营业费用是销售费用吗?

营业费用是销售费用。在不同的时期和会计准则下有不同的名称，旧会计准则叫营业费用，新的会计准则下叫销售费用，即在新会计准则下销售费用等于营业费用，因此，营业费用和销售费用是同一个概念，都是企业在销售商品的过程中发生的费用。

请问营业费用是指什么呢？

　　营业费用是指企业在销售产品和提供劳务等日常经营过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费。包括：运输费、装卸费、包装费、保险费、广告费、展览费、租赁费（不包括融资租赁费），以及为销售本公司商品而专设销售机构的职工工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品的摊销等。　　营业费用具体明细科目设置可以根据企业自己的需要　　如果不是商业企业　　一般不需使用营业费用科目

营业费用和管理费用有何区别？

　　营业费用就是在营业中发生的费用，与公司业务直接相关；管理费用是企业在管理中发生的费用，与营业间接相关　　营业费用，是指企业在销售商品过程中发生的费用，包括企业销售商品过程中发生的运输费、装卸费、包装费、保险费、展览费和广告费，以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点，售后服务网点等)的职工工资及福利费、类似工资性质的费用、业务费等经营费用。 商品流通企业在购买商品过程中所发生的进货费用，也包括在内。 　　管理费用，是指企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工工资、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、无形资产摊销、职工教育经费、研究与开发费、排污费、存货盘亏或盘盈(不包括应计入营业外支出的存货损失)、计提的坏账准备和存货跌价准备等。

酒店成本的基本概念及计算

餐饮人、酒店人都在关注我们

　　1、成本的定义

　　成本=直接材料+直接人工+其他费用

　　狭义的成本仅指酒店各营业部门为正常营业所需而购进的各种原材料费用。酒店的成本核算仅指狭义的成本核算。

　　2、成本的组成

　　酒店成本一般包括直拨成本、出库成本、毁损成本(盘点净损失)三个部分，即：

　　酒店成本=直拨成本+出库成本+盘点净损失

　　所有酒店物资在进入酒店时须经过收货部验收，经收货部验收后区别是否入仓，入仓的下入仓单，不入仓的下直拨单，直拨给使用部门使用。

　　盘点净损失是指通过实地盘点，盘点数与账存数之间的差异。酒店运作期间由于各种原因，不可避免会造成账实不符的情况，如出品后因没及时开单没收到钱、酒吧员不小心打破酒水、服务员打破餐具、失窃等。

　　3、(消耗)成本计算

　　消耗成本的计算是以倒挤的方法计算的：

　　消耗成本=期初结存+本期增加―本期减少―期末结存

　　其中，期初、期末结存分别为上期和本期期末盘点数量乘以单价所得，本期增加包括直拨、领料和调入(各部门之间物资调拔)，本期减少是指发生退货、调出及非常损失准予核销部分。

　　4、成本指标

　　(1)毛利率。

　　收入减去直接材料即为毛利，毛利率是指毛利在收入中所占的比重，即指单位收入中所含的毛利。

　　毛利=收入―直接材料

　　毛利率=毛利/收入×100%

　　(2)成本率。

　　成本(直接材料)在收入中所占的比例，也就是单位收入需要花费多少成本才能实现。

　　成本率=直接材料/收入×100%

　　(3)成本利润率。

　　单位成本所能带来的毛利。

　　成本利润率=(收入―直接材料)/直接材料×100%

　　酒店成本的分类

　　按照不同的标准，酒店成本有不同的分类。熟悉并了解酒店成本的分类是实行酒店成本控制的基础。

　　1、按经济性质分类

　　酒店的生产经营过程就是为客人提供服务，包括住宿、餐饮、娱乐、休闲等，整个服务过程同时也是劳动对象、劳动手段和活劳动的消耗过程。因此，酒店成本按其经济性质可以分为劳动对象的耗费、劳动手段的耗费和活劳动的耗费三大类。前两大类是物化劳动的耗费，后一类是活劳动的耗费。

　　除了以上三种成本之外，还有税金和其他支出等。

　　2、按经济用途分类

　　生产经营成本按其经济用途分为生产成本、销售费用和管理费用三大类。

　　生产成本包括四个成本项目：直接材料、指直接用于产品(服务)生产、构成产品实体

　　的原料及主要材料、外购半成品、有助于产品形成的辅助材料以及其他直接材料。

　　销售费用包括营销成本、配送成本和客服务成本。营销成本是指为了让人们了解、评估和购买产品而发生的成本。成本是指为将产品或服务递交给顾客而发生的成本。客户服务成本是指为客户提供售后服务的成本。

　　管理费用包括研究与开发成本、设计成本和行政管理成本。研究与开发成本是指为创新产品、新服务和新生产过程而发生的成本。设计成本是指为了产品、服务或生产过程的详细规划、设计而发生的成本。行政管理成本是指企业为组织和管理企业生产经营活动所发生的成本。

　　3、按成本对象计入成本对象的方式分类

　　按成本计入成本对象的方式分为直接成本和间接成本。

　　直接成本是直接计入各种、类、批产品等成本对象的成本。

　　间接成本是指与成本对象相关联的成本中不能用一种经济合理的方式追溯到成本对象的那一部分产品成本，例如酒店的折旧。

　　4、按照成本是否随产品数量的变化而变化分类

　　按照成本是否随产品数量变化而变化可分为固定成本和变动成本。固定成本是指不随产品(或劳务)的变化而变化的成本，比如酒店的建筑物、机器设备等。变动成本是指随产品(或劳务)数量的增加而增加的成本。

营业成本包括三费吗-会计网

营业成本包括主营业务成本和其他业务成本，不包括销售费用、管理费用和财务费用这三大费用。营业成本指企业对外销售商品或提供劳务等主营业务活动和其他经营活动所发生的实际成本。

营业成本包括主营业务成本和其他业务成本，不包括销售费用、管理费用和财务费用这三大费用。

营业成本指企业对外销售商品或提供劳务等主营业务活动和销售材料的成本、出租无形资产的摊销额、出租固定资产的折旧额、出租包装物的成本或摊销额等其他经营活动所发生的实际成本。

