reits的作用是什么？
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基础设施公募REITs的相关费率是多少？基础设施来自公募REITs认购费率一览表！
基金产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用。那么基础设施公募REITs的相关费率具体是多少？以下为大家准备了基础设施公募REITs认购费率一览表及相关内容，快来看看吧！基础设施公募REITs的相关费率是多少？基础设施公募REITs的不同产品、不同单笔认购金额的认购费率不同，有设在的，有设在的，也有固定按笔算的。此外管理费则采取“固定+浮动”模式。此外，因采用封闭运作的模式，无申购费及赎回费。以下是为大家准备的基础设施公募REITs认购费率一览表，里面还包括了基础设施公募REITs基金代码、REITs基金简称、基金管理人、认购价格(元)、公众投资者初始发售份额(万份)、公众投资者初始发售金额(万份)，具体详情如下：由上可知，基础设施公募REITs认购费率一览表，另外值得注意的是公募REITs场外认购的风险等级为R4，券商渠道将公募REITs的风险等级定为C3，因此我们在购买前要知道自己承受风险的能力和知道自己的风险偏好，如果不能承受风险能力，那么就要谨慎购买了。
reits是股票吗？
很多人可能听过reits，但不知道reits是股票还是基金？REITs风险怎么样？其实reits属于房地产信托基金，一般是指不动产投资信托基金，投资于不动产的基金，通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。那么REITs风险怎么样?

其实REITs类似于“股+债”的模式，资产升值带来股权升值，固定分红类似于债券收益，因此它的风险一般是小于股票，但高于一般基金的。
场内和场外都是可以购买的，购买的方式和平常的基金购买方式是一样的，只是在购买前一定要对自己能承受风险的能力有个预估，如果不了解的话是不建议一次性购买很多的，虽然reits风险低于股票，但整体来说，风险还是有点大的。
reits是基金，REITs风险是低于股票的，但风险是高于一般基金的，因此我们在购买前一定要对自己能承受风险的能力有个预估，如果不了解的话是不建议一次性购买很多的。
资产证券化和传统融资来自的区别
1、资产证券化与企业证券化 资产证券化从本质上来讲可能兼具融资和出售的性质。那么，从融资的角度来讲，资产证券化和传统的企业证券化（即企业用股权或债权融资）有什么区别呢？ 首先，我们需要区分“企业”与“资产”这两个不同的概念。企业的一般定义是“把人的要素和物的要素结合起来的、自主地从事经济活动的、具有营利性的经济组织”（注：非营利性组织和机构及**都可以成为资产证券化的发起人，为简化起见，我们不在此一一解释）。 一个企业可以拥有很多资产，包括有形的，无形的，在资产负债表上有体现的，或是表外的，每一个资产都可能会对企业的业绩产生影响。而我们在资产证券化中一般使用的是企业的资产负债表中的“经济资产”，即指资产的所有权已经界定，其所有者由于在一定时期内对它们的有效使用、持有或者处置，可以从中获得经济利益的那部分资产。 与企业相比，资产一般只有特定的经济行为与之对应，有固定的使用寿命，价值相对来讲比较容易确定。所以，和预测一个企业将来的现金流相比，预测一个资产或一类资产的现金流要容易很多，结果也更稳定。而在金融概念中，这种“稳定”就代表着低风险，高信用。 企业通过股权或债权融资（企业证券化）是在资产负债表右边进行融资，以企业整体为融资主体，假设企业会永续经营。企业股权和债权投资者都会关注融资企业的整体信用，表现和发展潜力，所以企业在传统融资中会受到很多来自投资者的限制和自身整体条件的制约。对投资者来讲，企业与资产不同，是由多个要素构成的永续经营实体，会从事很多不同的经济活动，所以对企业的寿命和发展边界的确定很难，属于无边界问题求解。另外，资产负债表右边的融资一般会导致资产负债表的扩张，周转率和资产回报率的下降。 资产证券化融资则不同，由于“破产隔离”机制的使用，发起人可以真正将证券化资产与发起人整体信用风险隔离开来。被证券化的资产不再与发起人存在收益风险关系，即使发起人被破产清算，证券化资产也不会被列为清算资产。由于破产的发起人及其债权人不能对证券化资产行使追索权，证券投资者不必担心发起人的整体信用风险，而是可以集中关注基础资产本身的质量和风险。 证券化资产的信用***使得资产证券化产品的信用分析和转化变得清晰明了，当基础资产的信用不足时，发行人可以利用定向的增信手段来保证证券的质量，从而获得高于发起人自身的信用等级。在一定的条件下，资产证券化可以转移资产和融资出表，从而盘活存量资产，实现资产负债表的紧凑，提高整个资产负债表的周转率。 下面我们以银行为例来比较企业证券化（资产负债表右边融资）和资产证券化融资（资产负债表左边融资）。 企业证券化的重点在企业资产负债表的右边，融资以公司整体信用和表现为基础，假设公司会永续经营，融资主体是企业本身，操作属于公司财务(CorporateFinance)的范畴。如图2-1所示，银行的资本结构中包括存款、短期负债、长期贷款、发行的债券和股票。 而资产证券化的重点在资产负债表的左边，发起人在交易中不是发行主体，而是证券化资产的提供方,真正的发行主体为SPV。资产证券化交易在设立的第一天就有明确的起始和终止日期，SPV唯一的目的是发行证券，所持有的资产一般也是确定的，而且跟发行人进行了风险隔离，所以资产证券化是有边界问题求解。由于有明确和***的标的，资产证券化中的现金流预测相对比较容易，可以通过金融工程技术来对预期现金流进行分割、重组和定向增信来满足证券的发行要求。资产证券化的操作属结构金融(StructuredFinance)的范畴。 资产负债表左边融资和资产负债表右边融资在资金的流向和运作上有明显的不同。传统的银行作为间接融资平台，投资人通过银行为信用媒介，把资金提供给融资方，即间接融资。投资方存款于银行，银行向借款人发放贷款，在此过程中，银行负责对于贷款项目的评审和贷后管理，并承担贷款违约的信用风险。该模式的资金募集成本低，投资者面临的风险小，银行是信用风险的终极持有者。具体的流程如图2-2所示： 资产负债表左边融资，即信贷资产证券化，是银行向借款人发放贷款，再通过信贷资产证券化把信贷资产出售给投资人，在此过程中银行和信托只起到导管作用，债务和债权关系从原来借款人与银行的关系，转变成债券投资人和借款人的关系，实现投资方和融资方的直接对接（直接融资）。在这种模式下，发放贷款成为银行的中间业务，银行不承担贷款的信用风险，而是由投资方承担，银行负责贷款的评审和贷后管理。