解，顷刻崩塌。”
这是海明威小说《太阳照常升起》里描述商人破产的句子。
杨斌和仰融之后，我们就这样开始听到了东北商业世界纷纷瓦解开裂的响声。
所以毛振华在亚布力雪地里的振臂一呼，得到吴亚军、陈劲松、潘石屹等诸多企业家的声援。一个知名企业家跑街上和雪友们哭诉乞求，这得多么万般无奈，但凡有点办法也不会这样。其他投资者会有什么样待遇，可想而知。
官媒有次发文说，这是社交媒体上的一股妖风，用负面新闻黑东北成了一种时髦。
兽爷估计这个记者高度近视。自己下去打个出租车溜达一圈就知道啥情况了，或者有钱的话，去投资一下，等你出来就知道什么叫关门打狗了。
这真不是破鼓万人捶，东北的政商关系和南方大有不同。市场化程度最高的广东和浙江，秉承做大蛋糕一起分、你好我也好的思路。东北过去却经常是负反馈的怪圈——肥羊不易来，来必宰干净。
缺乏契约精神。看清这一点，很多投资者就就没投资意愿了。
看看2017年中国IPO史上最多年份。全国新股上市数达438家，东北三省总共只有4家新股上市，与沿海发达地区相比差得太远。2017年广东、浙江、江苏三省上市数量位居前三，各有98家、87家、65家企业完成上市。
最近两年，最著名的故事当属野兽出不了山海关。
2016年7月。１只老虎、１只黑熊、１只猕猴和３只狮子走出山海关，来到沈阳。它们隶属于河北一个私营小马戏团。团长李荣庆与李瑞生是堂兄弟。
对于喜欢看二人转的东北人喜不喜欢看马戏，两个人很忐忑。但到了地方后，他们还没来得及拉开场子，就被派出所拘留了，理由是没有给这些动物办理运输手续。
因涉嫌非法运输珍贵野生动物，沈阳市中级人民法院判处李荣庆有期徒刑10年，李瑞生8年，分别处罚金10万元。
你可能觉得这是人类文明最黯淡的时刻。但奇葩的是，这种事竟然在东北司空见惯。
2014年，四名河南人携带自家繁殖饲养的6只猕猴，在黑龙江表演时，被当地公安*刑事拘留，理由也是“非法运输珍贵野生动物”。
崇祯要是泉下有知，听到这么奇葩的案子，不知道心情能否平复一些：
都是苦命人呀！
东北社会环境也和南方大不同。这里多为移民，从满、俄、日、军阀一直到建国，频换大王旗。用兽爷的导师、二人转演员豪哥的话来说，东北人数百年命运如蝼蚁转蓬，晨露秋叶。
尤其是过去二十多年，作为计划经济重灾区的东北，经济凋敝。先有国企改革，大批工人下岗；这几年又断崖式下跌，曾经的共和国长子，瞬间成被拯救对象。
弗洛伊德先生说，假如人长期生活在一种不能抗拒的痛苦中，就会把这种痛苦当成幸福。巨大的落差引起挫败感，让东北产生人黑己黑的比差心理。重面子、轻规则、交际和交易成本较高等特征，也成为这一代东北人身上的暗色标签。
这种整体氛围下，能造假的先造起来，能收的税先收上来，能宰的先宰一刀。近两年辽宁统计数字的大幅负增长，就是为前几年的虚报背锅。
哀莫大于心死，东北的有钱人也正在慢慢离开。三亚的别墅、天津的蓝印、大连的海景、北京的房贷，全指望着这些收成。为了能离开这片土地，耗尽资源、竭泽而渔他们也在所不惜。
企业门口挂个牌匾，有关部门就天天盯着你，塞点东西就再也不找你了。这种环境演变到年轻人去商场买个冰箱还要找关系，说是能便宜。
于是有东北朋友吐槽说，在东北只有上公厕，是不用找关系的。
如果读过《罗马帝国衰亡史》的话，就会发现东北与那个时代竟何其的相似。知道推背图里预言东北未来的结*是怎样的吗。
3
野兽都不敢过山海关。但在土地和人口红利的巨大诱惑下，地产商们仍往关外趋之若鹜。
所以过去十年东北投资失败的，多是地产商。兽爷有个律师朋友在东北代理了十几桩土地诉讼。他说经常一打十年没结果，强龙压不过地头蛇，项目都在那烂着。
大地产商被坑不在少数。2007年，无数品牌地产商，从金地、中海、绿地、碧桂园、恒大、雅居乐到新鸿基，借着全国化契机杀到东北。每个开发商一拿都是几千上万亩土地，全中国最大的楼盘，很多集中在东北。
他们都是贪图地价便宜去的。一去后才发现，**可能把未来几十年的土地都卖完了。随着东北有史以来最为宏大的开发力度释放，几年干下来，这些开发商都是一把辛酸泪。
绿地可能是在东北最烦心的公司之一。2007年10月，绿地收购了沈阳**打包转让的八家国有地产公司，在这基础上成立了绿地东北公司。
此前绿地其实在东北已耕耘五年。2002年张玉良带着绿地走出上海，全国化第二站是长春。
1992年，36岁的张玉良从上海农委住宅办副主任的位子辞职下海，担任了上海建委和农委出资成立的上海绿地开发总公司总经理。在当时这不算是一个肥缺，但被任命的董事长没去上任，使得张玉良成为公司唯一的话事人。
拿下沈阳八家国有地产公司后，绿地准备在东北大干一场。几年里，他们在东三省十个城市拿下了二三十个项目。
绿地在2014年攀上了全球住宅业的巅峰。那一年绿地销售额2408亿元，超越万科成为宇宙第一大房企。但那一年绿地东北公司全年销售额据说是20亿元，还没有上海一个项目一天卖得多。
