irr的公式是什么？

irr计算公式：ir=a+*(b-a)，a、b为折现率，a>b；NPVa为折现率为a时，所计算得出的净现值，一定为正数；NPVb为折现率为b时，所计算得出的净现值，一定为负数。IRR的作用分析：内部收益率就是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值，刚好等于投资成本时的折现率。而不是“不论高低净现值都是零，所以高低都无所谓”，这是一个本末倒置的想法。御模凯因为计算内部收益率的前提本来就是使净现值等于零。内部收益率越高，说明投码槐入的成本相对地少，但获得的收益却相对地多。比如A、B两项投资，成本都是10万，经营期都是5年，A每年可获净现金流量3万，B可获4万，通过计算，可以得镇唤出A的内部收益率约等于15%，B的约等于28%。

Excel的IRR函数是什么？

Excel的IRR函数是返回由数值代表的一组现金流的内部收益率。这些现金流不必为均衡的，但作为年金，它们必须按固定的间隔产生，如按月或按年。内部收益率为投资的回收利率，其中包含定期支付(负值)和定期收入(正值)。语法IRR(values,guess)Values为数组或单元格的引用，包含用来计算返回的内部收益率的数字。•Values必须包含至少一个正值和一个负值，以计算返回的内部收益率。•函数IRR根据数值的顺序来解释现金流的顺序。故应确定按需要的顺序输入了支付和收入的数值。•如果数组或引用包含文本、逻辑值或空白单元格，这些数值将被忽略。Guess为对函数IRR计算结果的估计值。Excel使用迭代法计算函数IRR。从guess开始，函数IRR进行循环计算，直至结果的精度达到0.00001%。如果函数IRR经过20次迭代，仍未找到结果，则返回错误值#NUM!。在大多数情况下，并不需要为函数IRR的计算提供guess值。如果省略guess，假设它为0.1(10%)。如果函数IRR返回错误值#NUM!，或结果没有靠近期望值，可用另一个guess值再试一次。注解函数IRR与函数NPV(净现值函数)的关系十分密切。函数IRR计算出的收益率即净现值为0时的利率。

IRR的中场——衍变

知识是什么？知识是对客观事实和规律总结为真的定理。但，我们接受的知识，真的是客观事实，或规律吗？还是我们自己以为是真的？亦或是被知识垄断带来的盲目？

IRR，不就只是一个被定义出来的指标吗？

作者：一颗洛必达

来源：RE拉格朗日记（ID：Valuation_Secret）

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上半场，我们对IRR的本质进行了探究。温故而知新，IRR是什么？

复利下的贷款利率。

在这个基础上，我们要进行一些特殊情况下的探究，与IRR的衍变。

有的人跳出来质疑了洛必达一番：有时，项目IRR高达100%+，有时却又负数，有可能吗？

其实，这种现象主要由无序的现金流导致的。

房地产的预售机制，经常出现刚拿地建设不久就售罄的*面，此时后续建设工程款尚未支付，就会产生，（-）（+）（-）这样的如下图现金流。此时根据代数理论，IRR可能存在符号变化次数个解；

由IRR的定义，IRR=下图曲线与x轴交点的解。可见，该现金流此时的IRR存在两个解，IRR1=-26%，IRR2=370%；（备注：x轴为折现率，y轴为在该折现率下0时点的净现值，也就是NPV，NetPresentValue，IRR就是在NPV=0时的折现率）

此时，IRR失去了参考意义，项目回款极快，无法用IRR这个含缺陷的指标来衡量了。

大家应该记得我们的再投资假设吧？提前收回的钱，以相同的效率（如上例370%）投入类似项目，在本项目结束前就又可以收回一大笔钱，投入到另一个类似项目......直到本项目结束。以此一生二，二生三，子子孙孙无穷尽也。那这个IRR能有啥意义？你找得到这么多IRR370%的项目吗？？？

这时候，等效变换MIRR（详情请往下翻）可以修正这一切。

在EXCEL中，IRR的原理是迭代计算。按上一篇我们介绍的，IRR是将所有现金流折现到现时点为0时的折现率，这是计算的原理与基础。

那我们做一下变换。

计算IRR时，将现金流入、流出拆分折现。以折现率rate1，将所有现金流出的时点，往现时点T0点折现，即【除以（1+rate1)^m，m为现金流的各个时点】；将所有现金流入的时点，以rate2往未来时点Tn时点折现，即【乘（1+rate2)^（n-m）】。此时，现金流等效为T0时点流出，与Tn时点的流入。