信贷资产证券化后的资金流向如下： 银行用资产负债表左边的信贷资产进行证券化在我国称为信贷资产证券化，目前属于银监会和人民银行管理；如果资产（如应收款）来自于非银行金融机构，则为企业资产证券化，属于证监会监管。另外，企业的自持物业也可以通过信托发行房地产信托基金(REITs)。 2、资产证券化的特点 和其他融资方式相比，资产证券化有两个重要的特点： ①风险隔离 ②信用增级 风险隔离使得融资从企业的层面转为资产的层面，实现更细致的资产供给和定价。而结合结构金融技术的信用增级则是对资产证券化产品的个性化设计以实现的风险和收益组合的多样性和最优化。 （一）风险隔离和特殊目的实体 风险隔离是资产证券化的基本特征，在此前提下，发行人可以突破发起人的信用和融资条件的限制，以高于发起人的信用评级获得低成本的融资。 资产证券化的实质是将基础资产的现金流分割包装成易于出售的证券，这其中有两个核心要素：一是有可预期的未来现金流，二是风险隔离。 风险隔离有两层含义： （1）资产的卖方对已出售的资产没有追索权，即使卖方破产，卖方及其债权人也不能对证券化的资产进行追索； （2）当资产池出现***失时，资产支持证券的投资者的追索权也只限于资产本身，而不能追溯至资产的卖方或原始所有人。 资产证券化过程必须设计合理的风险隔离机制，才能确保证券化产品的风险与卖方或原始所有人无关，而只与基础资产本身相关，即资产的“真实出售”。在实现“真实出售”的前提下，证券化产品可能获得比发起人更高的信用评级，从而降低融资成本。 按照***资产证券化经验，发起人要将能产生现金流的资产出售给特殊目的实体（SPV），然后由SPV发行以该现金流为支持的证券化产品。SPV的主要功能在于隔离资产出售人和被出售资产之间的权利关系，它是资产证券化交易中的核心主体，也是资产证券化最重要的设计。SPV一般采用特殊目的公司（SPC）或特殊目的信托（SPT）两种形式，前者的核心是将基础资产“出售”给受托机构，后者的关键是基础资产被“信托”给受托机构，二者都实现了所有权的转移和风险的隔离，是实质上的“真实出售”。 SPV的设计使得自身几乎没有破产风险，原因有两点：首先，SPV的形式可以是信托，公司，合伙或特殊免税实体，但出于破产隔离和避免双重征税的目的，SPV一般都采用信托形式。当然，采用这种形式会对SPV的行为产生很多限制，比如规定SPV唯一的目的为了发行资产支持证券。但是，这种限制的好处是SPV本身不易破产。第二，发起人把资产“真实出售”给SPV，在法律上实现两者之间的破产隔离，即发起人的债权人在发起人破产时对已证券化的资产没有追索权。SPV和破产隔离机制的使用是资产证券化区别于其他融资方式的一个非常重要的方面。 在我国现有公司法和破产法等法律体制下，资产证券化产品的风险隔离基本都是通过信托实现的，采取了SPT形式，即将基础资产设定为信托资产，转移给受托人所有，再由受托人发行相关证券化产品。 （二）信用增级 信用增级是资产证券化的另一个重要设计。虽然资产可以通过“真实出售”转入SPV，但是这并不代表资产本身一定可以达到证券化的要求。SPV中的资产虽然实现了风险隔离，但同时也实现了收益隔离，即资产得不到卖方或其他第三方的支持。 在***资产自身条件有限的情况下，要以此发行高级别的证券，特别是信用级别比资产本身信用级别高的证券不是件容易的事，这就需要用到资产证券化的另一个特殊武器–信用增级。由于资产本身已经被隔离出来，目标明确，预测相对稳定，需要增补的范围可以定向，这些都使得有效或“低成本”的信用增级成为可能。资产证券化产品在发行之前一般都会经过一定的信用增级,用以提升证券的信用质量和现金流的稳定性，从而更好地满足投资者的需要。 信用增级的方式多种多样,按照增级的来源不同可以分为内部信用增级和外部信用增级两类： 1、内部信用增级方式 内部信用增级是指通过对资产池的构建设计及其现金流和结构化安排来提高证券现金流质量和信用评级的措施。内部信用增级的最大优点是成本较低，其所需的资金来源于资产池本身及其产生的现金流。 第一，风险分散：除了通过SPV来隔离基础资产的破产风险之外，发起人还可以利用对资产的过滤，选择和组合来分散或降低基础资产池的整体风险。在建立资产证券化的资产池时，设计者可以把大量的资产组合在一起，通过规模来减少单个资产的影响，实现资产池的风险分散。同时，设计者还可以在资产的种类、地区、期限、信用级别或经济关联性等方面进行筛选组合，减少整体资产池在某些特定风险上的集中度或是对特定经济条件的敏感度，从而加强总体现金流的稳定性。 第二，超额抵押：超额抵押是指资产池的规模超过证券发行规模的部分。超额抵押一般由发起人持有，没有评级，其性质有点类似企业的股权。在现金流分配中，超额抵押的优先次序一般低于其他证券；当基础资产发生***失时，超额抵押往往承担“第一***失”。在很多证券化交易中，超额抵押往往被设计成权益档证券。而在一些循环型资产证券化交易中（比如信用卡），超额抵押也称为“卖方权益”，其在分配和***失的承担次序上和所发行的证券是平级的，但是卖方权益承担了吸收资产池的规模变动，所以也是对证券的支持和保护。 第三,优先与次级结构：优次结构是资产证券化内部信用增级中最常用的一种方式。优次级结构是指把基础资产的现金流分割成不同层次的子现金流并以此发行不同级别的证券。现金流的分配和***失的承担一般按照证券级别的高低来顺序进行，高级别证券一般先得到偿付，而低级别证券一般首先吸收***失。 以一个简单的AB证券结构为例，该交易中发行了两种不同级别的证券（1）优先级–A档证券和（2）次级-B档证券，权益证券一般由发起人保留，没有评级，属最低档证券。在分配中，基础资产所产生的现金流首先用于按顺序支付了A和B证券利息；之后优先偿付A证券的本金,只有当A证券投资者得到完全偿付后,B证券的本金才能得到偿付。如果出现***失，B证券先用来吸收***失，只有当B证券***失殆尽时，A证券才会受到***失。因此,B证券实质上是用来支持A证券。在这种优先与次级结构下，如果B的比例达到一定程度，A证券***失的概率和风险降至很低，所以一般可以获得AAA级的信用评级。 第四,利差和利差账户：利差是指基础资产的利息收入减去资产支持证券的利息支付和各种交易费用（如服务费、管理费、托管费等）之后的净收入。利差收入一般归属于发起人，但往往处于现金流分配的最低级别，所以是对交易中所有证券的信用支持。在有的交易中还会设立利差账户，在资产池表现不佳时用来储备利差，而不是直接支付给发起人，只有在满足交易设定的条件下利差账户中的资金才可以“释放”给发起人。利差账户里的资金可以在交易现金流出现短缺时用来弥补证券可能出现的***失，从而为证券提供信用支持。 第五,偿付加速机制：偿付加速机制是指在交易出现特殊状况或资产的表现***化的情况下，基础资产现金流的配置会从一般的次序转为指定的特殊次序的设计。