这让慈眉善目的张玉良气得在2015年1月绿地东北例会上拍桌子说：东北市场做成现在这个摊子，在座的我们都有责任！
2016年，绿地东北的摊子捂不住了。项目停工，销售惨淡，旗下公司多笔长期借款逾期。到了2017年8月，辽宁本溪绿地的资管计划也出现违约。
张玉良把绿地核心事业部一部的总经理费军派到东北，要重拾信心。到本溪费军才发现，东北复杂超出他想象。
本溪公司是2011年绿地收购的一家国企，原公司高管保留了部分股份。依仗当地资源，这些人不配合绿地，股权交割竟然六年都没完成。项目停工了，深陷债务违约和民事案件中。
绿地在东北的遭遇，是在东北发展的地产商缩影。收缩战线，正成为他们在东北的一致选择。
但大而视之，东北也是中国的一个缩影。它的病，其实和你我一样。只不过经济发展暂时落后情况下，东北表现得明显些。
所谓投资不过的界线其实还很多。2006年，成都金牛区找到兽爷一个地产商朋友孟晓松，说他们那里有个项目。于是他去了，帮**在两河森林公园做了一个欧洲风情小镇。
就像帮沈阳承办了全国农业博览会的荷兰村、帮黑龙江承办了亚冬会的阳光度假村一样，欧洲风情小镇也是一个为承办“中国国际非物质文化遗产节”而建的项目。孟晓松个人投入了1亿，大部分钱是民间借贷筹来的。
欧陆风情小镇还做了一块号称要永久竖立的《非物质文化遗产节成都宣言》石碑。在众多官员的见证下，石碑揭幕。
非遗节在这里举办了两届。两年后，成都又在青羊区造了一个“国际非遗博览园”来代替。
这里就被废弃了。2011年的一个春节，孟晓松被抓进成都看守所。在他进看守所的10天里，欧洲风情小镇的城堡、教堂与剧院，包括那块要永久树立的石碑，都被炸成废墟。
生命之弄人，就是这样在一夜之间，孟晓松一切都毁了。这些年来，为了还民间借贷，他把自己别墅、商铺全部卖掉了，老婆也离他而去，年届知天命的他孑然一身，每天为官司奔波。
十年前他投1个亿帮**做项目，十年后**赔他2200万。
他的那块地呢？**三年前就8亿多卖给了保利。
谁说山海关内就没风险了？
中国市场经济征程比长征还要波澜壮阔。长征中有牺牲的、掉队的、病死的和叛变的。你看1992年国家机关、大专院校和科研单位的青年知识分子，满怀抱负和理想，投身市场经济，到今天还剩几位？
所幸中国人都是乐观的。你看木心什么都经历过，还会这样写：
“中国人既温敦又酷烈，有不可思议的耐性，能与任何祸福作无尽之周旋。在心上，不在话下，十年如此，百年不过是十个十年”。
买房还是卖房？先要知道中国房地产的三点真相
第一，中国已经不缺房子，但缺好房子；第二，满足一定条件的住宅仍是好资产；第三，房地产行业不会大幅萎缩
文|刘建中陈汐
2020年，房地产行情火热。民营房企借了大量债务，盲目扩大规模。当时的普遍情况是，企业拥有一块钱却要干五块钱的事。
2020年，房地产行业已经乱象丛生。有的企业，一个投资10亿元的项目，启动资金不到3000万元，即一块钱干三十多块钱的事情。它们通过“巧妙”设计，一层层放大借贷金额来满足资金需求；有的企业，从拿地到销售，不足两月。明知工程质量差，也要极速周转；有的企业，用各种手段夸张业绩、美化报表，上市融资。
2020年下半年开始，金融监管层适时强化了监管。从房企的三道红线（即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1），到银行的两道红线（根据银行的规模和性质，银行需要满足监管层限定的房地产贷款占总贷款的比例、个人住房贷款占总贷款的比例），诸多政策控制房企的融资扩张，同时抑制居民的购房冲动。
目前，调控效果已经显现。2022年房地产交易量显著萎缩。根据国家统计*数据，2022年上半年住宅销售面积同比下降26.6%，销售金额同比下降31.8%。2022年6月，郑州、哈尔滨、石家庄等省会城市的新建商品房价格指数已经低于2020年6月。
然而，房地产行业对于中国经济又非常重要。多项权威测算显示，2020年中国房地产行业产业链在GDP中占比超过15%；而且我国城镇居民家庭实物资产中，70%以上是住房资产。
如今，中国房地产行业走到了十字路口。中国房地产将走向何方？房价是涨是跌？大家众说纷纭。无论采用何种分析框架，先要明晰事实。所以，我们总结了中国房地产三个重要但并非人尽皆知的真相。
1、中国已经不缺房子，但缺好房子。
2、什么样的住宅是好资产？
3、房地产行业不会长期大幅萎缩。
中国已经不缺房子，但缺好房子
这个数值看似远远超越了众多发达国家的数据。2019年，美国住房自有率为65%，日本和英国约为60%，韩国和法国约为58%，德国45%。只有新加坡可以和我国媲美，新加坡的住房自有率达到了90%。
然而，中国人民银行的数据口径和上文其他国家并不相同。如果一个人在北京工作，在老家县城拥有一套住房，也算拥有住房。尽管如此，96%的住房拥有率仍然表明，中国已经不缺房子。
