房产中的开盘、封顶、交房等这些概念是什么意思啊？

开盘:取得房产(预售)证,开始卖房 封顶:即结构封顶,主体结构完成,简单说房子造到最高一层完成. 交房:通过验收,将房产交接给业主.

什么是房地产销售现场SP？ - 写写帮文库

SP活动包括：技术性调价、集中开盘，技术性销控、技术性定价、参加房展会、户外派报、客户回报行动，各类与客户互动的活动。

注意是活动不是手段，活动的结果（或者说是活动的目的）不一定是要求带来直接销售，可以是人气聚集、可以是品牌塑造、可以是概念推广等等。

举几个常见例子：技术性调价：

1、为了促进某些楼层或者户型的销售，通过调高某些已售房屋价格、或者对计划销售的户型单独定折扣、优惠。

2、为了快速回款，通过调价将楼层差价、户型差价等各类价格差变小，以尽快回款。

3、为了提高利润水平，做法与2相反，好房子就要贵一些。

集中开盘：

1、为了使客户有一种紧张感，尽快下定，通过将一段时间积累之后的客户在某一天集中约来，提升楼盘在客户心目中的人气，促进销售。

2、为了提高利润水平，通过集中开盘进行概念推广，先卖概念再卖房子。

目前，在房地产销售过程中存在一种倾向，即重概念、轻执行；重广告、轻现场。当然，推概念和做广告是房地产营销过程中非常重要的环节，也可能说是不可缺少的环节。但仅有这两个重要的环节是远远不够的。***房地产市场经过多年的发展积累，已趋于成熟。一方面，房地产的销售已进入到买方市场阶段，消费者已相当理性；另一方面，整个房地产市场发展过快，就郑州的房地产市场也是如此，不断增高的空置率，使每一个发展商都认识到了整体行销的重要性。在目前的市场状况下，发展商应该打破传统的“推动”方式的束缚，从“拉动”的角度来拓展新的销售方式，推拉互动，才能形成更强的销售力度，那么拉动的力量从何而来呢？在这里笔者认为：楼盘外部、售楼部的外部包装、人员素质、销售程序、后续的跟进等，总之它包括：楼盘售楼现场和流动展示两大部分。现场要有吸引力

房地产行业里有一句俗话叫：有人气才有财气；人头涌动成交热烈的销售现场很容易影响准买家当场下单。那么这些人气都从何而来呢？一个优美、充满个性的环境也有助于吸纳买家、聚集人气。把一个美好家居生活的梦想推销给消费者，就要有一个好的造梦环境，也就是刚才提到的现场包装，追求每一个细节的完美，使每一位来看楼的人都能体味美妙绝伦、美梦成真的感觉。这些倘似小节的东西，不仅会直接影响消费者临场的情绪以及对整个楼盘的素质的判断，而且还会影响消费者对发展商实力的判断。试想，如果消费者被广告所吸引、兴冲冲地跑到现场一看，只见现场布置简陋、环境缺乏整治，在这样的环境里洽谈购房条件，谁会相信发展商所许下的种种承诺？处处为业主着想呢？

以为什么都准备好了，客人来了才发现椅不够用；售楼小姐准备送一帮人去楼盘现场，结果左等右等，还是不见看房车出现，好不容易坐上车，看楼车选择的路线却不太好，绕一个圈不说,路上还经常看到一些糟杂的东西，对看楼者的情绪影响很大——以上所列举的细节性失误，看似微不足道，如果处理不当，就可能漏掉几十万元的生意。正如前面所提到的，大多数消费者一旦决定买楼，所承受的心理压力是很大的，因为他动用的是自己甚至全家人大半辈子的积蓄，仔细考虑，互相比较是难免的，近乎苛刻的挑剔也是正常的。一个小小的细节失误对消费者的心理影响是以至大到让整个交易泡汤，所以不管是开发商还是销售人员都应注意观察、分析、计划，每个消费活动执行以前，都要有讨论、分析，共同参与的过程，以增强公司对尽可能多的细节的掌控能力。

一、签到

1、售楼处现场员工上下班实行签到制，由现场经理负责核实，作为当天的考勤记录。因事因病不到者，事先必须向现场经理提交书面请假申请，获准后及时知会其他主管，特殊情况不能书面报告者，员工必须在当天上班前根据请假程序，打电话相关领导口头请假，事后必须销假，任何人不得代他人签到或弄虚作假，否则记过论处。

2、员工因业务需要不能签到者，应提前向现场经理报告，得到批准后按批准时间到岗签到，特殊情况不能提前报告者，应在事后主动向现场经理报告，经核实后考勤负责入在签到簿上如实登记。否则按事假处理。

3、迟到：

按作息时间始起3分钟至15分钟以内未签到者作为迟到处理。迟到每次当场支付现金25元，如违反者将在当月工资中双倍扣除。（处罚金将拨入公司集体活动基金）。如因公外出或请假、特殊原因皆需由主管出书面证明。

早退：

按作息时间结束前15分钟内下班者为早退，处罚方式同上。如因公外出或请假、特殊原因皆因需由主管出书面证明。

旷工：

无故迟到超过15分钟或提前15分钟以上、下班者以旷工半日论处；未经请假或假满而善自不到以旷工论处。无故连续旷工3天，销售经理向该员工发出书面警告。一年累计书面警告3次，该员工自动解聘。全月累计旷工6天或半年旷工达12天者，销售经理有权解聘该员工。不发任何资谴费，除当月工资、奖金之外。

备注：因偶发或突发事故迟到超过15分钟以上经考勤负责入查实可准予补办请假。

销售现场人员实行实名签到制，由经理经指派专人负责核实，在当日9：15分之前上报公司行政部当日签到和前一日下班情况。公司以行政部记录为销售现场人员当天考勤。案场考勤记录由现场经理于每周一上交行政部复核，复核如出现谬误，以公司行政部记录为准，并按情节轻重对签到负责人处以惩罚。如出现委托他人签到或伪造出勤记录者，经查实，双方均以旷工论处；严重者现场主任有权提出解聘。员工旷工时期，该员工无任何薪金及津贴

售楼现场按实际情况，上班时间为六个工作日，每人每周轮休一天；可根据售楼中心的实际情况来调配。（如需要会按排早班、晚班，由主管负责调配）；展会期间提前30分钟到位，展会期间不安排轮休，休息日可换至其他时间。迟到、早退或擅自离开工作岗位则按公司制度处理