1、销售费用：指企业在销售产品、自制半成品和提供劳务过程中发生的费用，包括由企业负担的运输费、包装费、装卸费、广告费、保险费、委托代销手续费、展览费、租赁费和销售服务费、销售部门人员工资、差旅费、职工福利费、折旧费、物料消耗、修理费、低值易耗品摊销以及其他经费等，与销售有关的差旅费计入销售费用。

2、管理费用：是企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的费用，属于期间费用，发生当期计入当期损益；

3、财务费用：是企业为筹集生产经营所需资金等活动发生的费用，具体项目包括：利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费及筹集生产经营资金发生的其他费用等。

1、概念不同：营业成本是企业对外销售商品或提供劳务等主营业务活动和销售材料的成本、出租无形资产的摊销额、出租固定资产的折旧额、出租包装物的成本或摊销额等其他经营活动所发生的实际成本。营业费用是企业在销售商品过程中所发生的各项费用；

2、内容不同：营业成本与营业收入直接相关，已经确定了归属对象和归属期的各种直接费用，营业成本包括主营业务成本和其他业务成本；营业费用在新的会计准则下叫销售费用，包括运输费、包装费、装卸费、保险费、展览费、广告费、租赁费，以及为销售商品而专设销售机构的职工工资、福利费、差旅费、办公费、修理费、折旧费、物料消耗及低值易耗品的摊销等；

3、科目核算不同：营业成本中的主营业务成本用来核算企业因销售商品或提供劳务等日常活动所发生的实际成本，“主营业务成本”账户下应按主营业务种类设置明细账并进行明细核算，期末应将本账户余额转入“本年利润”账户，结转后账户无余额；其他业务支出用于核算企业除主营业务成本外的其他销售或业务所发生的支出，“其他业务支出”账户下应按其他业务的种类，如“材料销售”、“代购代销”或“包装物出租”等设置明细账。

企业销售商品过程中发生的保险费、包装费、展览费和广告费、运输费、装卸费等，借记本科目，贷记“现金”或“银行存款”科目；企业发生的为销售商品而专设的销售机构的职工薪酬、业务费等经营费用，借记本科目，贷记“应付职工薪酬”、“银行存款”或“累计折旧”等科目，期末应将本科目余额转入“本年利润”，结转后科目无余额。

主营业务成本是企业销售商品或提供劳务等经常性活动所发生的成本。企业一般在确认销售商品或提供劳务等主营业务收入时，或在月末，将已售商品和已提供劳务的成本转入主营业务成本，主营业务成本按主营业务种类进行核算，期末将主营业务成本余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。企业应通过“主营业务成本”科目，核算主营业务成本的确认和结转情况。

诉讼费为什么计入管理费用而不是营业外支出

这要理解管理费用和营业外支出的概念。诉讼费是一项企业统一负担的组织管理生产的费用，不是一种非日常活动导致的“损失”。《企业会计准则——应用指南》附录规定：1、“管理费用”科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。2、“营业外支出”科目核算企业发生的各项营业外支出（直接计入当期损益的损失），包括非碧高流动资产处置损失芹轮、非货币性资产交换损失、债务重组损失、公益性捐赠支出、非常损失、盘亏损失等。3、《企业会计准则——基本准则》对损失和利得的概念作出了规范。（1）利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与悔首尺所有者投入资本无关的经济利益的流入。（2）损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。

营业费用的定义？及与主营业务成本的区别

主营业务成本和营业费用的区别：1、定义不同：（1）主营业务成本是指公司生产和销售与主营业务有关的产品或服务所必须投入的直接成本，主要包括原材料、人工成本（工资）和固定资产折旧等。（2）营业费用是指企业在销售产品和提供劳务等日常经营过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费。2、核算内容不同：（1）主营业务成本用于核算企业因销售商品、提供劳务或让渡资产使用权等日常活动而发生的实际成本。“主营业务成本”账户下应按照主营业务的种类设置明细账，进行明细核算。期末，应将本账户的余额转入“本年利润”账户，结转后本账户应无余额。（2）营业费用科目核算的内容包括：运输费、装卸费、包装费、保险费、广告费、展览费、租赁费（不包括融资租赁费），以及为销售本公司商品而专设销售机构的职工工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品的摊销等。旧会计准则叫营业费用，新的会计准则下叫销售费用，即在新会计准则下销售费用=营业费用。

2018年报营业收入、营业利润及成本费用利润率分析：银行板块

根据申万行业二级分类，A股上市公司共计被划分为104个板块，并细分为227个三级板块。大源观察以2018年报营业收入为对比标准，将上述二级板块进行分类排序，并逐个考察板块内上市公司2018年的营业收入、营业利润以及成本费用利润率的情况。

2018年营业收入总体排名第1的板块为银行,在该板块中共包含1个三级板块，共计32家公司。

营业收入分析：

2018年年报显示在银行板块中的32家上市公司共创造营业收入合计4,247,928.99(百万)。其中前三名分别是：

工商银行,601398.SH,2018年营业收入为773,789.00(百万);

建设银行,601939.SH,2018年营业收入为658,891.00(百万);

农业银行,601288.SH,2018年营业收入为598,588.00(百万);

后三名分别为(倒序)：

张家港行,002839.SZ,2018年营业收入为2,992.44(百万);

苏农银行,603323.SH,2018年营业收入为3,149.54(百万);

江阴银行,002807.SZ,2018年营业收入为3,185.91(百万);

该板块平均营业收入为：132,747.78(百万)

板块营业收入中位数为：32,077.14(百万)

板块营业收入1/4位数为：7,439.54(百万)

板块营业收入3/4位数为：159,928.75(百万)

详细信息可以参照各个营业收入水平公司数量分布的直方图(按照上市板块分组):

此外还可以参照具体营业收入的箱型图分布(按照上市板块分组):

营业利润分析：

2018年年报显示在银行板块中的32家上市公司共创造营业利润合计1,821,430.26(百万)。其中前三名分别是：

工商银行,601398.SH,2018年营业利润为371,187.00(百万);