其他数据也能支持这个观点。国家统计*数据显示，2016年全国城镇居民人均居住面积为36.6平方米。住建部公布的数据显示，2019年该数值为39.8平方米。
所以从总量看，中国城镇住宅并不短缺。但是中国城镇住宅中优质房子占比小，未来很可能无法满足城镇居民的改善性需求。
首先，在中国城镇住宅中，建于1995年之后的商品住宅占比小。
根据国家统计*数据，1995年-2021年全国商品房竣工总面积为173.8亿平方米。但是商品房中不仅包括住宅，还包括商场、办公楼等。国家统计*没有给出以上时段完整的商品住宅竣工面积。
我们根据相关数据推算，1995年-2021年竣工的商品住宅总面积约为130.7亿平方米。因此，中国城镇住宅中仅有不到40%是建于1995年之后的商品房（具体测算见尾注1）。
剩余的60%，要么房龄大于27年，要么是自建房、回迁房等性质的住房。这些住宅都难言优质，而且其中有些住宅根本无法交易。
笔者走访了北京一些房龄30年以上的老房子。这些住宅楼间距普遍较小。房屋设计理念落后，不适合现代生活的需求。比如普遍没有电梯，再比如80平方米的房子做成三居室，客厅非常狭小。
其次，各城市都有相当比例的住宅建筑面积不足70平方米。
中国住宅使用面积与建筑面积的比值往往小于80%。所以，所谓70平方米的住宅，真实使用面积仅有50多平方米。一个三口之家居于其内，会显得有些拥挤。如果父母过来看护小孩，就会产生居住困难。如果条件允许，这些房主是有改善需求的。
表1显示，在贝壳网（BEKE.N）挂牌的很多城市的二手房中，都有相当比例的房子建筑面积不足70平方米。
在贝壳网挂牌的二手房基本都是商品房。整体而言，这些房子在城市住宅中已经算比较优质的。
下面，我们通过贝壳网的二手房挂牌数据，看看中国城镇存量住宅中有多少真正的优质住宅。
什么样的住宅算是优质住宅？笔者选定了如下条件：1.房龄20年以内；2.有电梯；3.如果是北方城市，要有集体供暖；4.大于70平方米或者大于90平方米；5.、南北通透。
以北京、南京、长沙为例，我们依次添加以上的筛选条件。
先看北京的情况。
2022年8月3日，在贝壳网上挂牌的北京二手房总数为9.14万套。
添加条件“房龄20年以内”，还剩余5.2万套。
添加附加条件“有电梯”，还剩4.16万套。
再添加“集体供暖”，还剩3.26万套。
继续添加“大于70平方米”，还剩2.26万套。这时占比为24.7%。
以上筛选条件并不算苛刻，应该是北京大多数优质住房应该具有的属性。但此时的占比已经不到四分之一。
中国人比较看重“南北通透”，添加附属条件“南北通透”，此时还剩1.19万套。
其实，真正的优质住宅，建筑面积至少要大于90平方米。所以，最后添加这个条件。这时仅剩9300套。9300套在整体挂牌中，占比为10.2%。
南京的情况与北京相似，优质住宅的比例为10.1%。
长沙优质住宅比例为9.6%，小于北京和南京（南京和长沙的具体情况见尾注2）。
如果继续添加其他条件，比如把优质住宅限制为交通便利的核心区域，那么“优质住宅”的比例就会更低。
通过以上分析会发现，目前城市的住宅总量可能够了，但优质住宅占比非常低。还有一个因素会进一步降低优质住宅的比例。
在2017年到2021年之间，好几家“中国房地产销售五十强”企业采用“超高周转”策略。房子从拿地到预售往往不到3个月。预售制度要求房子主体必须施工到一定程度才可以预售。大部分地区都要求主体施工进度超过二分之一，比如广东省要求高层建筑主体施工进度需达到总层数的三分之二。如此“神速”的开发，房屋质量难言优质。
笔者2020年调研时发现，某“销售五十强”房企，明知质量不合格，宁可建成之后再按照购房者的要求慢慢修补。
在中国城市中，好住宅仍然是稀缺产品。
未来住宅的金融属性变弱，消费属性增强。新出现的、有购买力的人在选择改善住宅时，大概率会选择优质住宅。未来优质住宅和劣质住宅之间的价格差距会进一步增大。
什么样的住宅仍是好资产？
必须承认，和10年前相比，现在的房价已经很高。但有些住宅仍然是不错的资产。因为，住宅租金具有良好的抗通胀性能。
先介绍一个规律：从长期看，房租涨幅与通胀同步。图1展示了美国的CPI指数和房租价格指数。不难看出，在长达50年的时间里，两者涨幅基本一致。
日本、欧盟、中国的数据都支持这个规律，具体数据见尾注3。
解释一下这个规律：比如一个国家每年的通胀率为2%，那么10年之后，总通胀率约为22%【（1+2%）的10次方约等于122%】。那么根据以上规律，其全国平均的房租涨幅会非常接近22%。
当炒作热潮退却，住宅会回归居住本质。如果用年租金衡量，2021年我国各大城市住宅的“租售比”大多介于1/30至1/65。“租售比”是一年的租金与房价的比值。比如1:30的意思是，如果一年的租金是1万元，那么房价就是30万元。