销售现场上班时间：早上8：30—晚上5：30

中午（吃饭）11：30—12：30

三、假期申请1、2、3、4、5、6、1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.员工因有事请假应提前申请，一天需经主管同意，由现场经理签字两天以内（含两天）需提交请假报告，由现场经理审批同意后执行。超过两天需提交请假报告，由现场经理审批同意后由销售总监批准。若事前没有请假事后又未补办申请单者，做旷工处理；主管请假需征得现场经理同意，销售经理请假需请示总经理，超过一天的同上凡公司刊登广告日，展会期间，任何售楼人员不得请假，特殊情况者，需现场经理批准；员工因病请假者持有医院开具的病假证明书；如因特殊情况需调整上班时间或调休，须事先向主管申请。现场经理将根据实际情况来作调配。凡上班时间因业务原因需要外出者，应在外出之前向现场经理和考勤员说明，如未经准许离开岗位，事后又没有合理解释，做矿工处理；在销售现场，销售人员应相互团结、互助互帮互学、携手同进，加强售楼中心业务员的团队精神，不得拉帮结派。严禁相互之间争吵、打斗，大声喧哗、遇到问题不能解决应及时向销售经理汇报处理。售楼中心销售人员接待客户按照轮接顺序接待，由现场经理负责安排。在每天下班前须考勤表上在做记录，记下最后一个接待客户的售楼员，第二天从该位置顺延，如遇到轮接而正好休息或上晚班的人员，则先轮空一次，让其上班时第一个接待客户，以弥补上一次的轮空。轮接次序由主管负责提醒、监督。销售人员也应自觉遵守轮接顺序，不得出现抢接客户，如违反轮接顺序者而签约成功的，抢接者则不发奖金，奖金发给该轮到接待者。违反轮接顺序者现金处罚100元，如不服从，将在当月工资中双倍扣除。在广告投放期间，尽量少打私人电话，平时打私人电话不允许超过3分钟在售楼现场，必须注重仪表、仪态，保持专业售楼员的职业形象。要求形象、整洁、大方，配带工作牌。如发现不配带工作牌当场处罚现金20元，不服从者在当月工资中双倍扣除。在上班之前换好统一工作服。如发现不换工作服者将不允许接待客户，当场处罚现金50元，不服从者在当月工资中双倍扣除。销售现场严禁抽烟、打牌、下棋、化妆、大声喧哗、聊天、睡觉、吃零食，不得阅读与房地产无关杂志、报刊等；发现以上行为者处发现金30元，不服从者从当月工资中双倍扣除。不得收取客户的小费、红包等，发现此现象立即上报公司眼里处理。销售人员桌椅须按照规定位置和间隔摆放，不得擅自更换位置。每一次接待客户要立即把桌凳复位，清洁台面卫生进入售楼部一定要穿工作服，不能穿便装进入前台，胸前应佩带工作牌和开发商保持良好的合作关系，不得和开发商发生冲撞和摩擦作为公司销售一线人员必须对公司内部项目机密以及销售信息等保密；四．现场编制

11.12.13.14.15.严禁对外泄露客户资料；严禁传播对公司项目不利的言语；严禁向客户推荐其它楼盘。如出现以上情况者，公司将严厉处分，扣除当月工资。严重者公司将其解聘。客户在谈判过程中发生争议时，不能强辩、争吵而影响公司及售楼中新形象。对客户也会产生不良印象，给项目带来负面影响。如销售人员对客户进行误导现象或超范围承诺所引起客户纠纷、投诉，经销售经理查实，有权对该员工停职、调离、严重者上报公司处理。案场与开发商之间的协调，应由现场经理进行；无条件服从现场经理或上级领导的工作安排员工应积极提出有建设性的建议和意见，共同搞好案场销售工作

为了保持良好的工作环境，每一位销售人员有义务去配合。

1．销售人员各人桌面保持干净，文件夹、资料、报纸、笔、计算机等排

2．接待完客户，应及时打扫和整理一次性水杯、清理杂物，桌椅归位。

1．带客户进入施工工地前必须戴好安全帽，应注意客户及自身的安全，并随

2．售楼中心的安全保卫、消防工作应定期检查，发现消防存在隐患，每一位

7、销售人员在成交前必须再一次向销售经理确认房号，确认后在与客户签

8、销售人员与客户签约时，不得经手客户现金或支票，由公司财务来收取。

9、销售人员填写认购书时，必须认真、仔细、清晰、公整，不得随意涂改

11、如遇客户要求换房或转让时，应立即通知销售经理，由销售经理解决处

12、超出公司文件规定范围之外事宜，由销售经理统一请示公司再做处理

销售中心的员工行为直接影响到公司形象，因此在“员工行为规范管理”上，我们应该引起高度的重视。

爱美之心人皆有之，得体的仪表可以增进顾客对销售人员、对公司的好感和信任。事实上，大方得体的销售人员往往能顺利地完成销售任务。

因此，作为营销中心的员工，每天必须对照以下各项要求，检查自己的仪表容：

（1）必须着统一制服上岗。工作服要求保持整洁平整，纽扣完整，无汗味及其它异

（2）必须配戴工作牌。工作牌要求端正地配戴在右胸处，不许有污***。

（3）必须着袜穿鞋。女士穿裙須着长袜，不得露出袜口；男士着深色袜。

（4）头发必须整洁。发型不得怪异。不得使用重味的发油和发胶。男士不准留长发，蓄胡子，女士披发不得过肩(过肩长发要求扎起)，洗发时间不得超过2天。

（5）甲必须修剪整齐，无污垢。不允许留长指甲，不允许着有色指甲油，手面保持

（6）女职员必须淡妆上岗，要求清新大方，不准浓妆艳抹。

（1）佩戴铸物不宜过多。除项链、耳针、手表外，双手最多戴一枚戒指。

（2）原则上不准佩戴传呼机、手机上岗，特别是与顾客洽谈时。如确因工作需要，应取得上级同意，将通迅工具开在振动档，并不得显露在工作服外。

收缩小腹，重心放在肚脐附近，膝盖放松，两肩并拢

脚跟合拢，脚尖呈V字型，45度角张开，全身重心放在脚拇指附近；

***待客的正确行礼方式：

15°礼用于打招呼，回应顾客“好的”、“让您久等”、“欢迎光临”、“谢谢”时的行礼方式；

45°礼用于向顾客致歉或处理顾客抱怨问题时配合使用；

行礼时的重点包括：以基本姿势站立，行礼时始终面带微笑，眼神亲切地注视对方眼睛；颈部背部要伸指，动作须轻快、有节奏；速度要一致。

（1）顾客进入销售现场，必须主动起身迎立。站立时直腰挺胸，说话时眼睛看着客

（2）与顾客谈话时，要保持微笑，用清晰的语言进行回答。

（3）工作时间必须讲普通话。如顾客讲方言，可以讲方言。

（4）避免在顾客面前与同事说顾客不懂的话及方言。

（5）不得对顾客评头论足。不管顾客买与不买，都应礼貌相待。

（7）顾客离开时，必须起身送客，至少送至工作区之外。

（8）工作进不得闲谈，不准讲粗话，不得干与工作无关的事。

（9）工作时间不得接打私人电话，不得在工作岗位上接待亲友。

（10）对顾客的要求，必须迅速答复，如自己不能回答，应及时请求相关专业人员及

（11）在顾客面前避免说“不”字，要设法为顾客提供热情、细致的服务；对与顾客

不合理的要求，要委婉拒绝或交由主任或销售经理处理。

一、上班前的准备(适用岗位：销售经理/销售主管/置业顾问)具体内容

1、着装要求标准要求冬季作息时间：8:30-17:30，夏季作息时间：8:00-18:00.