建设银行,601939.SH,2018年营业利润为308,514.00(百万);

农业银行,601288.SH,2018年营业利润为250,216.00(百万);

后三名分别为(倒序)：

江阴银行,002807.SZ,2018年营业利润为690.52(百万);

张家港行,002839.SZ,2018年营业利润为853.03(百万);

苏农银行,603323.SH,2018年营业利润为898.01(百万);

该板块平均营业利润为：56,919.70(百万)

板块营业利润中位数为：13,564.19(百万)

板块营业利润1/4位数为：3,009.25(百万)

板块营业利润3/4位数为：60,804.00(百万)

详细信息可以参照各个营业利润水平公司数量分布的直方图(按照上市板块分组):

此外还可以参照具体营业利润的箱型图分布(按照上市板块分组):

综合情况:

以下将上述板块内所有上市公司的各项指标绘制在一张图表中，综合展示该板块2018年的营业收入、营业利润及成本费用利润率情况:

附：

营业收入是从事主营业务或其他业务所取得的收入，也即指在一定时期内，商业企业销售商品或提供劳务所获得的货币收入。营业收入分为主营业务收入和其他业务收入。如商业企业的商品销售收入、生产加工企业的产品销售收入、饮食业的饮食品销售收入、服务业的服务收入、仓储企业的仓储收入、运输企业的运费收入、代办运输收入等。营业收入是企业补偿生产经营耗费的资金来源,是企业取得利润的重要保障，也是现金流入量的重要组成部分。

营业利润是指企业从事生产经营活动中取得的利润,是企业利润的主要来源。营业利润等于主营业务利润加上其他业务利润,再减去营业费用、管理费用和财务费用后的金额。营业利润企业最基本经营活动的成果，也是企业一定时期获得利润中最主要、最稳定的来源。2006年财政部颁布的新企业会计准则-30号财务报表列报中已对营业利润进行了调整，将投资收益调入营业利润，同时取消了主营业务利润和其他业务利润的提法，补贴收入被并入营业外收入，营业利润减营业外收支调整即得到利润总额。

成本费用利润率是企业一定期间的利润总额与成本、费用总额的比率。成本费用利润率的计算公式：成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100%。成本费用利润率指标表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。

委托经营管理合同(精选5篇)

时间：2023-05-1115:54:24

第11条　杂项本合同双方为：

1、____________（以下简称“酒店业主”），是根据中华人民共和国法律成立的法定企业，法定地址为中华人民共和国＿＿＿市＿＿＿路＿＿＿号。

2、____________（以下简称“管理公司”），是根据法律注册及存在的公司，法定地址：＿＿＿＿＿＿。

鉴于：

双方同意订立合同如下：

第1条　定义经双方接受后，下列之各措辞，用于本合同以及所有有关之附加或更改文件时，有以下之定义。

1.1　酒店－－应解释为建筑物之所在地，而其建筑物包括家私、装置设置及营业设备，其细则详列在后，酒店又应解释为依据本合同而产生之营业运作。

1.2　工程地址－－应解释为大约有＿＿＿平方米之工地，位于＿＿＿＿市＿＿＿路＿＿＿号及＿＿＿部分房屋，如附表（一）之地图所示，在其上将会建成“酒店以及所有主动或被动之附属建筑物”。

1.3　建筑物--应解释为所有在性质上或指定上视为地产物业的楼房及设施，以及包括所有为该等楼房及设施所设之设备，例如：热力系统、空调系统，所有水管类装置和电器设备，户外及户内之标志，升降机等等。

1.4　家私，装置和设备或简称f.f.e－－应解释为所有家私、装置、办公室设备、装饰（无论固定或可移动、包括地毯和墙身装修），厨房、酒吧、洗烫设备、电话设备、浴室水设备、物料运送设备，货物车和所有其它酒店业设备和物资（指使用年限一年以上，单位价值超过人民币八百元的企业固定资产）。

1.5　营业设备或简称o.e－－应解释为一般用于酒店营业运作之小件，例如：银器、被单、台布等物、陶器皿，小型厨房用具和制服，包括使用年限在一年以内，单件价值人民币八百元以下的低值易耗品购置，具体划分标准按酒店统一会计制度及中外合资会计法规定处理。

1.6　统一制度－－应解释为管理公司集团所采用之最新一期由美国酒店和酒店业公会所出版之“酒店统一会计制度”。此统一制度不得违反中华人民共和国财政部颁发的“中外合资经营企业会计制度”和其他规定。

1.7　会计年度--应解释为由一月一日开始至十二月三十一日止之十二个月期间，第一会计年度应由开业第一天开始至同年之十二月三十一日止。

1.8　独立公共会计师－－应解释为按中华人民共和国法律规定在中国注册的中国注册会计师。

1.9　总收入－－应解释为营业收入减去工商统一税后之营业收入。任何直接或间接发生于“酒店”经营之全部收入，包括所有房间总销售、写字楼公寓收入、食物或饮料销售、洗衣、电话、电报和电传的收入，服务费等其他酒店操作及其设备使用费及租赁费等等。也包括商场营业收入或商场出租收入及业主对外投资收入，固定资产收入，存款利息，各种赔偿收入除7.1（d）或（e）条外，其他按7.3条处理和在顾客帐单上所加的任何小帐以及用人民币代替外币结算时，所产生的差额。

1.10　营业毛利或简释g.o.p－－营业毛利应解释为每一会计年度（或其一部分）之总收入额与酒店营业支出之差额。

1.11　营业支出－－应依据统一制度，包括下列项目

（a）薪俸，费用和工资，以及其他常规的或时有的，为酒店营业员工派发之其它款项，包括总经理，以及任何员工福利和粮款费用，起居住所、交通、员工膳食、其它杂项福利，因上述薪俸之有关法令或法规而产生之应付款项或税项。