统计的24个城市中，仅哈尔滨低于1:30，仅厦门高于1:65。也就是说，如果某个厦门房子一年的租金是1万元，那65万元都买不下来这个房子。表2显示，厦门租售比为1:80.6，这说明该房子价值80.6万。
但是，千万不能简单地认为，租售比低的房子就是好资产。否则，看了表2就说，北京的房子不如哈尔滨和贵阳。这很可能是不正确的。
美国、日本、英国、法国的住宅扣除各种税务、费用之后，租售比多介于1:15至1:30。很多人据此判断我国的房价太高了。这有一些道理，但又不完全正确。实际上，由于经济结构不同、投资渠道不同、未来通胀预期不同，中国住宅不能和其他国家做简单比较。
其实，这些国家的租售比低，或者说“租金收益率”高，各有各的原因。
先聊聊美国。扣除税费后，美国很多城市住宅的“租金收益率”往往可以达到5%-6%的水平。也就是100万元买房，每年租金收入可以有5万元到6万元。但是，一个资产好不好，要和其他投资方式去比较。美国股市经常走出长达十年的牛市。相比之下，买房出租的收益率并不高（具体比较见尾注4）。而我国的情况与美国非常不同，居民缺乏稳妥的投资渠道。
再看看日本。日本住宅扣除税费之后，往往也能达到5%的租金收益率。但1990年之后，日本通胀率常年维持在零附近。图2显示1990年之后，日本的CPI指数常年在100左右。这就说明，日本在长达30年的时间内，基本没有通胀。
没有通胀，房租也很难上涨。平均来讲，日本住宅的房租还保持在30年前的水平（参见尾注3的图3）。当然，东京、大阪等人口流入的大城市，房租明显高于30年前。为何房租的平均值却不变？这是因为日本有很多城市如今的房租低于30年前。
由于房租不涨，日本住宅并不是好投资。对于那些在日本投资房产的中国人，应该感受非常深刻。如果一个中国人在2010年初和2020年初分别投资了一套日本住宅，我们计算了他的收益率。考虑日元汇率下跌，到2021年底，2010年那套住宅的投资收益率为1.24%，而2020年的投资收益为负值（具体测算见尾注5）。
笔者还在尾注6讲述了为何法国的房产也不是好投资。
我国的住宅，不仅持有成本显著低于美国、日本、英国、法国等国家，而且各种规定也对房东有利，所以不能简单地说“租售比”低的房子就是好房子，也不能说“租售比”高的房子就不是好资产。
关键问题在于，在不同条件下一个住宅的“租售比”要达到什么水平，才是理想的资产呢？
下文的重点是测算出在人口持续流入的城市里，在不同假设条件下，理想住宅资产的“租售比”。
首先，人口持续流入的城市里，房租涨幅会高于全国平均水平。这里假定中国未来每年的通胀率都是2%。根据规律，全国平均房租的年均涨幅也约为2%。
假设某城市的房租年涨幅比全国平均水平高10%、20%、30%三种情况，即其房租年涨幅为2.2%，2.4%、2.6%。（2%*（1+10%）=2.2%，2%*（1+20%）=2.4%，2%*（1+30%）=2.6%）
某住宅是不是理想的投资，还要看设定的收益率目标。目前四大行的五年定期存款利率为2.75%。这里假定投资者的收益目标为3%和4%的两种情况。
所以，需要分析的是，在某城市住宅租金年涨幅分别为2.2%、2.4%、2.6%三种情况，要达到3%和4%的投资收益率，租售比需要满足什么条件。
我们还假设两点：1.住宅每年的维修等持有成本为最初购买价格的0.5%；2.房屋使用寿命为60年，60年后剩余的土地价值为购买价格的70%。
房屋测算结果见表3（具体测算过程见尾注7）。
从表3可以看出，如果某房子租金每年上涨2.2%，要想达到3%的年化收益率，房子租售比要大于1:51。如果要达到4%的收益率，租售比要大于1:40.8。
也可以看出，如果未来北京房租的年均增幅为2.6%，1:50的租售比基本是合理的。
在中国，拥有住宅还能享受很多附加收益，比如教育资源，优质环境，安稳心态，优越感，配偶优先选择权等等。
目前房地产市场仍然低迷，已经影响到整体宏观经济复苏。为促进房地产市场恢复活力，大家献计献策，我们也提两个建议。
众所周知，目前的住宅有流动性低和不确定性高这两个问题。购房者担心，万一将来急用钱，而房子却难以快速变现。而且还担心市场低迷，不仅难以变现，而且去银行抵押，贷款数额也会大幅下降。
《财经产业研究中心》的两个建议如下：
在这种条件下，住宅的流动性和价值的确定性都能得以提高。而流动性和确定性的提高，可以提高住宅的内在价值。
中国房地产行业不会长期大幅萎缩
普通百姓对这个问题恐怕不感兴趣。但对于房地产从业者、宏观经济学者、甚至政策制定者，这个问题都非常重要。
中国房地产的行业增加值在GDP中所占比重约为7%。而美国、日本等国家，这个数值往往超过10%。通过数据类比，有不少学者认为中国房地产行业，未来不仅不会萎缩，还有50%左右的增长空间。但这个推理并不严谨，因为中国的数据和美国、日本不可简单类比（详细解释见尾注8）。