工服须整洁、平整。鞋袜：以深色为宜，注意色彩搭配。工号牌：是工服的一部分，着制服必须佩带工号牌，于胸前左上方。岗位上不能佩带装饰性强的饰物，以一枚戒指、一条项链为准。

面部：保持面部干净。男员工应及时剃须，使用的化妆品香味不宜过浓；女员工按规定化淡妆，头发：男员工保持发型庄重；女员工发型应梳理整齐，过肩头发应用发带束在脑后，严禁男女指甲：保持双手清洁，不留长指甲，不涂有色指甲油。

必须在9：30以前清洁完毕。

营销中心内部如接待台面、桌椅、沙盘都要保持干净，资料夹保持整洁、美观，发现破***应及营销中心门前应随时保持清洁，地面灰尘及时清扫。

用品应摆放整齐，名片、资料夹、宣传品应放在指定位置，不得随意摆放。现场桌椅摆放整齐。调整好心态，控制情绪，以良好的精神面貌进入工作状态。

2、个人卫生使用的化妆品、香水以淡雅为宜。员工染彩色头发。

二、接待礼仪(适用岗位：销售主管职业顾问)

1、站位

轮值首席销售人员须带好办公用具站立在门口，作好接待准备。要求经理每周至少躯干：自然挺胸、略收紧腹部。头部：端正，保持微笑。双臂：体前交叉或放于身体两测。双腿：直立，男员工双脚与肩距同宽，女员工双脚呈“V”字型；若站立时间较长，右脚可后自然、不做作。每位员工在工作中保持良好的情绪和最佳的精神状态。每一位员工一定要有微不能对来访的客户的来意妄加判断，即使发现对方是同行也不得态度生硬，应采取礼貌态度，在接待过程中，销售人员尽量使用普通话和敬语。

走在客户前方右侧，拐弯时要放慢脚步，同时说“请这边走”，遇门槛或阶梯要提醒客户注意退半步。

3、服务仪态笑，对待客户不可以以貌取人。既坦率又机敏，也不得对同行公司进行诽谤、诋毁，应采取客观、大度的态度。

手握门把，让客户先入。近距离遇见客户，应和客户打招呼，同时说“您好”。正面遇见客户要主动让行，不得抢道。入座前调整椅子，入座2/3的位置。男生入座后，双腿应间隔10-15cm；女士双腿合拢，交谈时，上身略微前倾，姿态要端庄。客户视线与你相视时，要主动示意招呼，以消除客户犹豫不决的心里，使客户产生好感。避免斜视等不礼貌神情。交谈时不能东张西望，保持与客户平视，以示尊重。若你正与一位客户谈话，另一位客户走近或视线相视，在不中断谈话的同时目光向另一位致意。高个子销售接待矮个子客户时，注意保持一定的距离，避免产生居高临下的印象。

员工应尽力记住客户的姓氏，当客户再次到来时，能称其姓氏，会让客户有亲切感。

注意称谓标准，男士称先生，女士称小姐或夫人、太太，对难以确认身份的女性，年轻的称小

职业顾问之间的称谓符合公司的礼仪制度，在客户面前称呼置业顾问的姓名，不得直呼小名或

为客户指引方向、介绍时，需用左臂，手指自然并拢，严禁用手指为客户指指点点。

客户到来之前，应保持基本站姿，并密切注视客户动向，发现抵达的客户，要快速出迎，热情

客户到达后，迅速放下手上的工作，迅速了解客户的愿望，提供满意的服务。

与客户站立交谈时，要保持一定的距离，在引领客户参观沙盘时，员工的双手不应撑在上面。

客户离开时，要将其送至大门，并感谢客户的光临。

销售人员应随时使用敬语，语言要文明、优雅，忌粗俗的口头语。注意语言的节奏感，语速适

员工不能与客户开玩笑，即使是老客户。应该掌握主、客界限。

应答客户，不可作简单的回答，客户往往想知道的是“如何”、“怎么办”，而不是“不行”、“不

谈话时如想咳嗽或打喷嚏，应先说“对不起”或即刻转身，用手遮住。

11、慎用手势

13、谈话礼节中，以客户能听清楚且不打扰旁人为宜。知道”。

三、现场行为规范(适用岗位：销售主管职业顾问)

1、状态

其他销售人员按规定应坐在接待台之内，处理事务或保持接待的状态。时机：在客户进入营销中心，使用敬语后，立即递上名片。递名片的同时作自我介绍，然后询问对方的姓氏。递接名片必须使用双手，递名片以正方递给对方。