（b）为酒店而消耗的食品和饮料成本，和一般情况下为收益而发生之成本。

（c）依据当地经验，经董事会批准的实际发生的呆帐。

（d）因酒店营业有关雇用之独立公共会计师以及用酒店之需要而聘请的法律顾问费用。

（g）所有因正常酒店管理所需之营业设备，购入和更换之开支，包括1.5所列开支条。

（i）第5.3.3条所指定由管理公司集团提供之广告和业务推广支出内之酒店应承担的份额。

（j）因酒店消耗而发生的热力、水、电、煤气、电话和任何其它公用设施费用支出。

（k）付于推销及信用卡公司之佣金、费用及开支和预定费用。

（l）为维持酒店之良好操作状况而产生之修葺、保养及更换费用，除第6.1条和第6.2条属业主责任范围的费用外，均列入营业支出。

（m）一般情况下由酒店或由管理公司在酒店所产生之营业费用。

（n）为酒店营业任何直接税项、关税、牌照费的缴付，但不包括第1.12条注明的费用。

1.12　独立费用－－下列项目应解释为“独立费用”，不应包括在“营业支出”之内。

（f）由业主委任的审计师、律师和其他专业顾问费和任何特别费用。

1.13　开房率－－应解释为酒店实际出租了的客房数除以酒店可供出租的客房数（不包括从香港地区及外国聘请来的人员的宿舍）的百分比。

1.14　不可抗力－－下述情况均构成不可抗力之事件。

（b）**以统治者身份所作出的措施、**条例和命令。

（c）地震或任何因自然力量发生而被影响及不可合理预测或抗拒的事故。

（e）其他非管理公司可合理控制的而严重地影响管理公司经营酒店的能力的事故。

酒店将拥有下列：

……套房间及有关配套设备，在中国政策许可范围内，包括但不限于：

为进行酒店的建筑、布置、配备及装饰，酒店业主将对自行聘请及保留所有

有关及需要的建筑师、承包商、室内设计师及其它专家和顾问的费用负责。酒店业主应于六十天内给与管理公司一份酒店设计、建筑及配备总时间计划，而由管理公司提出意见。

管理公司将协助酒店业主在酒店建筑设备安装及完成时之接收程序，酒店业主答应在一段合理时间内执行所有必要措施弥补管理公司向其提出之合理建议。

在“酒店”开业之前，管理公司或管理公司集团受业主之委托，从事下列活动：

……设立开业前之预算案，呈交酒店业主批准后执行。

……确立酒店之总体组织和计划开业前之各项活动。

……按照中华人民共和国适用法规，挑选和招募来自各阶层之酒店员工，需要时，履行培训计划。

……承担分析各项应保项目，和协商保险计划，在中国保险公司投保。

……承担广告和公共关系计划（确定宣传媒介，拟定宣传材料，传送文件予旅行社，以及介入管理公司集团的广告和公开宣传等）。

酒店业主应以本身费用开支使管理公司有适合之办公地方充分完成其在此段之责任。

管理公司应联同酒店业主采取必要措施，获得因酒店供应、管理和经营而需要之牌照和准许证。

（a）开业前预算表应如以下第3.5条之规定由管理公司于不迟于开业前六个月呈交酒店业主批准。

（c）其应再包含：

……开业前酒店总经理、营业经理和按人员编制在开业前委派给酒店的所需人员的工资。

……招募和培训酒店委任员工成本包括有需要时在本集团内其它酒店之培训费用。

……一切关于所有需要之经营和行政成本，包括领取所有需要之执照和准许证成本、律师和顾问费用。

酒店业主应依据下列时间表存放包含本预表之资金于8.1条所述的银行帐户，和使管理公司得以运用。

酒店业主应依据下列时间表存放包含本预算表之资金于第8.1条所述的银行帐户，和使管理公司得以运用。

非管理公司可控制而发生：（a）开业延误酒店业主应将根据因延迟而修订之预算表所需增加之资金，存入上述提及之帐户，使管理公司得以运用。

由开业日起壹百贰拾（120）天内，管理公司应送与酒店业主一份说明所有发生于开业前之开支和交回过渡之款项于酒店业主，该份记录将以会计记录为基础，酒店业主或其代表人将有权在酒店办事处视察及稽核全部帐簿。

如本合同于开业日前因酒店业主原因终止，酒店业主应赔偿管理公司于开业前服务所招致的合理损失，（b）酒店业主应负责向管理公司赔偿。

酒店业主应在本合同的有效期内提供足够之作业流动资金，使酒店保证得以无间断和有效的运作。

特别提出的是，酒店业主同意在开业前六个月提供予管理公司足够资金，以

采购足够应付初步所需物品（食品、食料和其他消费品）酒店开业后不超过六十天，管理公司应呈交一份确实支出表予酒店业主。

由双方同意，酒店将有一段部分开业期，由酒店确实完成和获得入伙纸后以供第一个付款客人入住享用酒店设施，至酒店开业日前立即终止，开业日明确列在第3.5条。

部分开业期间于经营期内的营业支出，应列入开业前预算内。

开业日应经双方同意后决定，并应在：

（c）双方认为该酒店已能在完整的营业基础上提供豪华服务予客人以后。

酒店之开业将不会解除酒店业主遵守本合同条款的责任，特别是参照第2.4条有关更正酒店建筑及设备之任何缺点或不足。

管理公司应以其专门经验以及专业技术提供现代化的酒店设计及部署工作，并适当地指导酒店业主及其人。

（）管理公司将协助酒店业主选择及订立酒店里应有的各种设备，诸如客房的种类与数量，以及餐饮、宴会、会议厅的形式，酒店后勤等区域。

（）管理公司将预备一份设备计划，推荐及详细说明各设备的主要特征。

（）酒店业主将需提供包括以下几点的最终设计图及详细规格给“管理公司”。

（1）最终施工图及详细规格，必须具备可用以呈报有关**机构所需的资料，（适用于呈报及申请有关建筑许可证、规划、消防*准证、旅游*准证等等）招标、施工用途之有关文件。