这种设计的目的是为了在交易表现***化，市场条件不利或相关参与方违约或违规的情况下对高级别证券进行保护。加速偿付的特殊次序一般是严格的按级别高低依次偿付，高级别的证券一般会优先得到较高比例的或全部的现金流，所以其偿付得到了“加速”；只有当高级别的证券全部得到偿付后，下一级别的证券才可以得到偿付。而在循环型证券化交易（信用卡应收款或汽车分销商贷款资产证券化）或CDO中，这种机制表现为发起人不得再用交易的资金来购买新的资产，而是必须用所有的资金来偿付或回购证券，从而实现证券偿付的加速或提前。 2.外部信用增级方式 外部信用增级主要是利用基础资产之外的资源对资产证券化交易进行信用增级，这些外部资源包括发起人、第三方担保人或保险公司等。 第一,担保债券：这是资产证券化发展较早期的一种外部增信措施，主要是通过购买保险公司的保单为资产支持证券的***失作保。在这种增信方式下，证券的信用级别一般以保险公司的信用级别为上限。 第二,资产担保：由第三方（保险公司，财务公司或发起人关联方）对资产证券化交易中的资产质量进行担保。如果资产池发生***失，该担保人会偿付***失额（最高到协议规定的额度）或是按面值购买违约的资产。 第三,信用证：由第三方金融机构（一般是银行）提供信用证支持，在交易的现金流出现短缺时提供流动资金支持（以信用额度为限）。 第四,现金储备账户：现金储备账户是目前资产证券化中使用最多的一种外部增信方式，在资产证券化交易中有多种形式，有时候也被划分为内部增信的一种（根据来源不同）。 现金储备账户一般是一个***的信托账户，其中的资金由发起人或第三方在证券发行时存入（全部或部分）；有的交易中还会为现金储备账户设立目标余额，并利用交易的超额利差慢慢充实。 现金储备账户中的资金一般投资于高质量高流动性的短期产品，比如商业票据，可以随时变现，只在资产现金流不够支付证券的利息或本金时才会被动用来弥补不足。与利差账户相同，现金储备账户里的资金一般也会随着证券的偿付而慢慢释放给所有者（一般是发起人或第三方），如果证券到期付清，储备账户里的资金会全部返还给资金提供方。从资金提供者的角度讲，现金储备账户里的资金可以看作是被抵押给了证券投资人，所以有时候这类账户也被称为现金抵押账户。
最好的理财方式是什么
投资理财最好选择分散投资，把钱放几个篮子里，是目前最好的理财方式。 一、商业保险理财商业保险是投保人花少量的资金转移未来较大的风险，如果保险事故发生，这笔小的投(保费)就能为被保险人带来较大的补偿(保险赔款)。保险的最大功能在于保障，保险产品内都含一定比例的意外保障，这是其他理财产品所不能替代的。理财型保险则可以帮助家庭解决未来可预知的风险保障，比如分红型养老保险、子女教育保险等，这种综合必需支出和风险保障的理财型保险也是普通家庭的基本理财方式之一。优势：同时兼有保障和理财功能，能一定程度上规避风险。复利计算，利滚利收益大劣势：短不见利，投资时间长才见效，流通性小 二、银行理财2014年银行的理财产品迅速发展，理财产品大规模发行，与此同时互联网理财产品也在大规模涌现，并且具有高收益、操作方便等特点，银行理财规模有所萎缩。到了年底，银行理财“年末效应”凸显优势，银行理财又有所回升。虽然银行理财产品规模有所萎缩，但是银行理财一直被认为是较稳妥的理财方式。优势：稳定、资金链安全、信誉好安全性高缺点：不灵活，资金起点高，受益低 三、股票、基金、货、贵金属——高风险与高收益并存 在近的市场中，看空楼市和看涨股市的两种声音可谓是不绝于耳。自2007年股市告别6000点以来，股市走熊、楼市走牛的格*一直循环交替。货与贵金属两种投资都需有一定的市场行情识别判断能力和交易操作能力。风险和投也比较高。如果你是一个毫无任何投资经验和知识的小白和没有充足的分析操盘时间，还是须谨慎。 优势：高收益 劣势：高风险 四、P2P概节且玉木间理财 P2P理财这种新型的理财方式逐渐出现在大众视野，也是互联网金融当中的一匹黑马，相较于银行理财灵活性更大，门槛也较低基本上都是100元起头的。是近两年来备受关注的一种适合于个人的新型理财产品。目前我国P2P理财公司众多，产品各有差异，收益率也不一样。优势：P2P的理财项目可以转让，投资限灵活，收益高劣势：风险大，P2P理财公司良莠不齐，信誉不能得到保证，谨慎选择规避风险。专家建议选择投资理财模式是关键。
首批上市的reits是什么？
是保障性租赁住房reits
8月31日，首批3只保障性租赁住房REITs（北京保障房REIT、深圳安居REIT和厦门安居REIT）在沪深证券交易所同步上市交易。
保障性租赁住房REITs是一种不动产资产证券化产品。通俗地讲，就是以保障性租赁住房为基础资产，以产生稳定的租金收益为支撑发行公募REITs，以未来产生的运营现金流为投资人主要收益来源的金融产品，有效连接保障性住房租赁市场和资本市场。
项目融资与资产证券化中追索权有什么区别
资产证券化从本质上来讲可能兼具融资和出售的性质。那么，从融资的角度来讲，资产证券化和传统的企业证券化（即企业用股权或债权融资）有什么区别呢？ 首先，我们需要区分“企业”与“资产”这两个不同的概念。企业的一般定义是“把人的要素和物的要素结合起来的、自主地从事经济活动的、具有营利性的经济组织”（注：非营利性组织和机构及**都可以成为资产证券化的发起人，为简化起见，我们不在此一一解释）。 一个企业可以拥有很多资产，包括有形的，无形的，在资产负债表上有体现的，或是表外的，每一个资产都可能会对企业的业绩产生影响。而我们在资产证券化中一般使用的是企业的资产负债表中的“经济资产”，即指资产的所有权已经界定，其所有者由于在一定时期内对它们的有效使用、持有或者处置，可以从中获得经济利益的那部分资产。 与企业相比，资产一般只有特定的经济行为与之对应，有固定的使用寿命，价值相对来讲比较容易确定。所以，和预测一个企业将来的现金流相比，预测一个资产或一类资产的现金流要容易很多，结果也更稳定。而在金融概念中，这种“稳定”就代表着低风险，高信用。 企业通过股权或债权融资（企业证券化）是在资产负债表右进行融资，以企业整体为融资主体，假设企业会永续经营。企业股权和债权投资者都会关注融资企业的整体信用，表现和发展潜力，所以企业在传统融资中会受到很多来自投资者的限制和自身整体条件的制约。对投资者来讲，企业与资产不同，是由多个要素构成的永续经营实体，会从事很多不同的经济活动，所以对企业的寿命和发展界的确定很难，属于无界问题求解。另外，资产负债表右的融资一般会导致资产负债表的扩张，周转率和资产回报率的下降。 资产证券化融资则不同，由于“破产隔离”机制的使用，发起人可以真正将证券化资产与发起人整体信用风险隔离开来。被证券化的资产不再与发起人存在收益风险关系，即使发起人被破产清算，证券化资产也不会被列为清算资产。