语气：在任何情况下，我们希望语气能够是愉悦、轻松的，语速适中，尾音可以适当上扬。

电话铃想起，三声之内接起，拿起电话须使用敬语，“您好，万商汇营销中心”。

如果是新客户，接电话的人员负责介绍，并完成电话记录，认真听清对方讲话，不清楚时，需

如果对方指明需要某为置业顾问接听，应立即转接电话，当对方要找的销售员不在时，要主动

通话完毕，务必等对方先挂断后再放下电话，以示尊重客户。

3、接听电话要记录，或“对不起，我没听清楚，请再说一遍好吗？”询问是否需要留言。

任何员工除努力完成好本职工作以外，要有强烈的整体服务意识，当一名员工的服务出现疏漏

带领客户进入洽谈区，客户入座后，即可端茶送水，并使用“请喝水”、“请慢用”等敬语。

客户离开后，已使用过的杯子要及时清理，椅子要及时归位。

接待台内的电脑，销售员未经允许不得擅自使用，使用时禁止浏览与工作无关的网页，禁止使

严禁销售人员用“不知道”、“不清楚”、“也许”、“说不清”、“好像”等言辞回答客户问题。

正在与客户交谈需短暂离开，应先向客户致歉，“对不起，请您稍等，我马上就来”，征得客户

6、日常卫生或未意识到客户的需求时，另一名员工应马上补位，弥补不足，形成一个良好的整体服务。

同意后再离去，返回时“对不起，让您久等了”，如果离开的时间较长，应向客户说明并将客户的需求告知其他的职业顾问，让其代为介绍，严禁对客户不管不问。

工作时间接打私人电话应长话短说，看到客户、公司领导来应立刻停止。职业顾问不得向客户做出超出自己职权范围内的承诺，不得串通客户炒作，不得做出任何有***

接待台是工作要地，台面上禁止摆放任何私人物品，如包、水杯等和工作无关的物品。

接待台摆放的物品应美观、整齐、名片盒、资料夹、宣传品应放在指定的地方，不得随意堆放。

接待台内销售人员应保持端庄姿态，不得翘二郎腿，销售人员相互交谈要注意声调不可过高，未穿工作服不得进入接待台，接待台内禁止吃东西、睡觉、吸烟。

严禁销售人员在营销中心前台聚集、打私人电话、化妆、看报纸或书籍，回答客户咨询。

参加会议、培训，必须带上笔记本和笔，作好相关记录。

对上级布置的任何工作任务，要做到言必行，行必果，认真完成。对重大任务，要形成报告上

爱护营销中心的设施设备是每一位员工的责任，发现***污应立即清理干净，任何人员不得擅自

如遇到找公司领导的客户应妥善接待，安排休息，送上水，在了解客户姓名、来意之后与领导本公司名誉及形象的言谈举止。严禁嬉戏打闹。交。贴标、涂改、搬移营销中心物品。

联系，不得轻易将领导的电话、手机号码告诉客户，遇到上级部门来访要立刻请示，同时妥善接

公司尊重和保护客户的隐私权，严禁将客户购买的情况私自告诉他人，更不允许怀着个人的目

职业顾问要有保密意识，涉及公司的经营机密、管理机密不得对外透露。的将客户档案告诉他人。

一、现场经理职责

1、全面负责营销中心的销售业务，保证销售部的工作能顺利正常地自行运作，保证项目销售全过程，无客户激烈投诉；

2、指导客户积累工作，协助分析阻因并找出应对方法，指导销售；

6、保证销售部无重大责任事故发生，负责妥善处理好销售部的突发事件；

11、主持例会；

13、参与制定推盘计划、销售计划，完全负责计划的执行；

1、首先是一个优秀的置业顾问，能起典范作用；

1、日常客户现场接待与沙盘讲解；

一、现场接待流程

1、客户接待

按公司业务规范热情接待来访客户，看铺后有意向的应及时追踪并洽谈，争取签定万商汇小商品城选铺确认单。

签定选铺确认单之前，并确保在当天交纳足额的定金，在交定金之前，需要将确认单交由销售经理审核，防止一铺二卖，同时由销售经理做好相关的登记。

在交定金后的七日内签定《商品房买卖合同》。客户签订合同之前应先向现场经理进行金额确认，待确认无误后方可签订合同。在签定合同时应严格按照范本填写，不得在价格、金额、房号、日期、合同主体的姓名等条款处涂、刮、改。原则上不增加补充协议，客户有特殊要求的，须请示现场经理和总经理，个人不作任何超出规定范围的承诺。

在正式签订《商品房买卖合同》之后，合同需要到房地产管理*备案方为有效合同，合同备案之前需交给销售经理审核。

在签定《商品房买卖合同》的当日，必须收齐首期房款。

在签定《商品房买卖合同》当日收齐按揭所需资料，并交按揭人员办理按揭。

催款分：按揭和一次性付款。

按揭：置业顾问收齐按揭所需资料后，催款工作主要由按揭办理人员负责，但置业顾问有责任协助催款；

一次性付款：主要由置业顾问按合同规定催款。

销售各个阶段中做好相关记录，及时整理有关资料，做好存档工作。

预交付房屋时，必须做好交房时期客户的接待和解释工作，密切配合发展商相关部门及时解决交房过程中客户提出的一切问题。

1、客户接待顺序由现场签到轮位排定。

当客户到来时，置业顾问必须立即迎上前热情问候并接待，不可任由客户等待而无人上前，并问明客户是否来过及以前曾接洽过的置业顾问，避免置业顾问之间重复接待客户。

2、已由置业顾问接待过的客户再次前来时，由原置业顾问继续接待；若遇原置业顾问不在，其他置业顾问可帮忙接待成交后佣金归原置业顾问。

3、接待过的客户带新客户来访，已约好的由原置业顾问接待，未约好如置业顾问在现场可继续接待，如不在案场可以算做新客户，由轮岗置业顾问接待。

4、在其他置业顾问接待客户时，除非得到邀请，一般不可自行上前介绍或发表意见。

5、接待时要根据客户性别区别对待，要不卑不亢，恰到好处。

6、介绍情况时可以灵活掌握介绍的深度，根据客户的个人偏好有重点地介绍。

7、在充分了解客户需求后，重点推荐1-2套房源，推荐房源不宜太多，而且档次要稍微拉开。

8、任何置业顾问不得在客户面前争抢客户，对于接待客户而发生的意见分歧或投诉，由现场经理在详细调查后，召开会议，公布调查结果，决定处理方案。

9、客户离开时不管多忙，都要起身送客至大门，目送客户离开；回来后桌椅必须归位，并收拾干净茶杯、杂物等。

10、每日做好《客户来访登记表》交给现场经理归档，资料必须详细（姓名、电话填写清楚），并且该资料作为一旦发生置业顾问之间接待客户冲突的凭证，一般情况下确认给先接待记录的置业顾问；另外，如果由于置业顾问登记后未及时跟进，致使客户忘记其姓名，则经现场经理核实后，根据置业顾问各自工作量判断客户归属。

11、抓紧客户催款工作，如有特殊情况必须及时上报现场经理。接待客户时不做夸大不实宣传，不对客户做不当承诺，不越权降价，严格服从现场经理的领导。

12、客户有特殊要求，尽量学会自行解决；如有困难，必须上报现场经理协同解决；置业顾问无权自行为已签约之客户私下转名，在折扣上必须明确回答客户没有额外优惠，不得暗示、启发客户另外找关系打折。如果发现置业顾问有上述行为，将严肃处理。

13、客户看商铺必须由置业顾问陪同前往，进入施工现场必须携带安全帽。

房地产销售，现场接待是主战场，如何将产品尽可能快地，尽可能全面地为客户接受，销售人员的基本动作是关键。下面，我们按整个销售流程，将几个基本动作及其注意事项作一详细介绍。