（5）适用于市场地销和广告宣传有关客房，各餐饮设备及公共场所的图片或模型照片。

管理公司将会检讨最终设计图及详细规格，并给予必要的建议，以便设计达到要求。

（）管理公司将会给予酒店业主就室内设计和针对客房、走廊、公共场所、餐饮设施、宴会厅、会议厅功能上的布*提供意见，以及技术上的建议。

（）酒店业主将会提供包括以下几点的最终设计给管理公司。

（4）将要采用所有材料的样本和详细规格，包括地毯的样本，墙与天花的处理以及家私和附属装置的材料。

管理公司将会检讨最终设计，并给予必要的建议，以便设计达到要求。

（c）酒店后勤的供给、营业设备、营业所需的供应，管理公司将会：

（）预备一份完整的货单，包括营业设备以及后勤的供给（这份货单应包含物品、数量、详细规格等等），若酒店业主另有要求，也必须提供一家或多家供应商的地址。

（）筹备初步财政预算，以便采购初期所有的营业设备，后勤和营业所需的供应。

（）因通货膨胀因素，财政预算应经常地加以检讨与调查。

（a）上述技术顾问及酒店开业后的服务（参见第3.1条、4.1条及4.2条）所引起的经费，包括其人员的薪俸、旅差费、食宿、办公费等，由酒店业主支付。

（b）津贴、报销费用：在酒店业主的要求下，管理公司将委派专家，针对项目的某一阶段来提供专门的意见，指导或其他方面的服务，酒店业主应承担这些专家的津贴及所引起的费用，包括了来回机票、住宿酒店费、交通费等等。

（a）酒店业主对4.3（a）项费用的支出，应与提供服务者另行协商。

（b）津贴、报销费用，每个月管理公司会提出清单给酒店业主，酒店业主须于30日之内付清。

在本合同有效期内，管理公司应遵守中华人民共和国法律，代表酒店业主执行所有在酒店管理及市场推广范围内之一切任务，管理公司只许用酒店作为以管理公司集团酒店时下高效能管理为标准的酒店经营，管理公司除与国际经营行业正常有关或因标准改变而产生的辅助及附加活动外将不能在酒店内从事其它活动。

5.2　商号、商标、服务称号及服务标志酒店根据中国法律程序注册使用名为“××酒店”。

在合同有效期内，管理公司许可酒店业主在酒店公共宣传以及有关酒店经营有关之使用＿＿＿商号、服务称号、服务标志及商标。所有“酒店”经营的一般用具应注明＿＿＿之服务标志以便确认酒店为管理公司集团成员之一。合同期满或解约后，酒店将继续使用＿＿＿商号，至于服务称号，服务标志及商标则在解约时另行协商。

管理公司将会由合同批准之日起准备酒店之所有公开宣传、广告、公共关系及努力促销本酒店业务节目和运动。

管理公司集团之酒店将会向它们之顾客推荐酒店业主之酒店，同样酒店亦应向其顾客推荐集团之其他酒店。

委托人（船舶所有人，以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国合同法》和交通部的有关规定，经双方协商，本着平等自愿的原则，签订如下合同：

一、乙方将自有船舶委托甲方经营管理

船名：曾用名：

船舶种类：建造日期：年月日

总长：　型深：型宽：

总吨：　净吨：载重吨：

主机功率：

二、船舶委托经营管理期限，自该船取得合法营运资格之日起，至年月日止。

三、甲方责任：

⒉负责船舶的经营和安全管理并承担船舶的安全管理责任。按规定建立并指导、检查、督促落实该船的安全规章制度和安全管理措施，负责对船员的岗位安全培训，保持船岸的通讯畅通；

⒊负责按国家有关规定配备船员，办理聘用合同。对乙方推荐符合要求的船员优先配备；

⒌负责办理船舶保险、船员人身保险、油污染险、船舶承运险，并争取保费优惠；

⒎负责建立船舶各类管理台账、联系制度，及时向乙方通报情况；

⒏其他责任：

四、乙方责任：

⒈如实向甲方提供船舶有关资料和证明，保证船舶来源的合法性；

⒋按本合同约定的额度和支付方式按时向甲方支付经营管理费和有关费用，并承担未经甲方同意，拖延或少支付经营管理费和有关费用造成的违约责任；

⒌负责承担由乙方自身原因造成的风险责任和经济损失；

⒍其他责任：

五、双方关于经营管理费、保险费用和有关费用额度、支付方式的约定：

六、双方关于风险责任和责任赔偿的约定：

七、双方关于经营费用和利润分配的约定：

八、双方关于违约责任和违约金的约定：

九、其他约定：

十、本合同经双方确认签字后生效。合同正本一式四份，双方各执一份，并分别报备当地航管部门、船舶国籍登记机关。

十一、本合同履行中发生纠纷，由双方协商解决。协商不成，可要求当地航管部门协调，也可向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。

甲方：（签章）乙方：（签章）

法定代表人：联系电话：

联系电话：住址：

部分观点认为受托方对被委托公司不持有股权，故受托方不能将被委托公司合并进来，即以持有股权作为判断是否构成企业合并以及将之纳入合并财务报表的依据。笔者认为这是不合理的，理由如下：

根据最新修订的《国际财务报告准则第10号――合并财务报表》，引入了针对所有主体的基于控制的单一合并模型，不论被投资者的性质如何，即无论对主体的控制是通过投资者的表决权还是通过其他合约安排，对被投资者存在控制就需将其纳入合并财务报表。即是否具有控制权才是判断是否纳入合并财务报表的依据，而控制的方式则可能是多种多样的，包括持有股权及其他方式。

再来看我国的规定，《企业会计准则讲解2008-企业合并》第一节有这么一段话：仅通过合同而不是所有权份额将两个或者两个以上的企业合并形成一个报告主体的情况。在这种情况下，一个企业能够对另一个企业实施控制，但该控制并非产生于持有另一个企业的股权，而是通过一些非股权因素产生的，例如通过签订委托受托经营合同，作为受托方虽不拥有受托经营企业的所有权，但按照合同协议的约定能够对受托经营企业的生产经营活动实施控制。这样的交易由于无法明确计量企业合并成本，有时甚至不发生任何成本，因此即使涉及到控制权的转移，也不属于企业合并。而在《企业会计准则讲解2010-企业合并》中，上述这段话已全部删除。而根据《财政部关于执行企业会计准则的上市公司和非上市企业做好2010年年报工作的通知》（财会[2010]25号），仅通过合同而不是所有权份额将两个或者两个以上单独的企业（或特殊目的主体）合并形成一个报告主体的企业合并，也应当按照《企业会计准则第20号――企业合并》第五条至第十九条的规定进行会计处理。由此可见我们国家对于委托经营是否纳入合并报表在观念上发生了根本性转变，不再将非股权因素产生的控制排除在企业合并之外。