由于破产的发起人及其债权人不能对证券化资产行使追索权，证券投资者不必担心发起人的整体信用风险，而是可以集中关注基础资产本身的质量和风险。 证券化资产的信用***使得资产证券化产品的信用分析和转化变得清晰明了，当基础资产的信用不足时，发行人可以利用定向的增信手段来保证证券的质量，从而获得高于发起人自身的信用等级。在一定的条件下，资产证券化可以转移资产和融资出表，从而盘活存量资产，实现资产负债表的紧凑，提高整个资产负债表的周转率。 下面我们以银行为例来比较企业证券化（资产负债表右融资）和资产证券化融资（资产负债表左融资）。 企业证券化的重点在企业资产负债表的右，融资以公司整体信用和表现为基础，假设公司会永续经营，融资主体是企业本身，操作属于公司财务(CorporateFinance)的范畴。如图2-1所示，银行的资本结构中包括存款、短期负债、长期贷款、发行的债券和股票。 而资产证券化的重点在资产负债表的左，发起人在交易中不是发行主体，而是证券化资产的提供方,真正的发行主体为SPV。资产证券化交易在设立的第一天就有明确的起始和终止日期，SPV唯一的目的是发行证券，所持有的资产一般也是确定的，而且跟发行人进行了风险隔离，所以资产证券化是有界问题求解。由于有明确和***的标的，资产证券化中的现金流预测相对比较容易，可以通过金融工程技术来对预期现金流进行分割、重组和定向增信来满足证券的发行要求。资产证券化的操作属结构金融(StructuredFinance)的范畴。 资产负债表左融资和资产负债表右融资在资金的流向和运作上有明显的不同。传统的银行作为间接融资平台，投资人通过银行为信用媒介，把资金提供给融资方，即间接融资。投资方存款于银行，银行向借款人发放贷款，在此过程中，银行负责对于贷款项目的评审和贷后管理，并承担贷款违约的信用风险。该模式的资金募集成本低，投资者面临的风险小，银行是信用风险的终极持有者。具体的流程如图2-2所示： 资产负债表左融资，即信贷资产证券化，是银行向借款人发放贷款，再通过信贷资产证券化把信贷资产出售给投资人，在此过程中银行和信托只起到导管作用，债务和债权关系从原来借款人与银行的关系，转变成债券投资人和借款人的关系，实现投资方和融资方的直接对接（直接融资）。在这种模式下，发放贷款成为银行的中间业务，银行不承担贷款的信用风险，而是由投资方承担，银行负责贷款的评审和贷后管理。信贷资产证券化后的资金流向如下： 银行用资产负债表左的信贷资产进行证券化在我国称为信贷资产证券化，目前属于银监会和人民银行管理；如果资产（如应收款）来自于非银行金融机构，则为企业资产证券化，属于证监会监管。另外，企业的自持物业也可以通过信托发行房地产信托基金(REITs)。 2、资产证券化的特点 和其他融资方式相比，资产证券化有两个重要的特点： ①风险隔离 ②信用增级 风险隔离使得融资从企业的层面转为资产的层面，实现更细致的资产供给和定价。而结合结构金融技术的信用增级则是对资产证券化产品的个性化设计以实现的风险和收益组合的多样性和最优（一）风险隔离和特殊目的实体 风险隔离是资产证券化的基本特征，在此前提下，发行人可以突破发起人的信用和融资条件的限制，以高于发起人的信用评级获得低成本的融资。 资产证券化的实质是将基础资产的现金流分割包装成易于出售的证券，这其中有两个核心要素：一是有可预期的未来现金流，二是风险隔离。 风险隔离有两层含义： （1）资产的卖方对已出售的资产没有追索权，即使卖方破产，卖方及其债权人也不能对证券化的资产进行追索； （2）当资产池出现***失时，资产支持证券的投资者的追索权也只限于资产本身，而不能追溯至资产的卖方或原始所有人。 资产证券化过程必须设计合理的风险隔离机制，才能确保证券化产品的风险与卖方或原始所有人无关，而只与基础资产本身相关，即资产的“真实出售”。在实现“真实出售”的前提下，证券化产品可能获得比发起人更高的信用评级，从而降低融资成本。 按照***资产证券化经验，发起人要将能产生现金流的资产出售给特殊目的实体（SPV），然后由SPV发行以该现金流为支持的证券化产品。SPV的主要功能在于隔离资产出售人和被出售资产之间的权利关系，它是资产证券化交易中的核心主体，也是资产证券化最重要的设计。SPV一般采用特殊目的公司（SPC）或特殊目的信托（SPT）两种形式，前者的核心是将基础资产“出售”给受托机构，后者的关键是基础资产被“信托”给受托机构，二者都实现了所有权的转移和风险的隔离，是实质上的“真实出售”。 SPV的设计使得自身几乎没有破产风险，原因有两点：首先，SPV的形式可以是信托，公司，合伙或特殊免税实体，但出于破产隔离和避免双重征税的目的，SPV一般都采用信托形式。当然，采用这种形式会对SPV的行为产生很多限制，比如规定SPV唯一的目的为了发行资产支持证券。但是，这种限制的好处是SPV本身不易破产。第二，发起人把资产“真实出售”给SPV，在法律上实现两者之间的破产隔离，即发起人的债权人在发起人破产时对已证券化的资产没有追索权。SPV和破产隔离机制的使用是资产证券化区别于其他融资方式的一个非常重要的方面。 在我国现有公司法和破产法等法律体制下，资产证券化产品的风险隔离基本都是通过信托实现的，采取了SPT形式，即将基础资产设定为信托资产，转移给受托人所有，再由受托人发行相关证券化产品。 （二）信用增级 信用增级是资产证券化的另一个重要设计。虽然资产可以通过“真实出售”转入SPV，但是这并不代表资产本身一定可以达到证券化的要求。SPV中的资产虽然实现了风险隔离，但同时也实现了收益隔离，即资产得不到卖方或其他第三方的支持。 在***资产自身条件有限的情况下，要以此发行高级别的证券，特别是信用级别比资产本身信用级别高的证券不是件容易的事，这就需要用到资产证券化的另一个特殊武器–信用增级。由于资产本身已经被隔离出来，目标明确，预测相对稳定，需要增补的范围可以定向，这些都使得有效或“低成本”的信用增级成为可能。资产证券化产品在发行之前一般都会经过一定的信用增级,用以提升证券的信用质量和现金流的稳定性，从而更好地满足投资者的需要。 信用增级的方式多种多样,按照增级的来源不同可以分为内部信用增级和外部信用增级两类： 1、内部信用增级方式 内部信用增级是指通过对资产池的构建设计及其现金流和结构化安排来提高证券现金流质量和信用评级的措施。内部信用增级的最大优点是成本较低，其所需的资金来源于资产池本身及其产生的现金流。 第一，风险分散：除了通过SPV来隔离基础资产的破产风险之外，发起人还可以利用对资产的过滤，选择和组合来分散或降低基础资产池的整体风险。在建立资产证券化的资产池时，设计者可以把大量的资产组合在一起，通过规模来减少单个资产的影响，实现资产池的风险分散。同时，设计者还可以在资产的种类、地区、期限、信用级别或经济关联性等方面进行筛选组合，减少整体资产池在某些特定风险上的集中度或是对特定经济条件的敏感度，从而加强总体现金流的稳定性。 