我们采用另一种思路：房地产对实体经济的贡献，主要来源于开工量、施工量、竣工量。这其中，竣工量的影响最为深远。可以认为，只要竣工量能保持在目前的水平，中国房地产行业就没有萎缩。
未来中国房地产每年的竣工总量可以用每年的“新增住宅量”大体推算。
所以，我们面对的核心问题是，中国未来每年会出现多少“新增住宅”？
无论哪个国家，新增住宅是为了满足居民的需求，所以中国每年的“新增住宅量”，可以参考其他国家的数据。
从理论上讲，应该有三条规律。
我们参考美国的数据，同时参考邻国日本、韩国的情况。
万得资讯仅仅收录了韩国2017年之前的数据。韩国新增住宅与存量住宅的比值，2015年-2017年的平均值为3.6%。日本2015年-2017年的平均值为1.83%。根据《财经产业研究中心》的测算，美国2015年-2017年平均值的最低估计为2.2%。
房地产行业在韩国、日本、美国都比中国成熟。相关文献表明，这三个国家住宅的总体质量也优于我国。而且，韩国、日本的老龄化也比我国严重。所以，中国未来“新增住宅”与“存量住宅”的比值，应该高于以上三国的平均值，即高于2.54%【（3.6%+1.83%+2.2%）/3=2.54%】。
如果中国”新增住宅”与”存量住宅”的比例，在未来维持在2.54%，那么中国房地产行业还有一定的发展空间。
尾注1中曾计算过，2021年底我国城镇住宅总量约为350亿平方米。如果中国未来的数值维持2.54%，那么每年中国商品住宅竣工量将维持在8.89亿平方米（350*2.54%=8.89）。而2019-2021年，中国商品住宅竣工量的均值为6.9亿平方米。还有差不多28.8%的发展空间。
按照上文所说的三条规律，中国未来“新增住宅”与“存量住宅”的比值应该会大于日本。
即使在悲观条件下，中国数据和日本一样，为1.83%。未来商品住宅竣工量仍会维持在6.4亿平方米（350*1.83%=6.4）。6.4亿与目前的6.9亿相差不大。所以，房地产行业在未来不会大幅萎缩。
尾注1中国1995年之后住宅竣工总面积测算
表4显示，2000年-2021年我国竣工住宅面积为123.9亿平方米。则1995年-2021年竣工住宅总面积为130.7亿平方米（6.8+123.9=130.7）。
表4为我国2000年-2021年，每年的房屋竣工面积和住宅竣工面积数值。
2019年我国城镇常住人口约8.5亿，由此可以推算2019年中国城镇住宅总面积约为338亿平方米。表4显示，2020和2021年住宅竣工13.9亿平方米（6.6+7.3=13.9）。而中国目前每年完全失去居住功能的城镇房屋比例非常少，所以截至2021年，全国总住宅面积约为350亿平方米。
1995年之后的商品住宅在城镇总住宅中占比为37.3%（130.7/350=37.3%）。这个数值不到40%。
尾注2:南京和长沙的优质住宅比例
南京的情况如下：
2022年8月3日，在贝壳找房网站上挂牌的南京二手房总数为13.5万套。房龄20年以内7.39万套。类似于北京的做法，添加“有电梯”，还剩5.67万套。添加“大于70平”，还剩4.52万套。添加“大于90平”，还剩2.9万套。最后添加，“南北通透”，还剩1.36万套。在整体挂牌中占比为大约10.1%。
长沙的情况如下：
2022年8月5日，在贝壳找房网站上挂牌的长沙二手房总数为5.72万套。房龄20年以内3.51万套。类似于北京的做法，添加“有电梯”，还剩3.08万套。添加“大于70平”，还剩2.43万套。添加“大于90平”，还剩1.76万套。最后添加，“南北通透”，还剩0.55万套。在整体挂牌中占比为9.6%。
尾注3:日本、欧盟、中国的住宅租金与CPI关系
尾注4：美国人买房与买股的收益比较
从1975年到2021年，道琼斯指数每年的复合增长率为9%。假定某人在1975年初用100万美元投入道琼斯指数基金。经历47年到2021年末，他会拥有6000万美元。
如果1975年，他用100万美元买了一套纽约的房子，租金收益率为5%。到2021年，他的收益是多少呢？根据纽约房屋价格指数，1975年初指数为78.3，到2021年底指数为857。此时房屋价值为1094万美元（857/78.3*100=1094）。收了47年租金，按每年售价的5%计算，共计约1400万美元。两项总收益约为2500万美元。但还要从中扣除房屋维修费用。与投资股市相比，购买房屋出租的收益不高。
尾注5:2010年和2020年，中国人在日本买房的收益情况分析
假如2010年初，用1亿日元购入日本一套住宅。当时日元兑人民币汇率约为13.5比1，即花费了741万元人民币。扣除税费之后的房租净收入为5%，每年维修、折旧等其他持有费用为购房价格的1%。到2021年底，日元兑人民币为18比1。租金一次性兑换人民币，净收入244万人民币。