从以上分析可以看出，受托方对被委托公司不持有股权不能成为将其排除在合并财务报表范围之外的理由。

部分观点认为一旦受托经营管理了某企业，便将该企业纳入合并财务报表。笔者认为这同样是不合理的，理由如下：

根据《企业会计准则第33号-合并财务报表》，合并财务报表的合并范围应当以控制为基础加以确定。控制，是指一个企业能够决定另一个企业的财务和经营政策，并能据以从另一个企业的经营活动中获取利益的权力。因此应该以控制为核心来判断是否合并被委托公司。

那么如何识别受托方对被委托方是否控制，即受托人是否能够决定被委托公司的财务和经营政策呢？委托经营中委托方与受托方以法律合同的形式载明委托目的及对象、委托人的权利和义务、受托人的权利及责任、委托期限、收益分配方法等事项，受托人必须以委托经营协议为依据来对受托对象进行经营管理。因此可以通过查看委托协议中规定的受托人的经营管理权限是否涵盖了上述财务和经营政策来判断。实务中，可能出现委托方对受托方的上述权限加以限制的情况，这时就需要针对具体情况加以判断，识别这种限制是否重大，是否造成受托人无法控制被委托企业财务及经营管理。那么是否只要受托人能够决定被委托公司的财务和经营政策，就判定为受托方对其进行了控制而将其报表纳入受托方合并范围中呢，笔者认为不能一概而论。在委托经营模式下，按照委托经营合同，受托方会向委托方收取一定的委托经营费用。有的按固定金额确定委托经营收益。即委托方将资产委托给受托方管理，受托方按固定的金额确认其托管收益，而与托管经营的增值效益无关。

还有的是按变动金额确定委托经营收益。在这种方式下，受托经营收益与被委托经营企业的增值效益直接挂钩，可极大地调动受托方的积极性。实务中上述两种情况都存在。笔者认为，如果系上述第一种情况，即受托人取得的报酬是固定报酬的话，不宜认定为受托人对其有控制权。控制的目的，是通过主导另一个企业的财务和经营政策来获取经济利益。这可以分三个步骤理解：主导一个企业的财务和经营政策导致该企业的利润变动从该企业利润变动中受益。委托经营管理从法律关系上来说是一种委托关系，受托人必须按符合委托人最大利益的方式行动，而当受托人的报酬为固定报酬时，受托人对被委托企业的主导并不能使其从该被委托企业的回报中受益，因此不能认定为控制。

综上所述，笔者认为，当受托人能够决定被受托企业的财务和经营政策，且受托人报酬与经营业绩相挂钩时，受托人才需将被委托企业纳入合并财务报表范围。收取固定报酬的委托经营下，受托人的角色更接近于外聘的职业经理人，受托人对于受托经营管理事项在财务报表中披露即可，无需纳入合并财务报表范围。

一、概述

近年来，随着我国市场经济的高速发展，煤炭企业之间的竞争越来越从原来的粗放式竞争向精细化、科学化管理转变，谁拥有了先进的管理理念，并能与自己的企业有效结合，谁就能使自身不断发展壮大，屹立于强手如林的世界中。委托管理在我国煤炭洗选企业的应用正是基于这种市场经济和管理专业化的冲击。采用委托管理的管理模式，能够使委托双方企业得到不断改进，进入超一流公司，创造优秀业绩的良性循环过程。目前，选煤厂运营委托管理日趋成熟。

托管运营的生产模式下，选煤厂管理由业主方和生产运营方两个独立的主体完成。选煤厂洗选设备的运行、维修以及相应的生产管理工作委托给运营方负责；业主方主要负责选煤厂的固定资产的保值、原料煤的供应、产品煤的销售等营销管理。双方以合同明确各自权利和义务。

选煤厂托管运营类似“劳务行为”，受托方为委托方提供符合标准的煤炭产品，但是这种劳务行为已经超出了一般劳务行为的内涵。比如施工、定作等，是典型的劳务行为，它们以完成一项行为或产品为目标，完成任务，便是结束。然而，托管方赖以实施托管经营的条件是自身拥有对某一行业、某一领域的技术力量、管理经验、协作团队和主体企业文化的影响力。运营由一系列的不同工作环节、不同工作部门构成，闭合为一个完整运作的企业，比单纯的劳务行为要复杂得多，因为它渗透了托管经营者的管理理念、市场研判和对托管企业未来发展的设想。

托管运营投入低、见效快，即使是对于新进入煤炭洗选行业的企业，生产活动也能够在项目投产后较快地开展起来。委托运营模式的优势与意义主要在于：

（1）双方分工明确，有利于专业化管理。托管运营过程中，双方承担的工作各有侧重：业主方可充分发挥其掌握经营自、掌控资金和良好公共关系等优势做好选煤厂营销管理工作；而运营方则充分发挥其生产管理和运行维护技能优势，做好选煤厂的安全生产管理工作。

（2）双方责权清晰，有利于科学化管理。双方是一种合同关系，又是利益共同体。业主方通过合同明确运营方的责任与义务，并随时对运营方的工作进行考核；运营方基于合同所明确的权利与责任，按照安全标准化、质量标准化、机电标准化等管理体系要求建立健全各项管理制度，加强成本控制，按照管理体系一体化运作。

（3）双方互信共赢，有利于成本管理。监督与制约，建立在双方的互信基础之上相互协作、相互支持。双方约定运营成本费用后，运营方自觉接受业主方的监督，在全面完成业主方的考核制约的前提下，成分发挥自身的技术优势，外塑形象，内修素质，积极开展修旧利废、技术攻关等活动，最大限度降低生产成本，实现经济效益的双赢。