第二，超额抵押：超额抵押是指资产池的规模超过证券发行规模的部分。超额抵押一般由发起人持有，没有评级，其性质有点类似企业的股权。在现金流分配中，超额抵押的优先次序一般低于其他证券；当基础资产发生***失时，超额抵押往往承担“第一***失”。在很多证券化交易中，超额抵押往往被设计成权益档证券。而在一些循环型资产证券化交易中（比如信用卡），超额抵押也称为“卖方权益”，其在分配和***失的承担次序上和所发行的证券是平级的，但是卖方权益承担了吸收资产池的规模变动，所以也是对证券的支持和保护。 第三,优先与次级结构：优次结构是资产证券化内部信用增级中最常用的一种方式。优次级结构是指把基础资产的现金流分割成不同层次的子现金流并以此发行不同级别的证券。现金流的分配和***失的承担一般按照证券级别的高低来顺序进行，高级别证券一般先得到偿付，而低级别证券一般首先吸收***失。 以一个简单的AB证券结构为例，该交易中发行了两种不同级别的证券（1）优先级–A档证券和（2）次级-B档证券，权益证券一般由发起人保留，没有评级，属最低档证券。在分配中，基础资产所产生的现金流首先用于按顺序支付了A和B证券利息；之后优先偿付A证券的本金,只有当A证券投资者得到完全偿付后,B证券的本金才能得到偿付。如果出现***失，B证券先用来吸收***失，只有当B证券***失殆尽时，A证券才会受到***失。因此,B证券实质上是用来支持A证券。在这种优先与次级结构下，如果B的比例达到一定程度，A证券***失的概率和风险降至很低，所以一般可以获得AAA级的信用评级。 第四,利差和利差账户：利差是指基础资产的利息收入减去资产支持证券的利息支付和各种交易费用（如服务费、管理费、托管费等）之后的净收入。利差收入一般归属于发起人，但往往处于现金流分配的最低级别，所以是对交易中所有证券的信用支持。在有的交易中还会设立利差账户，在资产池表现不佳时用来储备利差，而不是直接支付给发起人，只有在满足交易设定的条件下利差账户中的资金才可以“释放”给发起人。利差账户里的资金可以在交易现金流出现短缺时用来弥补证券可能出现的***失，从而为证券提供信用支持。 第五,偿付加速机制：偿付加速机制是指在交易出现特殊状况或资产的表现***化的情况下，基础资产现金流的配置会从一般的次序转为指定的特殊次序的设计。这种设计的目的是为了在交易表现***化，市场条件不利或相关参与方违约或违规的情况下对高级别证券进行保护。加速偿付的特殊次序一般是严格的按级别高低依次偿付，高级别的证券一般会优先得到较高比例的或全部的现金流，所以其偿付得到了“加速”；只有当高级别的证券全部得到偿付后，下一级别的证券才可以得到偿付。而在循环型证券化交易（信用卡应收款或汽车分销商贷款资产证券化）或CDO中，这种机制表现为发起人不得再用交易的资金来购买新的资产，而是必须用所有的资金来偿付或回购证券，从而实现证券偿付的加速或提前。 2.外部信用增级方式 外部信用增级主要是利用基础资产之外的资源对资产证券化交易进行信用增级，这些外部资源包括发起人、第三方担保人或保险公司等。 第一,担保债券：这是资产证券化发展较早期的一种外部增信措施，主要是通过购买保险公司的保单为资产支持证券的***失作保。在这种增信方式下，证券的信用级别一般以保险公司的信用级别为上限。 第二,资产担保：由第三方（保险公司，财务公司或发起人关联方）对资产证券化交易中的资产质量进行担保。如果资产池发生***失，该担保人会偿付***失额（最高到协议规定的额度）或是按面值购买违约的资产。 第三,信用证：由第三方金融机构（一般是银行）提供信用证支持，在交易的现金流出现短缺时提供流动资金支持（以信用额度为限）。 第四,现金储备账户：现金储备账户是目前资产证券化中使用最多的一种外部增信方式，在资产证券化交易中有多种形式，有时候也被划分为内部增信的一种（根据来源不同）。 现金储备账户一般是一个***的信托账户，其中的资金由发起人或第三方在证券发行时存入（全部或部分）；有的交易中还会为现金储备账户设立目标余额，并利用交易的超额利差慢慢充实。 现金储备账户中的资金一般投资于高质量高流动性的短期产品，比如商业票据，可以随时变现，只在资产现金流不够支付证券的利息或本金时才会被动用来弥补不足。与利差账户相同，现金储备账户里的资金一般也会随着证券的偿付而慢慢释放给所有者（一般是发起人或第三方），如果证券到期付清，储备账户里的资金会全部返还给资金提供方。从资金提供者的角度讲，现金储备账户里的资金可以看作是被抵押给了证券投资人，所以有时候这类账户也被称为现金抵押账户。
专题|私募REITs最全实务操作
文/金地稳盛投资
01
发起机构
私募REITs的方案设计，要从发起机构的发起动机出发。从发动机看，目前私募REITs的发起机构3类：融资型、资产负债表型和套利型。
（一）融资型
融资型发起机构通过私募REITs实现最优的项目融资，确保融资规模、融资期限，降低融资成本。
私募REITs可以实现比银行抵押贷款等更大的融资规模，甚至通过主体的信用增级，可以获得和资产价值接近的融资额，这是银行抵押大款无法比的。
为降低融资成本，发起机构一般会有差额支付承诺、优先回购等增信措施。融资型发起机构一般希望基础资产的回报继续保留在企业，因此，往往无法实现相关资产的会计出表。
（二）资产负债表型
（三）套利型
02
基础资产
（一）基础资产选择
基础资产选择主要从法规、财务指标、投资级别和基础资产类别等方面进行考虑。
1、法规
2014年11月证监会颁布的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第24调规定：基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制，但通过专项计划相关安排，在原始权益人向专项计划转移基础资产时能够解除相关担保负担和其他权利限制的除外。
根据2014年12月证券投资基金业协会发布的《资产证券化业务基础资产负面清单指引》（简称《清单》），资产证券化业务基础资产实行负面清单管理。负面清单列明了不适宜采用资产证券化业务形式和不符合资产证券化业务监管要求的基础资产。进行资产证券化的基础资产应当符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规的规定，且不属于负面清单范畴。根据《清单》，有下列情形之一的与房地产相关的基础资产不能作为私募REITs的基础资产：
因空置等原因不能产生稳定现金流的房地产租金债权。
待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等房地产或相关房地产受益权。已列入***保障房计划并已开工建设的项目除外。