日本房价指数从2010年初到2021年底增长了约6%，即目前价格为1.06亿日元，折合人民币589万。此时，房屋和租金的总价值为人民币833万元（589+244=833）。年均投资收益率约为1.24%（【833-741】/741/10=1.24%）。
假如2020年在日本买房，因为房价几乎没有增长。而2020年初到2021年底，日元相对于人民币贬值了15%以上。所以，这个投资会产生亏损。
尾注6:法国住宅出租为何不是特别好的投资
在法国买住宅出租，假定住宅价格为15万欧元，中介费+公证费+过户费文件费等等，约为1.5万欧元，总计成本16.5万欧元。
法国的平均水平下，15万欧元住宅的月租金大约为1000欧元。房屋维护费约为租金收入5%；公共费用分摊约为租金收入5%。法国买房后，房主每年要为名下房屋交一定比例的房产税，约为租金收入8%。此外还有约为租金收入10%的中介管理费。如果是二套住房，还需要缴纳月租金收入19%的收入所得税，月租金收入15.5%的社会分摊金。
此外，还可能遇到不良租客利用规定逃避房租。从11月1日到次年3月31日的“冬歇期”，即便房客未缴房租，房东也无权将其赶走。
尾注7:不同条件下，对最低租售比的测算
假定房子还有60年寿命。60年后土地的残值为如今房价的70%。强三线以上的城市基本都满足这个假定。
假定未来60年中国的平均通胀为2%。按照规律，全国平均的房租年涨幅也为2%。
假定房屋每年的持有成本，比如家具折旧、维修、养护等，为房屋购买价格的0.5%。
因为人口流入城市的房租涨幅会高于全国平均水平。分别假定某城市的房租年涨幅比全国平均水平高10%、20%、30%，即其房租年涨幅为2.2%，2.4%、2.6%。
下面计算，该房屋当前的租售比应该大于什么数值，未来的平均收益率才可以达到3%和4%。
先计算房租每年上涨2.2%，要达到3%的收益的情况。
假设房价为100万元，那么每年收益为3万元，60年收益180万元，加上原值100万元，总计280万元（100*3%*60+100=280）。
假定当前租售比为1：y，那么第一年的房租为100/y，
第二年的房租为100*(1+0.022)/y
第三年的房租为100*(1+0.022)(1+0.022)/y
依次类推
第60年的房租为100*(1+0.022)的59次方/y
把60年房租相加，减去60年的持有成本30万，加上土地残值70万。这个结果应该等于3%条件下的总价值，即280万元。求解y。这个计算并不复杂，计算得出y=51。也就是说，租售比为1:51。
其他情况的计算方法类似。
尾注8:美国、日本比中国还依赖房地产？
以美国为例来说明情况。
2021年中国房地产行业增加值占GDP的比重约为7%。而2010年到2020年的十年里，美国房地产占GDP比重的均值是12.1%。看起来美国更加依赖房地产行业。其实不然。
有人说：中国的房地产行业和建筑业是分开统计的，美国是放在一起统计的，所以美国占比高。这个说法是错误的。其实美国也是分开统计的。2018年美国房地产和建筑业加起来占GDP的比重是16.3%，而中国房地产和建筑业加总占GDP约12%。
真正的问题在于，美国房地产增加值计算了居民自用住房的“虚拟租金”。2020年，这部分“虚拟租金”在房地产行业增加值中占8.3%。而2020年，美国房地产行业增加值GDP占比为12.3%。所以房地产实际投资约占GDP的4%。
中国并非没有计算“虚拟租金”。但中国“虚拟租金”在GDP中的占比远远小于美国，而真正的房地产投资部分却高于美国。
【希腊移民日记】182：麦克说希腊•5•经济、治安、教育、福利怎么样？
2018年12月26日
今日文章略长，完全阅读耗时约五分钟。
上次说到经济问题，今天继续。
希腊的问题在有些方面跟匈牙利类似。
在欧盟共同市场形成后，希腊、匈牙利这些工业落后国家的工业体系几乎丧失了市场竞争力，德法等发达国家的领先品牌例如西门子、博世、奔驰等，几乎统治了市场。
人才外流随着欧洲一体化进程更加明显，正如中国的北上广深几乎吸走了内陆省份的大量优质人才。自欧债危机爆发以来，包括医生、技术人员在内的近50万人离开希腊，选择到德国等其他国家谋生。
财政紧缩和高失业率等问题引发的民众抗议也冲击着希腊国内*势。我们此次在希腊停留一周时间内，雅典市中心爆发了两次较大规模的抗议活动。而在刚刚过去的11月17日，在纪念希腊学运45周年的和平游行又演化成警民冲突，雅典街头火光、烟硝味四散，场面混乱，最后以暴力收场。
而希腊支柱产业之一的航运业自2008年经济危机后尚未回过神来，特朗普上台后反全球化的贸易政策，也使航运业复苏遥遥无期。