一、接听电话

1、基本动作

（1）接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候“您好，天元花园，请

（2）通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格*、进度、贷款等方面问

题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙的溶入。

第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。

第二要件，客户能够接受的价格、面积、格*等对产品具体要求的资讯。

（1）销售人员正式上岗前，应进行系统训练，统一说词。

（2）广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究和认真应对客户可能涉及的问

（3）广告当天，来电量特别多，时间更显珍贵，因此接电话应以2—3分钟为限，不易过长。

（4）电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。

（5）邀请客户明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。

（6）应将客户来电信息及整理归纳，与现场经理、广告制作人员充分沟通交流。

1、基本动作

（1）客户进门，每一个看见的销售人员都应该主动招呼“欢迎光临”，提醒其他

（4）通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。

（3）若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而热情招待。

（4）未有客户时，也应该注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好印象。

1、基本动作

（2）按照销售现场已经规划好的销售动线，配合灯箱、模型、看样板等销售道具，自然而又有重点地介绍产品（着重于地段、环境、交通、生活机能、产品机

（2）将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。

（3）通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略。

（4）当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互的关系。

1、基本动作

（2）在客户未主动表示时，应该主动地选择一户型做试探性介绍。

（3）根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详细的说明。

（4）针对客户的疑惑点，进行相关的解释，帮助其逐一克服购买障碍。

（6）在客户对产品有70%的认可度基础上，设法说服他下定金购买。

（1）入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。

（2）个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。

（4）注意与现场同仁的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户。

1、基本动作

（1）带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全。

1、基本动作

（1）将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。

（2）再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务购房咨询。

（1）暂未成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员都应态度亲切，始终如一。

（2）及时分析暂未成交或未成交的真正原因，记录在案。

（3）针对暂未成交或未成交的原因，报告现场经理，视具体情况，采取相对原补

1、基本动作

（1）无论成交与否，每接待完一组客户，立刻填写客户资料表。

（2）填写的重点：

A．很有希望、B.有希望、C.一般、D.希望渺茫，这四个等级，以便日后有重

（4）每天或每周，应由现场销售经理定时召开工作会议，依客户资料表检讨销售

1、基本动作

（1）繁忙间隙，以客户等级与之联系，并随时向现场经理口头报告。

（2）对于A、B等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，调动一

（3）将每一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断。

（4）无论最后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。

（1）追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。

（2）追踪客户要注意时间的间隔，一般以二三天为宜。

（3）注意追踪方式的变化：打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加促销活动等等。

（4）二人或二人以上与同一客户有联系时，应该相互通气，统一立场，协调行动。

1、基本动作

（1）客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场经理。

（3）视具体情况，收取客户小定金或大定金，并告诉客户对买卖双方的行为约束。

B.定金栏内填写实收金额，若所收的定金为票据时，填写票据的详细资料。

（1）填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日期等是否正确、（2）将原定单收回。

1、基本动作

（3）出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款：

F．房屋的平面布*、结构、建筑质量、装饰、标准以及附属设施、配套设施等情

（4）与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。

（5）签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同事相应抵押扣已付定金。

（8）登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。

（2）事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决办法。

（3）签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或者更高一级主管。

（4）签合同最好由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人签名盖章。

（5）由他人代理签约，户主给予代理人的委托书最好经过公证。

（6）解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。

（7）签约后的合同，应迅速交给房地产管理机构审核，并报房地产登记机构登记

（8）牢记：登记备案后，买卖才算正式成交。

（9）签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。

（10）若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约时间，以时

（11）及时检讨签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。

十一、退户

1、基本动作

（2）若有争议无法解决，可提请仲裁机构调解或人民法院裁决。

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买房开盘后多久交房

1、购房时，签订《房屋买卖合同》时，买受人应该将首付交给售楼部财务部门。在二手房交易中，可以交给业主。2、在已经实行网签的地区，新盘可以直接交给售楼部财务部门，而二手房购房首付款是转账于交易资金监管部门的专用账户上，不直接交给业主。3、在交付购房首付款前，一定要先签订《房屋买卖合同》，明确约定好相关条件，特别是购房款的交付。

买房时遇到的这些术语你知道是什么含义吗

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买房是一件比较复杂的事情，因为买房要涉及到很多方面的内容，如果是第一次去买房，在买房的时候就很有可能被各种各样的专业买房术语难倒。今天小编主要为大家介绍的就是，在买房的时候会遇到的一些专业词汇及有关于土地方面的知识要点。

1、五证：

  在您买房的时候身边也会有很多朋友告诉你说一定要看开发商的“五证”，那么“五证”究竟是指什么呢？“五证”通常包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证。

   其实这里面最主要的就是看这两证开发商具不具备：国有土地使用证和预售许可证，如果说这两个证件开发商有的话，原则上就没有问题，特别是预售许可证。

2、现房＆期房＆尾房

现房主要就是指有现成的房子，您只要购买了就能够立马入住、办理产权证；期房就是还没有盖好，要等一段时间（比如一年或两年）才能入住；尾房就是在座楼快卖完了，最后剩下的几套，一般都是房型和朝向比较差的，但也有开发商捂住的好房子，但往往比开盘时贵。

3、什么是认筹？

认筹是一种营销手段，它是开发商在拿到预售证后开盘之前的一种蓄客行为，这种方式一方面能提前收取一部分资金供自己使用，更重要的是能够试探市场，然后根据认筹结果（认筹人数）决定是否正常开盘和开盘价。

而对于购房者来说，唯一的好处就是排名靠前的人可选择度更大。如果一个项目热度很高，那么排名靠后的认筹几乎没有任何价值了，只是提供了一笔短期流动资金给了开发商。

关于认筹的流程一般是这样的：购房者缴纳一定数额的认筹金获得认筹资格，项目开盘后购房者如果买房，则认筹金可以享受认筹阶段的优惠活动，如果没有达成交易，则认筹金返还。

4、住房商业贷款＆公积金贷款＆组合贷款

个人住房商业性贷款其实也就是我们通常所说的商贷，其是指大家在买房时向银行申请贷款买房的贷款形式。公积金贷款是指按期缴纳了公积金的职工，在买房时向公积金管理中心申请住房贷款，公积金中心委托商业银行向缴存住房公积金的职工发放的房屋贷款。

住房组合贷款，是指借款人既符合商业贷款又符合公积金贷款的条件，在申请贷款时，由于贷款额度不够，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。

5、内部认购

开发商如果是在还没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，就让购房者交纳“认购金”，这种行为在法律上是没有任何保障的。

6、七通一平＆三通一平

三通一平主要是指水通、电通、路通、场地平整。

七通一平主要是指通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。

7、预售价

预售价并不是指正式的价格，其是专门针对于商品房预（销）售合同的一个专用术语，通常来说，正式的房价都会高于开发商所说的预售价。

8、佣金

佣金主要是指房地产经纪人帮助开发商或者二手房卖家售出房子后所取得的酬金。

9、商品房：专门用于买卖的房屋，有产权保障，可以自由出租抵押。（因此房子本身才具有金融属性。

10、居住式公寓：属于住宅，七十年产权，因光照时间或面积达不到***规定的标准所以被称为居住式公寓；一般存在于高层项目的一到三楼，居住式公寓与所处项目其它住宅享受同样的供水供电供暖，价格优惠，可以考虑购买，但需要注意某些楼盘在子女上学时可能会与普通住宅有所区别，在购房时要注意鉴别。

11、商住房：既可以用于住家使用，也可以用于办公的商品房。

12、阳台和露台：直上方设有遮盖物的为阳台，没有遮盖物的为露台。值得注意的是封闭的阳台算全面积，半封闭的阳台算半面积，也就是说用窗户封闭到顶的算全面积，在看盘过程中见到的非全封闭的阳台很少，部分品质稍微好一些的小区会出现，如济南南部某去年交房的小区，今天上午途经发现交房后大部分业主对半封闭阳台进行了全封闭改造。

13、层高和净高：层高是上、下楼面之间的距离；净高：楼面或地面至上部楼板地面的距离。两者的区别是层高是从所在层的地面到上一层的地面中间多出了上楼板的厚度，开发商在宣传时一般以层高进行宣传，一般的济南在售项目层高都是2.9米到3.05米之间，层高越高理论上装修可发挥的空间更大，吊顶可设计的空间更大。