煤炭生产工艺连续性强，生产流程长而复杂，工序多且互相影响大，生产及管理过程涉及因素多。针对选煤厂的委托生产管理模式还处在探索过程中，委托双方在合作也存在各种问题：

（1）管理界面存在一定程度的重叠，影响工作效率。委托运营模式下，尽管合同中明确了双方的管理界面，但重大生产管理，如年度检修计划、重大缺陷处理方案、备品备件管理、财务管理等方面，会有一定程度的重叠，主要表现在审批环节增加、审批时间延长等，一定程度上会影响工作效率。

（2）管理人员存在一定程度的重复，会增加管理成本。委托运营模式下，业主方与运营方根据工作需要，通常会在部门设置和管理人员配置上形成重复，一定程度上增加了人工成本。

（3）双方存在一定程度的信息不对称。主要表现在生产管理方面，业主方获取的信息主要是通过运营方提交的各类报表、报告中得到的，存在一定滞后性，业主方较难掌握选煤厂的实时生产情况。在设备管理、物资管理、财务管理方面也存在同样的问题。

（4）双方把握洗选成本的力度较难。双方为各自利益在洗选成本尤其吨煤价格上分歧较大。业主方努力压低吨煤价格，实现低成本运营；运营方力求提高吨煤价格，依靠挖内潜追逐有限的利润空间。双方的对立统一，贯穿生产全过程，这些问题都有待于继续改进。

在大型选煤厂托管运营管理中，对委托方提供的“专业化”管理服务，选煤厂需要建立一个绩效评价体系，促进双方的继续合作。因此，托管运营的评价体系的建立要遵循以下原则：

（1）以合同办事的原则：遵循委托管理合同，甲乙双方履行各自的权利和义务，承担相应的职责。

（2）双方定位和资源投入原则：选煤厂经济效益的好坏离不开高品质的产品煤和完备的销售渠道。在委托管理中，委托方提供设备和原煤供应，同时需要负责营销。运营公司负责选煤厂的设备运行、日常洗选，看起来工作并不困难，如同劳动和管理经验的复制再复制，但专业意味着深入，生产过程渗透着运营公司先进管理技术和理念。双方各种资源的投入都应当被纳入评价体系中。

甲方：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

乙方：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

根据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就商业用房委托投资经营合同达成以下条款：

商业用房：指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。(注：根据委托经营的具体情况写)

1.标的物：位于_________的_________广场(以下简称_________广场)内，所购置的房屋为_________层_________号，建筑面积_________。

2.标的用途_________广场为商业用房，经营范围以_________广场有限公司营业执照规定之项目为准。

1.甲方就其拥有的_________广场的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围。

2.内进行合法经营，乙方在保证甲方_________广场委托前的市场价值的基础上，全面展开专业。

3.有效的经营，提升被委托项目的行业地位，品牌地位及市场价值。

甲方授权乙方下述商业经营事宜：

(1)全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法;

(2)负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象;

(4)全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以_________广场的名义与最终租户订立租赁合同;

(5)制定经营收入标准，收取经营收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴;

(6)承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准;

(7)组织所有厂商对_________广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动;

(8)根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改;

1.委托期限为_________年，即_________年_________月_________日起，止于_________年_________日。

2.甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。

在本合同有效期内，为维护_________广场整体经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商用房屋进行产权转让时，本合同规定的全部权利义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守《商业用房委托投资经营合同》之规定。

1.租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按每日每平方米税前_________人民币为标准向甲方支付租金，全年按365天计算。

2.支付日期：乙方按照季度向甲方支付租金收入，每季度第一个月之_________日至_________日，乙方应当将当季租金向甲乙双方共同认定的_________银行以划拨方式一次性付清，租金自《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起开始计算。

乙方在保证甲方本合同第七条相关条款内容的前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费、物业管理佣金、投资经营管理成本及投资经营管理酬金开支的剩余部分全部上缴给_________广场有限公司作为储备金。

1.委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金;

2.甲方对乙方具体的经营活动进行监督，保证乙方合法经营;

3.甲方可以自由转让其拥有的商业用房，同时事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署履行本合同;

5.甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理;

6.甲方在委托乙方经营管理过程中不承担该商业用房的公共维修基金，物业管理以及经营管理费用。

1.全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法;

2.全面负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象;

4.全面招商，引进实力雄厚、(转载自华律网，请保留此标记。)经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以_________广场的名义与最终的租户订立租赁合同;

5.制定租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴;

6.承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准;

7.组织所有厂商对_________广场进行系统营销策划，展开积极有效的市场推广活动;

8.根据具体情况、市场变化，对经营方案进行调整和整改;

10.乙方自接受甲方委托经营期间，承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理费用;

11.其他与经营相关的事宜。

协议双方对本协议履行过程中所接触或获知的对方的任何商业信息均有保密义务，除非有明显的证据证明该等信息属于公知信息或者事先得到对方的书面授权。该等保密义务在本协议终止后仍然继续有效。任一方因违反该等义务而给对方造成损失的，均应当赔偿对方的相应损失。

1.本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会并按照该会届时有效的仲裁规则进行仲裁仲裁;

1.本合同在执行期中，如有一方需要变更合同条款，必须在_________(时间)前提出书面意见，经双方同意后执行，不经双方同意，均不得单方违约。否则，由违约一方承担责任，

2.凡对本合同进行修改、补充或变更，须以书面形式经双方法定代表人或授权的委托人签字后生效，并作为本合同的组成部分，同原合同具有同等效力。

存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：

1.本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、**行为等。

2.因不可抗力或者其他意外事件，使得本合同的履行不可能、不必要或者无意义的，任一方均可以解除本合同。遭受不可抗力、意外事件的一方通过书面的形式通知对方。第十六条违约责任

1.甲方未书面通知乙方，将产权转让、出租或设立抵押、担保、造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方向乙方支付委托投资经营建筑面积房价款的_________%作为违约金。

2.甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付约定租金的前提下，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权扣除本年度租金的_________%作为违约金。