最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产。
2、财务指标
私募REITs投资者会根据不同资产支持证券的信用评级结果进行投资和定价，其关注的基础资产的财务指标与评级相似。3个核心指标是净现金流（NCF）、贷款价值比率（LTV）和偿债覆盖倍数（DSCR）。净现金流与资本化率共同决定了物业价值。
物业价值=净现金流/资本比率
贷款价值比率=贷款额度/物业价值
偿债覆盖倍数=净现金流/当期贷款还本付息总额
以上3个指标在计算和预测中，净现金流和资本化率是最重要的两个变量。
私募REITs方案设计思路
通用性、稀缺性较高，且现金流状况较好的资产类型，如办公楼、科研用楼、部分购物中心及仓储物流地产等，可进行私募REITs融资。
通用性、稀缺性较高，但现金流状况一般的资产类型，如住宅等，可进行CMBS融资，并可考虑加入一定主体信用补足。
通用性、稀缺性一般，但现金流状况较好的资产类型，如部分仓储物流地产、数据中心及医院等，可通过将资产打包分散风险的策略进行REITs或CMBS融资。
通用性、稀缺性一般，但现金流状况一般的资产类型，如酒店等，进行REITs或CMBS融资的难度较大，需加入主体信用补足。
（二）基础资产重组
由于私募REITs的底层资产一般是具有稳定现金流的特定资产，进行证券化需要由SPV持有。SPV通常为项目公司，且无其他业务以及与业务无关的对外负债。
现实情况中，企业原始持有资产的结构不尽相同：有的特定资产由集团直接持有，与其他业务无法区分，需要新设立项目公司；有的特定资产为综合体中的一部分，其他按资产不符合私募REITs的要求，需要与其他资产剥离。构建SPV持有特定资产的结构就是资产重组的过程。
常见的资产重组手段包括：
直接购买。直接购买资产的方式涉及大量税费，交易成本过高，目前没有采用这种手段进行资产重组的案例。
出资设立。企业以房地产资产出资（对外投资）新设项目公司或SPV，从而实现资产剥离重组。
资产划拨。100%直接控制自身股权或资产的企业，以及受同一相同多家企业100%直接控制的企业，按账面净值划转股权或资产，从而实现资产剥离重组。
分立。一家企业（被分立企业）将部分或全部资产分立转让给现存或新设立企业（分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立，从而实现资产剥离重组。
03
交易结构
（一）交易结构设计
私募REITs交易结构设计的具体内容
（二）SPV结构构建
根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》,基础资产是指符合法律法规规定,权属明确,可以产生***、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。基础资产可以是单项对产权利或者财产,也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合，还可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产或者财产权利,基础设施、商业物业等不动产财产或不动产受益权,以及***证监会认可的其他财产或财产权利。
为了将资产信用和发起机构主体信用分开,发起机构一般不作为私募REITs直接的发行主体,而是专门为私募REITs运作设立一个进行破产隔离的SPV。作为单独设立的一个发行主体,SPV介于发起机构与投资者之间,是实质上的证券发起人。
目前,国内发行的私募REITs主要直接或通过契约型私募基金份额、信托受益权等等间接持有项目公司股权,进而持有基础物业产权。商业物业证券化及抵押型REITs则通过信托发放信托贷款或持有相关受益权,并不持有物业产权或项目公司股权。
通过契约型私募基金份额持有项目公司股权是当前权益型REITs的最常见架构,属于双SPV结构,由契约型私募基金持有项目公司股权,向项目公司发放委托贷款或收购项目公司的债权。契约型私募基金具有设立便利、投资灵活、税收中性等特征,可以有效缓释国内资产支持专项计划投资的诸多限制。
鉴于信托计划在我国《信托法》体系下具有完备的破产隔离和信托机制,能够灵活地以股权投资、信托贷款等方式进行项目投资,信托公司可以作为抵押权益人接受房地产资产抵押,监管部门明确将信托受益权纳入资产证券化基础资产,因此,“资产支持专项计划+信托受益权”的双SPV结构是私募REITs的可选结构。
私募REITs通常采用双SPV结构。当专项计划作为SPV的基础,通常需要另一个SPV构建基础资产。该SPV设置主要出于几个目的构建基础资产、进行主动管理、构建债权实现税收穿透。
第一,构建基础资产。由于资产证券化业务的基础资产必须是符合法律法规规定,权属明确,可以产生***、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产,而非通过专项计划构建财产权利,因此通常以双SPV结构先构建基础资产。
第二,进行主动管理。权益型私募REITs追求浮动收益,尤其是通过公募REITs、第三方出售等市场交易实现退出时,需对资产价值重新定价。产品存续期间不仅现金流的稳定性很重要,而且需要确保资产状况良好和未来增值潜力,主动管理是私募REITs区别于一般ABS的最重要特征。ABS框架下，专项计划管理人通常由券商或基金子公司担任,往往不具备主动管理的能力,对资产不进行主动管理,仅作为REITs结构中的发行载体。而专项计划管理人通过私募基金可以代表投资者完成主动管理,成为REITs结构中的管理载体。专项计划管理人作为私募基金的唯一投资者,委托私募基金对项目公司进行管理。
第三,构建债权实现税收穿透。由于缺少信托登记制度,信托基础资产通常由项目公司持有。公司是纳税实体且只能根据会计利润进行分红,因此,基础资产的净现金流无法足额分配。为此,通过私募基金、信托计划等SPV的介入构建债权,可实现现金流以利息形式稳定分配,再加之以专项计划作为发行载体也是税收穿透的,从而实现了整体结构的税收穿透。
此外,部分REITs项目采用直接持有项目公司股权及受益权的方式。例如,深交所挂脾的招商创融-天虹商场资产支持专项计划即采用此种架构,由资产支持专项计划通过现有“招拍挂”模式下的国资转让程序直接收购项目公司股权。
直接持有项目公司股权及受益权的方式简单清晰,但对管理人的资产管理能力有较高要求,由于缺少抵押债权,如果有其他债权主张权利,可能对受益权造成影响;由于缺少负债的税盾作用,增加了税务负担,实际可分配的现金流相比净现金流有一定***耗。
（三）增信措施
（四）税务筹划
（五）退出安排
私募REITs通常以公募REITs方式退出。退出时,持有主体(私募基金、信托计划或专项计划)将所持物业100%的权益出售给交易所上市REITs。此外,发起机构通常保留优先收购权,到期发起机构行使优先收购权。