14、进深和开间：一般来说每个功能间垂直于光照面的长度叫进深；光照面的宽度叫开间。阳面的开间有时也称为面宽，我们可以看到部分开发商在宣传时有“三面宽”“四面宽”的表述，一般是指三个功能间在阳面。

15、社区公摊和套内公摊：社区公摊指建筑物每户都会直接及间接使用的公用部分；套内公摊指本楼层住户之间使用及间接使用的公用部分。我们日常所说的公摊就是由这两部分组成的。

16、绿地率与绿化率：首先绿地率，绿地率指项目绿地总面积与总用地面积的比值；然后绿化率，指的是所有绿化植物的树冠等的投影面积占总用地面积的比值。注意，一个是绿地总面积，一个是投影面积，现在项目宣传上都是用绿化率来宣传，大部分项目的绿化率都在30%以上有部分高品质的小区可以达到40%。当然绿化也不能单纯的看绿化率，要从多方面了解开发商在绿化方面的实力，可以去某个开发商已成型的项目中实际考察一下。

17、容积率：项目总建筑面积与总用地面积的比值。一般用小数表示，容积率越高项目的户数就会多一些，容积率是由**规定的，开发商负责在该容积率的地块上进行设计和建造。一般独栋别墅容积率为0.2-0.5；联排别墅0.4-0.7；六层以下多层住宅为0.8-1.2；十一层小高层为：1.5-2.0；十八层高层为：1.8-2.5；十九层以上住宅为：2.4-4.5；住宅小区低于1.0的为非普通住宅，物业费与普通住宅也有不同的标准。目前在济南的限墅令的要求下，容积率1.6左右已经是很小的容积率了。

18、建筑密度：项目总占地面积与总用地面积的比值，一般表示成百分数。建筑密度越大说明房子盖的越满，越多，也能从侧面反映出楼与楼之间的楼间距等。

19、砖混结构和框架结构：砖混结构指房屋的竖向承重构件采用的是砖墙或砖柱，水平承重构件采用的是钢筋混凝土楼板、屋顶板；框架结构指的是由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。砖混结构一般可以做到六层，框架结构可以做到30层左右，从抗震、稳定性、韧性、有效面积等方面框架结构都要好过砖混结构。但是框架结构的造价要高一些而且有些柱子截面尺寸大会凸出墙面，影响美观。

20、消防连廊：消防连廊是依据《民用建筑设计防火规范》中的规定来设置的。一般来说两梯两户的18层楼栋只在14层设计一个消防连廊就可以，设置在14层的原因是由于消防车的消防云梯最高可以到达14层。其余的高层两梯四户的30层左右的高层中一般在18层以上每一层都设置消防连廊，18层以下设置防火墙。消防连廊在某些方面对所在层也会存在些许影响。

22、板楼和塔楼：板楼指由多个住宅单元组合而成，每个单元都设置楼梯、电梯的高层住宅；塔楼指的是由共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。济南的阳光100小区就有不少塔楼，居住舒适度相对于板楼要差一些，目前济南在售的项目基本上都是板楼。

21、跃层：指一套住宅占两个楼层，一般分为底跃和顶跃，底跃大多情况下是储藏间开发商预留改造空间自行改造得到。

草根看房

从开盘到交房，在维权这条路上她们从来没得选

隆鑫印象东方5号楼样板间主卧

在和开发商对持了10个小时之后一一

对业主提出的各种诉求，现场客服C姓经理说他只是负责记录，具体什么时候回复，怎么回复，回复什么内容他一概不知，因为他没有这个权限。

两个月前的一次沟通会上，开发商也是这样回答的。

距离2019年6月30日交房只剩下不到一个月的时间，精装减半、房屋质量堪忧、两间房子未做装修、主卧放不下一张床......等等这些问题摆在了隆鑫印象东方花园业主们的面前。

在和开发商长达两个多月的沟通和交涉当中，隆鑫印象东方花园的业主等来的却是开发商告诉他们：如果对精装房不满意可以退房。

晚上九点多走出售楼部的时候，关于这次维权我们问一位叫刘倩的业主：“买了隆鑫印象东方花园的房子，走到现在这一步后悔吗？”

刘倩说：“怎么后悔，即使现在回到两年前，我同样没得选”。

两年其实并不长

购房者直接与保发生冲突，现场混乱。图据：买房吗

2017年5月18日，隆鑫印象东方花园选房当天，购房者和安保出现拉扯，售楼部门口非常混乱。

还有个别比较激动的购房者把售楼部门口的栏杆给推倒了。

原因是到场的上千名购房者都已经摇号成功，前来选房的时候，被开发商告知房子已经选完了。

当天去摇号的业主每个人必须交五万块钱的诚意金，并且还要签一份承诺书，首付交50%才有资格去摇号。

从下午两点开始排队，一直到晚上7点多才开始摇号。“明明开出了几百套房，现场叫号选房只叫了这么点人就给我们说房子选完了，很明显就是内部认购啊！我们很多人都是从外地连夜赶回来的，现在选不到房子***失谁来承担？”56岁的林叔叔从一个红色布袋子里面拿出一个生了锈的银色保温杯，缓缓地说到两年前这个夜晚发生的一切。

眼看着场面就要失控了，这时候民警来到售楼部协调，开发商这才答应开出另外一栋楼来卖，就这样林叔叔终于买到自己心仪的房子。开盘就因为摇号作假遭业主维权，在成都楼市乃至全国，这样的场景并不多见。

隆鑫东方印象实拍

2017年5月前后隆鑫印象东方花园这个板块周围二手房和新房价格倒挂非常严重，仅一街之隔的荣盛·紫提东郡当时的均价在13811 元/㎡，旁边不远处的蓝光·锦绣城均价也在13777 元/㎡。

而隆鑫印象东方花园当时开出来的精装修价格才只有12000元/平米左右，这么大的二手房新房倒挂价格别说是在2017年，就是现在也是很多购房者的第一选择。

选上房的林叔叔又遇到了第二个难题，由于林叔老家是泸州的，儿子刚在成都上班不久，贷款时手续出了很多问题，开发商这边急着收钱，98㎡加上精装12000元/㎡林叔叔这套房子总共花了115万，急着买房的林叔叔一家借遍所有的亲朋好友全款买了这套房。

2017年3月30日成都市出台限购政策，一时间很多购房者完全慌了神，最直观的就是二手房的房价猛涨，成交同比增长32.6%，价格方面2017年2月成都二手房挂牌均价10298元/平，3月成都二手房挂牌均价11302元/平，4月成都二手房挂牌均价11820元/平，5月成都二手房挂牌均价12079元/平。