虽然债务危机已经在2018年6月22日宣告结束，但是现在还不能说希腊已经完全渡过了危机。比如说，希腊债务负担依然沉重，2018年，希腊的国内生产总值预计约为1850亿欧元，债务占比约为172.5%。
幸运的是，希腊有一样看家本领跑不掉，那就是旅游。
希腊的海岛旅游资源具有强大的全球吸引力，随着全球经济的复苏，旅游业也在逐渐复苏。2017年，入境希腊的旅客数量达到3000万人次，几乎是希腊人口的3倍。
在雅典街头的银行，我们碰到了来自动取款机取钱的一位雅典市民。回忆起3年前资本管制下，他和家人一度为了每天60欧元的提款额度四处辗转的窘境，他有感触地说，“新规定将每人每月提取现金提升至5000欧元，我们的日子好过多了。我们这几年受够了惨淡的日子。”
而在雅典经营一家地中海风味餐厅的小老板告诉我们，今年以来，他的小餐馆生意明显转好，位于市中心老城区的店面生意盈门，他因此额外雇用了几名兼职外卖员。“就在一年前，我们都没料到经济转好会来得这么快！”
出租车司机一边对我们抱怨着雅典老城区的拥堵，一边颇为自豪地说，“到访希腊的游客越来越多。这里很多人都依靠旅游业养家糊口，虽然现在旅游旺季已经过去，但还是有很多游客。”
无论在市中心，还是在小城镇，我们能够看到年轻人风风火火地忙碌着。一个充满年轻人的城市，全民忙着挣钱的国家，我们没有理由看衰。
匈牙利的经济运行相对稳健，近几年的发展更加依赖于房地产业和外来投资拉动，内生的发展动力有限。而希腊资源丰富，人民对于财富的追求态度更加接近于华人，发展后劲不容小觑，但前提仍然是处理好债务和赤字问题。
对于经济发展这块，我认为希腊经济发展的后劲比匈牙利要足。
对移民来说，社会治安是我们选定移民国家时首要考虑的几个因素之一。但是治安这件事，也是争议最大的。
如果我们从宏观上看数据，意义不一定很大。我们看看匈牙利警察*发布的2017年布达佩斯汽车被砸和被盗的分布图：
途中蓝色和紫色点代表了发生砸车偷车案的地点。你会惊诧于布达佩斯竟然有这么多砸车偷车案件，难道我们住在一个充满劫匪的城市？这与我们平时的生活感受大不相同。
如果我们从个人微观的感觉去看治安，那可能更不靠谱。个人的感受，往往有较大的偶然性和*限性。例如一位游客，恰好在市中心旅游景点附近碰到了暴力游行示威，正如我们在雅典碰到的，那一定会认为希腊非常乱。
再例如，上楼拿个东西，五分钟后下来，放在电动车框里两块豆腐都能不翼而飞，那治安是不是很糟糕？
所以治安这块我就不过多展开了，直接说我的结论吧。
欧洲大部分地区，包括希腊、马耳他、匈牙利，治安都是良好的，但是有些国家除外，例如近年来的法国、比利时等极端宗教势力泛滥的国家。
这里我没有提到难民，也没有把德国列为治安不好的国家，因为我们讨论涉及到的希腊、马耳他、匈牙利等国家，难民不是问题，而德国的实际治安状况仍然存在较大争议。这不是本文的重点，略过不谈。
在欧洲治安良好的国家，街头暴力犯罪比较少见，而非暴力犯罪，例如偷窃和欺诈并不比中国少。我们如果有一定的防范意识，一般不会受到人身伤害，也可以避免绝大多数失窃风险。
但是对于中国人来说，治安的风险永远存在，因为我们语言不通，也很难分辨好人坏人。在陌生的国家，再加上语言不通，我们并不知道哪里有危险，这才是最大的风险。
好在，时间可以解决这些问题。
很多人问希腊教育好不好？希腊语难不难学？希腊语学了有没有用？
教育问题是国人最关心的，也是最头疼的问题。教育这个话题太大，一两篇文章都讲不清楚，有兴趣的读者可以长期关注我的文章，我会不定期地分享我的教育心得。
要说希腊教育好不好，那要看跟什么比。因为“好”与“不好”都是一个相对的概念，一定要有衡量的标准。
中国最好的学生进清华北大，而清华北大最好的学生又大都去了美国，然后大都变成了美籍华人。世界上最好的教育就在美国，这个毋庸置疑，不管嘴上怎么说，大家都在用脚投票。所以，您想追求最好的教育，目的地就是美国。
那出于各种原因无法直达美国的家庭，选择希腊、马耳他、匈牙利这样的欧洲非英语国家，也是一种曲线救国。
经济条件好的上英语授课的国际学校，经济条件一般的上本地语言为主的公立学校，未来努力考上英美大学，这是正常孩子可以努力的方向。
至于希腊语难不难学？当然难了。在匈牙利，外国人说匈牙利语是世界上最难学的语言；在希腊，外国人说希腊语是世界上最难学的语言；在中国，外国人说汉语是世界上最难学的语言；世界上没有一件事情是容易的。难道英语容易学？
不过一般过了小学五年级，我不建议中国孩子再去公立学校。毕竟在公立教育系统，中国的大孩子再跟当地孩子拼当地语言，一定是处于劣势的，这对未来升高中不利，因为只有成绩好才能考上好的高中，这个全球都一样。
至于希腊语学了有没有用？就像问学了匈牙利语有没有用一样，很多人的答案都一样——没用。这个问题我有不同看法，但今天的主题是希腊，不是讨论教育问题，就不展开了。用功利主义思维考虑，学习希腊语确实没有什么用处。
然而，说这些有什么用处呢？