3.乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的_________向甲方支付违约金，同时，甲方有权依《担保合同》规定，从_________广场有限公司的经营收入和储备金获得保证。

4.甲乙双方必须遵守《_________广场物业管理公约》，任何乙方违反合同约定按该公约承担责任。

1.根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等方式)传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2.各方通讯地址如下：_________。

3.一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。

4.本合同任何一方发生分立、解散、破产等事项的应书面通知对方，并告知对方本合同的权利义务继承人。如对方不同意，则_________方_________(是/否)有权解除合同，_________(是/否)有权要求对方赔偿损失。

双方就本协议的履行有争议时，应通过友好协商解决。协商不成，任何一方均可向_________法院提起诉讼。

第二十条未尽事宜，可另签补充协议，补充协议具有同等法律效力。

1.甲乙双方对本合同条款内容的理解不存在异议。

2.本协议一式_________份，协议双方各持_________份，具有同等法律效力。本协议自甲、乙双方授权代表签字之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

委托人：(甲方)

受托人：(以下简称乙方)

依照《中华人民共和国合同法》、国家环保部有关环保设施运营管理的规定及其他有关法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，委托人接管人就本委托运营项目有关事项达成一致意见，订立本合同。

一、项目概况

项目名称：煤业污水处理运营管理项目地点：

项目内容：煤业矿井废水及生活污水处理站委托运营管理(详见附件1)

委托范围:委托运营方案内包含的全部内容。

委托方式：甲方将污水处理站的日常运行管理全权委托给乙方。乙方负责：管理污水处理站日常工作，配置合格的运营人员，提供设备维修和设备保养，提供污水处理站所需*剂。

委托运营合同期限：5年。

1、合同总价：(人民币)(￥元);

本合同总价为第一年价款，之后每年根据物价和其他因素双方重新洽谈合同价款。

本合同价款包括委托范围之内的费用，价款根据水量调整，如因甲方原因超出费用由甲方承担，超出部分的界定及计算方式依照《附件1》和《附件2》执行。

2.1支付方式：合同生效起5日内支付第一个月的月运营费用，之后每月支付一次月运营费用。

2.2合同价款调整：由物价上升引起的合同价款调整按照《合同通用条款11条》执行;由其他原因造成的合同价款调整由甲乙双方协商解决。

组成本合同的文件及优先解释顺序与本合同第二部分《通用条款》第二款赋予的规定一致。

本协议书中有关词语含义与本合同第二部分《通用条款》中赋予它们的定义相同。

承诺负责污水处理站的正常运行和达到污水排放标准;保证持有《环境保护设施运营资质证书》，并经年检合格。签署本合同时，向甲方提供运营证书的复印件。履行本合同所约定的全部义务。

按本合同约定的期限和方式向乙方支付运营费用及其他应当支付的款项，在矿井水出水站和生活污水处理站出水口安装流量在线监测设备用于计算水量，履行本合同所约定的全部义务。

本合同订立时间：年月日

本合同订立地点：山西省孝义市

本合同经双方法定代表人或其委托人签字盖章后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

委托方：_________________(以下简称甲方)

地址：___________________________________

邮政编码：_______________________________

法定代表人姓名：_________________________

联系电话：_______________________________

受托方：_________________________________

地址：___________________________________

邮政编码：_______________________________

法定代表人：_____________________________

电话：___________________________________

依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就商业用房委托投资经营合作达成以下条款：

一、委托标的

1.标的物：位于____________的____________广场(以下简称“____________广场)内，所购置的房屋为_____层____号，建筑面积____平方米。

2.标的用途：____________广场为商业用房，经营范围以____________广场有限公司营业执照规定之项目为准。

甲方就其拥有的_____________广场的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方____________广场委托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。

甲方授权乙方下述商业经营事宜：

1.全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法;

2.负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象;

4.全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以__________广场的名义与最终租户订立租赁合同

5.制订经营收入标准，收取经营收入，依法向托欠租金和费用的租户进行追缴;

6.承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准;

7.组织所有厂商对____________广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动;

8.根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改;

1.委托期限：委托期限起始于《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起，即____年____月____日，止于____年____月____日

2.甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。

在本合同有效期限内，为维护____________广场整体经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商用房屋进行产权转让时，本合同规定的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守《商业用房委托投资经营合同》之规定。

1.租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按每日每建筑平方米税前__________________元人民币为标准向甲方支付租金，全年按365天计算。

2.支付日期：

⑴乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月之______日至______日，乙方将当季租金向甲乙双方共同认定的____________银行以划拨方式向甲方一次性付清。

⑵租金自《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起开始计算。

乙方在保证甲方本合同第六条相关条款内容的前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费、物业管理佣金、投资经营管理成本及投资经营管理酬金等经营开支的剩余部分全部上缴给____________广场有限公司作为储备金。

1.委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。

2.甲方对乙方的具体经营活动进行监督，保证乙方合法经营。

3.甲方可自由转让其拥有的商业用房，同时事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署履行本合同。

5.甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理。

6.甲方在委托乙方经营过程中，不承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理费用。

1.全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法;

2.负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象;

4.全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以__________广场的名义与最终租户订立租赁合同

5.制订租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴;

6.承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准;

7.组织所有厂商对____________广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动;

8.根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改;

10.乙方在接受甲方委托经营期间，承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理费用;

11.其它与经营相关的事宜。

1.甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方向乙方支付委托投资经营建筑面积房价款的______%作为违约金。

2.甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付约定租金的前提下，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权扣除本年度租金的25%作为违约金。

3.乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的______‰向甲方支付违约金，同时，甲方有权依《担保合同》规定，从____________广场有限公司的经营收入和储备金获得保证。

4.甲乙双方必须遵守《____________广场物业管理公约》，任何一方违反规定按该公约承担责任。

十一、合同的解除

存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：

1.因不可抗力导致本合同无法执行时;

如发生纠纷，双方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向该房产所在地的人民法院起诉。

本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

本补充协议一式四份，出卖人2份，买受人1份，备案机关份。自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方：_____________________

授权代表人：_______________

乙方：_____________________