家住沙河一号的刘倩，为了换一个大一点的房子，把自己的老房子卖了，刚卖了一个月的老房子就从90万涨到130万，这让刘玉感到很害怕，担心成都的房价刹不住车。

那段时间刘倩几乎天天奔波于各个售楼部之间，无一例外所有售楼部几乎都是人满为患。

每天晚上都会收到各个置业顾问发来的消息，告诉刘倩这是她最后机会，如果抓不住谁也不能保证成都的房价后面会涨成什么样。

在一阵阵的惶恐和不安中，刘倩最后选择了隆鑫印象东方花园，当她得知自己摇上号时，自己的老公高兴地从昆明连夜买的全价机票飞回来。

刘倩说“虽然说2017年5月18日那天晚上大家闹得很不愉快，可是隆鑫印象东方花园的价格优势在那放着，最终自己还是摇上了，那个时候觉得自己还是蛮幸运的，买上房以后就觉得前面做的那些挺值的。”

伴随着二手房价的飙升，很多开发商都看了成都市房价的上涨潜力，拿了预售刚卖完就后悔，没有卖的想再等等看，所以成都2017年出了很多性价比极高的楼盘，有的现在都修成现房还没有卖。

2017年整个5月大成都住宅供应大幅度减少，总共上市1.44万套，环比下降39.7%，同比下降40.0%。

“我当时买房只看了三四个楼盘，那时家里面也没什么钱，只能靠我自己去找朋友借钱，再加上价格、位置这些关系，留给我的选择就只有隆鑫印象东方花园”，可以看出平时生活中董青是一个很要强的女生，可是在买房上却显得极其无奈。你很难想象目前发生的这一切都是董青一个人在扛，而她还是90后。

看完之后董青第一时间联系***来成都看房，母女看完之后都很满意，摇到号的董青，碰到了和林叔一样的情况，被开发商告知房子已经选完了。

董青那个时候对开发商没有一点概念，经过5月18日晚上的风波，只是对开发商有点失望，那个时候就在想，房子还是过段时间再买吧！

谁知道第二天开发商又开出来一栋楼，隆鑫印象东方花园价格是当时那个区域的不二选择，谁知道后面二手房和新房的价格还会不会涨？虽然说有点信不过这个开发商，但当时的大环境放在那里，于是董青就抱着试一试的态度去摇号，没想到摇上了，兴奋之余又夹杂着一点忐忑，不知是喜是忧？

这房子能住人吗？

2019年3月，距离购房合同上的交房日期2019年6月30日只有不到三个多月的时间，这时候个别业主发现工地上空荡荡的，担心是不是烂尾了。

3月15日以刘倩为首的业主代表和开发商谈判，要求他们开通样板间。

实在是放心不下开发商，有几个业主偷偷跑到正在施工的房子里面看了看，结果大失所望。

卧室展示效果

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卧室实际效果

2

根据现场的业主反映，房子装的是一塌糊涂，实际的样板间卧室未打墙、未封窗、未铺地板。卫生间没有做到干***分区，也没有当初承诺的推拉门，更没有品牌标识。厨房里面也没有吊柜，灶具、抽油烟机全是市面已经淘汰的品牌型号。客厅里面铺的也都是木地板，当时说的是铺地砖。

“你能想象主卧只有1.7米宽吗？连张床都放不下。墙面一拳砸下去都能砸个坑，乳胶漆一下就裂开了。我之前有一套老房子，为了把它租出去就简单装修了一下，差不多就是那个标准。”刘倩回忆到那天看完样板间，语气里除了生气还多了点无奈。 

客厅展示效果

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客厅实际效果

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刘叔叔一聊到他的房子，一声加一声的苦笑，语气中除了愤怒就是疑惑，“其实我一直想不明白，开发商现在给我们装修的标准是五六百元一平，这个就太过分了，百分之四五百的利润，你哪怕给我们按照一千块钱的标准来装修，你挣一半的钱我都能接受。”

水电改造基本是乱来的，厨房里面就两三个插座，之前有业主进去看到了开发商的工地，发现改水电的时候钢筋都是暴露在外面的，据说有的业主当时看到都吓了一跳，后面交房了怎么敢住？

董青在业主里面年龄是偏小的，靠着自己在成都打拼的这几年买了这套房，直到现在每个月还四千多房贷，加上自己租的房子还要一千多，还有自己平时一些化妆品之类的导致自己现在生活过的很拮据，即便是这样董青还是要买房，因为她觉得只有房子才能给她安全感。

公共区域的简单装修

“当时买房的时候，他们展示间确实很漂亮，他们的售楼部小姐给我说以后交的房子差不多就是这样，我一听当时就心动了。

后来给我们承诺送的智能电子锁和新风系统现在全算到装修总价里面去了，不过这些我们并不是在乎。”董青这样说到。 

按业主的说法这样的精装房根本没法住人，开发商在设计装修上根本没有为业主考虑一下，花在房子上面的每一分钱都是自己甚至家人的血汗钱，开发商这么做的时候，都没想过这些钱挣得安心吗？

隆鑫印象东方花园的开发商是成都成华瑞渝置业有限公司，成立于2015年9月21日，目前在成都打造的产品屈指可数，而隆鑫印象东方花园应该是他们在成都打造的拳头型产品，照目前这个情况，开发商在成都的发展似乎不顺利。

沟通从来都不是一件简单的事

看到房子之后的业主在愤怒之余，找开发商沟通尝试解决问题，第一次沟通完全以失败告终，没有任何效果。

前来沟通的业主开发商根本就不予理睬，最后在街道办的敦促下，终于在2019年3月18日和业主坐下来沟通，可是这个沟通却很不愉快。

“当时我们在说精装的问题，开发商却一直说他们一期一直赔钱。这是什么话，合着就是在第一期赔了钱要在我们身上找补回来，还有这样的道理。”刘倩说那天整个谈话的过程，开发商代表一直胡搅蛮缠，你说东他给你扯西。 

那次的沟通会对刘倩来说，是无比煎熬的，好不容易进入正题了，发现根本没法谈下去，刘倩当时提到的一个诉求就是，要把卧室那堵墙给打了，不然根本没法住人。

他们的一个工程L姓经理态度非常强硬，说不可能打，这个房子是他修的，他非常熟悉结构。

业主当场就发火，表示要维权上诉？没想到L姓经理比业主还凶，直接告诉现场业主，说好好谈说不定还可以给出一个解决方案出来。不好好谈，就算了，反正这公司又不是他的。同样的话他们另外一个M姓经理也说过，说自己夹在中间很为难，又不关自己的事，公司又不是他的。

通过这次沟通，刘倩觉得自己活了大半辈子，以前从来没维过权，可是这次因为这个事和开发商沟通，有一种深深的无力感。

刘倩说“我平时和人交流什么的，觉得自己还是一个思路比较清晰的人，我一表达别人就能理解到我的意思，而且很多时候我还是优势一方，但是接触到开发商，当时就有一种特别深的无力感，我和人沟通了大半辈子从来没有出现过这种情况，他们那种和稀泥态度，还有那种不要脸的状态，完全刷新了我对人际沟通的想象。”