除公募REITs及发起机构回购退出外,私募REITs还可以以当时市场公允价格出售给第三方实现退出。出售给第三方是私募REITs退出方式的重要补充。
04
产品方案设计
在对项目进行了尽职调查,了解了发起机构的发起目的、基础资产情况,并完成了交易结构设计的基础上,产品方案设计主要涉及发行规模、融资期限、分层结构、本息支付方式及含权条款等。
（一）发行规模
资产评估作为房地产相关投资的必要环节,是私募REITs产品设计及发行工作的基础。目前,国内私募REITs的资产评估通常以第三方房地产评估机构的评估值为基础估算产品发行规模,并在此基础上进行各档证券分级测算、产品信用评级、发行定价等。
房地产估价方法主要有比较法、收益法、成本法及假设开发法。在选择私募REITs标的物业评估方法时,企业应考虑估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件。
目前私募REITs标的物业通常为一二线城市的核心商业物业，具有稳定、可预测的现金流收入，并且在大宗交易市场活跃,因此,评估机构通常综合采用比较法、收益法进行资产评估,以获得合理、公允的物业评估值：
比较法:评估机构将估价对象与在近期已经发生交易的类似房地产进行比较,对类似房地产的已知价格做适当修正,以此估算估价对象的合理价格。此方法适用的估价对象是同类型物业数量较多,且经常发生交易的房地产,是房地产价格评估中最常用的一种方法。
收益法:评估机构预测估价对象的未来收益,利用回报率、资本化率或收益乘数将未来收益转化为价值,从而得到估价对象价值或价格。根据未来收益转化为价值的方式不同,收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。报酬资本化法是对现金流量折现进行分析,房地产的价值等于其未来各年的净收益的现值之和。收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,例如住宅(特别是公寓)、办公楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)和农地等,它不限于估价对象现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。此方法常用于有收人的房地产的估值。
发行规模需要同时考虑融资规模与资产价值的比例以及资产现金流对本息偿还的覆盖情况。
贷款价值比率也称抵押率,即融资规模与资产价值之比,代表物业资产的交易属性,即在特殊情况下需要处置物业时,是否能够通过资产变现偿还债务。例如贷款价值比率为70%,则即使七折处置资产回收现金,也可以完全偿付未清偿债务。过户型私募REITs拥有优质增信主体的物业融资规模通常接近资产价值(含次级),抵押型私募REITS拥有优质增信主体的物业融资规模通常为资产价值的50%~60%。
为了加强对投资者利益的保障,降低物业资产评估的主观性影响,在设计融资条款时,分析现金流的稳定性、可预测性以及对每期待偿本息的覆盖情况至关重要。在资产价格下降时,如果物业仍可产生充足的现金流对投资者的本息进行偿还,那么可有效保障投资者的利益。
（二）融资期限
房地产资产的回报期较长,尤其是核心物业的回报期一般在20~30年,甚至更长。房地产资产对应的金融产品,一种是像标准REITs一样成为无固定期限产品或者长期的封闭式基金,通过二级市场转让实现流动性,另一种是像国外的CMBS一样为长期产品,由养老金、保险机构等长期投资者持有。
由于我国目前缺乏长期投资者,投资者偏好3~5年的中期产品。因此,私募REITs期限设计是重点,主要有以下几种方式：
票面利率调整权。在每个票面利率调整公告日前,经与流动性支持机构协商,管理人有权选择对资产支持证券的票面利率(预期收益率)进行调整,调整结果应由管理人于该票面利率调整公告日向资产支持证券投资者公告。
（三）分层结构
（四）本息支付方式
（五）含权条款
回购选择权。固定收益型私募REITs通常对原始权益人或其关联方的优先回购机制设置高额的权利金对价(回购则豁免)。
提前回购权。为了保证原始权益人对基础物业的控制,应对未来利率风险,长期产品设计中有时会给予原始权益人或指定机构提前回购资产支持证券并终止产品的权利。
注：文本仅供学习参考，仅代表个人观点
reits基金是什么意思？
房地产信托投资基金REITS即房地产信托投资基金。房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITS即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。2020年7月17日，***REITs论坛举办“REITs市场的***道路研讨会暨《***REITs市场建设》线上首发式”。REITs本质是一种资产证券化的方式，就是让不动产动起来，怎么动？在证券交易所上市，与股票一样可以进行交易（上市的REITs就是一种股票）。上市交易的是公墓基金REITs,占REITs市场的2/3左右，还有一类资产就是私募REITs,也就是将不动产进行了证券化，只在非公开的市场交易，海外知名对冲基金黑石，橡树资本等都有专门投资私募的REITs的产品。
万亿级别的“大蛋糕”引爆基金圈！Reits七大配套文件详细解读
公募Reits即将拉开一个新时代的帷幕
2020年4月30日，***证监会、***发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，这表示期待已久的***公募REITs终于要落地。
随后8月7日，***证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点由此正式起步。
本年1月29日，沪深两市交易所、证券业协会正式颁布了公募REITs业务的配套细则，合计有七大文件。这三项规则的正式发布，标志着基础设施公募REITs试点工作取得阶段性进展。
上交所1月29日发布的基础设施证券投资基金(REITs)三项主要业务规则
可前往上交所网站了解：
http://www.sse.com.cn/aboutus/mediacenter/hotandd/c/c_20210129_5313440.shtml
深交所1月29日发布公开募集基础设施证券投资基金(REITs)配套业务规则
可前往深交所网站了解：
http://www.szse.cn/disclosure/notice/t20210129_584585.html
公募Reits作为划时代的产品，其问世之日指日可待。要分这块“万亿”蛋糕你需要细读这些公告