如果您无论何种原因去不了美加澳，委屈一下来欧洲非英语国家，也是不错的选择，毕竟这里可以给孩子正常的教育环境、社会环境、自然环境。
毕竟，身为教育难民、环境难民，什么好事都想占，要求有点高了，对不对。
刚才说经济条件一般的家庭可以选择公立学校，但是，如果孩子已经超过五年级了，上公立学校有困难，那怎么办呢？
那就上国际学校！
希腊的国际学校基本都是按照英美的教学体系，可以为孩子未来申请英美大学无缝衔接。更重要的是，希腊国际学校的学费远低于中国的国际学校！
希腊最贵的国际学校中学阶段的学费在每年十万人民币左右，而在北京上海的国际学校中学阶段，普遍在三十万左右。如果上12年的国际学校，在中国要多花二百万！而一个希腊购房移民，也只需要花二百万人民币购房即可拿身份。
与其花同样的钱在中国上国际学校，不如办个移民，既解决了上学问题，又能全家办移民拿身份、呼吸新鲜空气、吃健康食品，何乐而不为？
那希腊的国际学校怎么样？话不多说，直接上干货吧！
办移民、上国际学校、考入英美大学，这条路径简单易行，我的几位移民欧洲小国的客户，他们的孩子已经或者刚刚被美国的大学录取。现在，这几位父母正在体验幸福的烦恼，那就是，是继续留在这些欧洲小国享受生活，还是回国吸霾养老，亦或是否要到美国去陪读？
希腊的社会福利怎么样？这是大家关心的最基本的问题之一。各个中介都有些语焉不详的介绍，大家可以去参考。
社会福利怎么样，这是个大话题，一句两句、一篇两篇都是说不清的，这也是为什么移民中介都语焉不详，一句朦胧的“好”，就把大家打发了。
还是从我自身的体验去看吧。
这些欧洲小国开放移民项目，就是因为国家没钱。如果我们希望欧洲国家给我们送钱，那就是异想天开了。
会不会像传说中的加拿大，光拿孩子牛奶金就能够全家吃喝？在加拿大能不能实现还值得商榷，在欧洲肯定是实现不了的，除非到德国去申请难民资格。
牛奶金是有的，真的只够给孩子买牛奶，养活不了全家。
那养老金有没有？有的，那得先交钱。还是那句话，花25万欧元给自己买房办移民，国家再给我们发养老金，那真是天上掉馅饼了。
好在咱们不差钱，咱们买得起牛奶，老了也养得起自己，再不济还有中国的养老金。
那么说到这里，欧洲的福利是不是不好？
完全不是！
与美国相比，欧洲是完全的福利社会。您应该在欧债危机的时候听说过，希腊之所以有债务危机，就是因为福利太好，人人不想工作，天天躺在家里就能生活得很惬意，最后搞得**入不敷出，欧盟逼迫希腊**降低福利开支以换取欧盟救助。
相对美国来说，欧洲好的本质不是体现在给老百姓发多少钱，而是完美照顾了人民基本生活的方方面面。
从教育来说，**投入大量资源到公立教育系统，学校之间的差异不像美国那样有天壤之别，这样保证了大部分人能够得到相对公平的教育资源。您省了在美国花巨额资金买学区房的钱，那不等于给你发钱吗？
**在教育领域的福利不仅仅体现在学校。以匈牙利举例来说，遍布布达佩斯各区的游泳馆，孩子去游泳半天时间，收费也只有一二十人民币。
我的女儿婕熙在公立音乐学校，跟着一位才艺俱佳、每年举办个人音乐会的钢琴老师学习，每学期的学费才二百多人民币。婕熙从国内的痛恨弹琴，到现在的喜欢弹琴，让我不得不相信西方教育的魔力。
欧洲的医疗，相对美国更是天壤之别。在希腊、马耳他、匈牙利这些国家，通常只要每年交少量的医保费，就可以享受公费医疗，绝不会出现像在美国那样的情况。（参见文末链接177）
说完了经济、治安、教育、福利，下面要到购房了。毕竟购房是我们办理希腊移民的第一步，也看似整个移民过程最重要的环节。为什么说“看似”，以后慢慢讲。我理解，至少对很多还没有办移民的人来说，这事最大。
希腊购房移民，从2013年以法律的形式确认为正式的移民项目，到2017年匈牙利国债移民项目关闭后开始火爆，房产市场乱象丛生。
那么希腊的房产市场究竟如何？我们该如何避开那些坑？敬请期待下一集。
(未完待续）
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三十欧元合**民币是多少
现在汇率：100欧元=994.88元人民币140万欧元=1392.83万元人民币
3100欧元等于多少人民币
3100欧元等于多少人民币1欧元＝7.9824元人民币7.9824×3100＝24745.443100欧元等于24745.44元人民币
30万欧元等于多少人民币，
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三十万欧元等于多少人民币？
300000欧元=2489310人民币元
三十万欧元兑换**民币是多少
300万
30万欧元等于多少人民币
你好!货币兑换300000欧元=2600610人民币元EUR欧元兑换为CNY人民币元转换数据仅供参考，交易时以银行柜台成交价为准更新时间:2014-05-0714:19