董青说刘倩是第一届业主代表，可是经历了第一次谈判之后刘倩就有点不想做了。

“我们几个跑前跑后忙下来，有个别业主说我们有些地方做的不是很全面，可是我们也是第一次维权啊？流程怎么走完全不清楚，加上开发商的各种刁难，根本就是举步维艰，竟然还有个别的业主在后面说我们是不是被开发商收买了”刘倩说到这些时，表示自己真的很累。

那个时候律师还劝刘倩，说就是走正常司法程序，成功了又能怎么样？把开发商的资金冻结了，后果你想清楚了没？如果开发商申请破产你们连房子都拿不上了。

平时刘倩她们都在上班，维权、联系业主、搜集资料和开发商沟通这些都是请假或者加班做的，通过这次谈判，刘倩就觉着自己好像被困住了一样，无论怎么使力都得不到反馈。慢慢地刘倩都对自己失去信心了，一方面是带着大家的信任却没能带回结果，另一方面是面对开发商的各种推诿，感觉自己有力使不出。再加上个别业主不理解，以及那些所谓“忠告”，让刘倩从台前走到了幕后。

董青说个别业主不理解他们，她能想的通，她说“我们这个盘人很少，大家都不怎么爱动，一直是我们几个在跑，网络投诉收集资料也是我们几个人在做，其实我也理解他们，毕竟有相当一部分人是当初内部认购的，现在想想两年前，仿佛这一切都是注定好的一样。”

那天谈完之后，没有任何结果，刘倩说她记得开发商是这样说的，你们不是要整改吗？那写清楚要整改哪些？比如说这个插座你不是要升高吗？有多高，写清楚，50公分还是70公分。给我们一个标准，你们不是说地板颜色浅吗？那就告诉我们浅是什么标准？深又是什么标准？

“反正就是要列的非常仔细，可是搞笑的是开发商又不让我们进样板间，现在只要能进入小区的地方要么就是堵起来，要么就是有人在看守，说白了他们就是在千方百计的为难我们。”作为一个女生，董青一直走在前面，外部能想的办法都想完了，内部更是步履维艰。

开发商那个时候说，实在不行就退房，按照利息来退。董青觉得怎么可能，这两年这里的房价翻了一倍说退就退，退也可以按照现在市场价退，林叔叔说自己这一百多万当时去做生意或者拿去投资，两年怎么可能只赚个利息，退房是不可能退的，他们只有积极的去解决。反而是刘倩，说自己从来就没有相信过精装房，这些对她来说并不意外。

刘倩说自己拿到房子之后，本来就是打算敲掉重新装。开发商做的这些她根本就不相信，宁愿多花一点钱，至少自己放心。因为不管怎么说这个地段还是非常不错的，医院、学校、商场这些都有，配套已经基本成熟。

不满意就退房

2019年5月20日左右他们陆陆续续收到了一份开发商关于4、5号楼精装问题回复函，开发商在回复函里说到：

如果业主对购买我司的精装房不满意，可在2019年5月30日之前向我司申请退房，我司给予办理退房手续，并按照***人民银行同期利贷款率计算利息。

此时距离合同约定交房时间（2019年6月30日）仅剩下一个半月。

文中还提到其中原本定于2019年6月30日交房，因为环保督察的问题不能顺利交付，故延期2-3个月。 

这是开发商给业主统一回复的，通过ESM邮寄到家，过了几天业主们陆陆续续才收到，看完回复函业主们都很生气，5月26日早上部分业主临时决定去售楼部维权。

刘倩说“首先和我们接触的是现场的销售人员，可是销售人员说这些不归他们管。一直到下午四五点的时候开发商来了个客服部H姓经理。可是来了之后说是拒绝和现场的业主沟通，只能选五个业主代表进行沟通，不和我们单独沟通。”

双方就这么一直僵持，在售楼部站着，业主提议，说是让他们过来大家都坐下来谈，可是客服H姓经理说他们只和业主代表沟通，不和其他人说话。所以那天下午就一直在那站着，最后一些业主实在受不了就先走了。

 “最后剩下几个人的时候，客服经理就说你们有什么问题就说嘛！但是我只负责记录，可是那天谈话记录直到现在他们还在传，一层一层的传，回复也是一层一层传。在后续的沟通中开发商一直拖着，只有我们找他们，然后我们定时间，定了他们又说自己没时间。开发商现在就落实三个“不”字，不理睬、不反驳、不落实。”刘倩生气地说到。

看来这次沟通比上次还恼火，又是一次不欢而散，也许这样的情况还要持续一阵子，至于结果到时候会怎么样，现在没有一个人说的上来，刘倩她们包括所有业主都在等。

那天结束的时候，时间已经有点晚了，林叔叔离开售楼部后说：“你说房子要延期，我们现在很多业主家里的小孩上学上不了，上幼儿园、上小学都不行，只能这么一直拖着，据说还有的业主准备结婚，现在迟迟结不了，我们这些大人都还好，孩子上学才是大事。

你说这个开发商又是摇号作假、精装出问题、延期交房，第一次买房怎么什么都让我遇上了，我是不是应该去买张彩票？” 

开划省言阻皇垂念伤错盘时什么意思？交房是什么意思？

开盘的意思就是房子可以开始卖了交房的意思是房产可以交付使用了，由开发商手里交付到业主手里，业主可以进行装修入住等。

开发商卖房子什么叫开盘？开盘的具体含义是什么？

开盘一般项目在取得销售许可证后会选定某一时间开始公开发售，称之为开盘。这时，可以交纳预付款，正式签约并办理贷款等相关手续，也有些楼盘把第一次公开推出之时定为开盘。

开工日期来自、竣工日期、入住日期、开盘时360问答间和交房时间分别是什么概念?

1、开工日期是楼盘报建后正式动工的日期。2、竣工日期是楼盘土建和配套完工的日期开工日期是楼盘报建后正式旗工的日期，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（3）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。3、入住日期是指住进去的日期，所以开盘日期一般是在开工日期和竣工日期之间。4、开盘日期是指楼盘正式开始对外公开销售的日期，现在一般是预售。5、交房时间是指楼盘综合验收和各种验收通过之后把房子交给业主的日期。扩展资料：开盘流程1、圈地：就是开发商在**手里通过行政划拨或者竞标购买拿到土地的使用权。2、奠基（挖坑）。3、盖楼。4、封顶：就是楼的立面基本出来了，一栋楼已经形成了。5、四通一平：就是把这块地周边的公共设施做好。比如上下水、电网、煤气等。楼盘是否开盘与商品房建设进度关系不大,为了尽快回笼资金,大部分正规商品房项目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必须的五证,其中的商品房预售许可证是最后一个,也是开盘必须要有的.拿到商品房预售许可证,他们已经具备开盘条件,具体开盘日期由开发商决定,。开发商要想卖楼，必须在相关部门发放销售证之后才能卖。所以，开盘，肯定是拿到销售证之后的事儿。当然，这里面涉及到一些穿空中的手段，比如发放VIP卡，其实就是在开盘之前小订了等等；也有个别基于销售策略销售节奏的考虑，推迟开盘日期的。必要条件楼房开盘必须五证俱全《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。参考资料：