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1月29日，沪深两市交易所、证券业协会正式颁布了公募REITs业务的配套细则，合计有七大文件，明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程。
以深交所“1个办法+2个指引”为例，配套细则讲了这些事情：
《业务办法》是基础设施公募REITs业务的基本规则，规范业务全流程重要节点和关键环节，遵循将基础设施基金产品作为一个整体的监管要求，围绕“公募基金+资产支持证券”产品架构，对各参与方权责划分与运作协同作出相应规定，强化自律监管，保护投资者合法权益。
《审核指引》对业务参与机构、基础设施项目、评估与现金流、交易结构和运作管理安排等重点内容进行细化规范，聚焦优质资产和优质主体，提高审核业务透明度，在准入环节把控项目质量。
《发售指引》聚焦于基础设施公募REITs发售环节操作要求，参照深交所股票询价发行相关程序，匹配基础设施基金特有属性，对基础设施基金的询价与定价、战略配售、网下和公众投资者认购、扩募、监督管理等进行规范，提升产品发行效率，推进流动性建设。
一
深交所对征求意见稿的五项修改
1.优化原始权益人战略配售安排
为保障基础设施基金的持续稳健运营，同时为部分特殊情形下股东参与战略配售安排预留空间，《业务办法》明确，作为基础设施项目控股股东或实际控制人的原始权益人，持有最低战略配售份额原则上应当不低于本次基金发售总量的20%。
2. 优化交易机制相关安排
为提升二级市场流动性，《业务办法》将上市首日涨跌幅调整到30%，后续交易日的涨跌幅仍保持10%；基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供流动性报价服务；进一步明确基础设施基金可以作为质押券参与质押式协议回购和质押式三方回购业务，除原始权益人及其同一控制下关联方以外的其他投资者持有的战略配售限售份额可以参与质押式协议回购业务。
3.优化权益变动和要约收购有关要求
为便于投资者参与，《业务办法》将基础设施基金份额权益变动信息披露门槛从5%调整为10%；考虑部分原始权益人存在持有超过30%份额的需求，且基金持有人持有基金份额权益达到30%对基金资产运营难以产生重大影响，将要约收购义务触发门槛从30%调整为50%。
4.完善重要现金提供方定义
结合市场机构建议，《审核指引》调整重要现金流提供方界定标准，将基础设施资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流总额的占比由5%调整为10%。
5.调整认购价格的风险提示情形
考虑发行定价应基于网下投资者的实际报价情况确定，参考创业板注册制相关要求，《发售指引》明确，认购价格高于所有网下投资者报价的中位数和加权平均数孰低值的，应提前发布风险提示公告。
二
REITs基金业务办法十大要点
1.申请基础设施基金上市需一揽子文件
需要的文件相比普通基金产品上市时多很多，这类新品种信息披露相对要求更多。同时，在规定中明确申请文件的内容一定要真实、准确、完整、简明清晰、通俗易懂。
2.多种类型基金份额发售
从REITs产品发售来看，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动，对于不同投资者可通过不同形式参与，个人投资者还是多关注公众认购环节的事项。
3.募集完成后80%投资于基础设施资产
此前征求意见稿，也是如此表述：基础设施基金完成资金募集后，应当按照约定将80%以上基金资产用于投资基础设施资产支持证券的全部份额。
4.上市交易公告书要求
和上市交易类产品一样，REITs产品也需要发布上市交易公告书。尤其要求披露发售情况、战略配售投资者情况等，这些内容确实值得投资者仔细看看。
5.首日涨跌幅限制为30%，引入做市商
上市首日基础设施基金涨跌幅为30%，后续交易日的涨跌幅10%，这些细则需要引起投资者关注。基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供流动性报价服务，显然是更希望通过引入流动性服务商来提高公募REITs产品的流动性。
6.多种交易方式
REITs有多种交易模式，增强其流动性，投资者可以关注一些交易时间、交易规则等细节。
7.可质押式协议回购
REITs产品二级市场的流动性问题让市场担忧，因为流动性不好可能会在二级市场出现折价。目前从首日涨跌幅达到30%、引入流动性服务商、开启质押式回购来解决流动性问题。其中REITs份额可以作为质押券参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务细节需要注意。
8.明确存续期管理
沪深两市交易所对公募REITS存续期管理都有明确要求，尤其规定要发布定期报告和临时报告，届时投资者可以重点关注。
9.存续期项目购入的程序
对新购入项目也有严格程序，这也是影响产品运作收益的一个重要环节，对于相关信息披露，届时投资者要注意看清楚。
10.投资风险提示仔细看
REITs作为一类新鲜产品，投资者对这类产品的风险收益特征了解并不多，最好在布*之前多研究下，不要盲目“追新”。
三
REITs发售指引六大要点
1.认购价格应通过网下询价确定
REITs作为一类新鲜产品，投资者对这类产品的风险收益特征了解并不多，最好在布*之前多研究下，不要盲目“追新”。
2.符合条件的机构投资者可参与战略配售
战略投资者应当按照《基础设施基金指引》的规定，承诺持有的基金份额在规定的持有期限内不得进行转让、交易。
3.参与网下询价将不再参与公开发售
根据此前发布的《指引》，REITs基金网下询价对象方面，限于证券公司、基金管理公司、保险公司、财务公司、商业银行及其理财子公司等专业机构投资者。
4. 公众投资者可通过场内或场外认购
REITs基金可以上市交易，若是想参与场内交易的普通投资者，可以通过场内证券账户认购，待REITs基金上市之后可以直接交易，而若是通过银行、基金公司等销售渠道认购则属于场外认购，场外认购想进行场内交易，还需要经过转托管这一步骤。
需要注意的是，场内上市基金通常会有折溢价情况出现，投资者需要注意相关的流动性风险。
5. 基础设施基金可以扩募发售
未来REITs基金投资运作过程中，一些符合扩募条件的基础设施项目，可以通过扩募的形式上市。
6.首次购买需签署风险揭示书
REITs基金风险收益特征与过往的股票及债券基金有显著不同，监管要求基金管理人在发售过程中做好投资者风险教育工作，同时要求，普通投资者在首次购买基础设施基金时签署风险揭示书。
文章资料来源：沪深交易所、自媒体
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