如此，计算复合年增长率rate3为，【（未来点Tn/现时点T0）^(1/n)-1】。再增加约束条件，使得rate1=rate2=rate3，则该rate即为IRR。

记住这个考点，下面要考

出现IRR负数与极高情况，其实是IRR定义中的缺陷，在特殊情况不适用造成的，那我们尝试一下重新定义IRR的概念。

IRR=复利贷款利率=盈利指标，如果以等效的方式计算，我是不是可以理解IRR为我的资金投入复合增长率呢？

MIRR闪亮登场！（EXCEL函数MIRR（Value,financerate,reinvestrate），详情往下翻）

在集团投资管理中心，假定投资标准为IRR=20%。一般，项目IRR都偏差不大，调整后影响有限。但当IRR为负或100%+的情况，可以对IRR计算中三个参数的，资金成本rate1、再投资收益率rate2进行修正，然后计算复合年增长率rate3=MIRR。

其中，资金成本，倒不必用财务中资金成本概念（WACC，WeightedAverageCostofCapital），而是用放弃其他项目的机会成本代替，按投资标准20%；再投资收益率，按普遍再投资其他项目的情况考虑，同理为20%。

此时，如上述现金流（图），可计算出：

rate3=MIRR（现金流，rate1=20%，rate2=20%）=30.68%

结论！！！由此，当IRR出现负数或极高的情况，可以用MIRR来修正！

（但大家的集团投资部认不认我就不管了，反正原理必然没错）

另，在Ross的公司财务（有兴趣可以去翻阅一下）里有类似的方法。当出现（-）（+）（-）现金流，可以用等效折现的办法，将最后一期的（-）折现到（+）的那一期，现金流被拉平为（-）（+），即可计算IRR。道理与MIRR殊途同归，但这种等效折现的办法，是无法解决再投资收益率的问题的。

据实测，大多数地产公司，都是用EXCEL函数IRR（Value，Guess）求解项目IRR。但经过缜密查阅，洛必达探索出了IRR，XIRR，MIRR三者不同适用情况。

IRR函数，也就是常规理解下的IRR！函数为f(x)=IRR（现金流，猜测值）。

他是等间距的计算下的IRR，空单元格不算间距，但单元格为0时算间距，如下图所示，第二个间距中，空单元格与单元格为0值，对应的IRR是不同的；

为啥常用IRR而非XIRR呢？因为测算表一般默认为等间距年or季or月，忽略每个月30天与31天的区别。

XIRR函数，f(x)=XIRR（现金流，日期，猜测值），把时间跨度精确细分到了日，自动换算年度IRR……这也解释了，下列两组数据看似相同实则不一的原因——有闰年的不同呢。

第一条现金流有两个闰年，第二条现金流只有一个，详见下图；

至于MIRR（ModifiedIRR），f(x)=MIRR（现金流，资金成本rate1，再投资收益率rate2），我愿称之为，最强IRR！！！……它完美解决了IRR的缺陷，但计算逻辑更像复合年增长率。

你需要输入两个数据，资金成本，收回的钱假设再投资的收益率。

然后，EXCEL会把所有现金流出的单元格，按rate1折现到T0点；所有现金流入的单元格，按rate2折现到Tn点，然后两者相除开n次根（n为年数），就得到了MIRR！

（注：MIRR的现金流范围，须为实际发生的第一笔现金流，至实际发生的最后一笔。前后增加0值会影响折现周期从而影响MIRR数值）

以贷款现金流为例。我们现在都知道，IRR=利率=10%，是在假设每期收回的钱再投资收益率为10%的基础上实现的，如第二条现金流；

但当收回来的钱，都拿去消费（即再投资收益率为0%）......这时候修正后的IRR为第一条现金流IRR，8.45%

如上图MIRR的求解，序号1的现金流，是资金成本=再投资收益率=正常计算下的IRR，此时MIRR=IRR。

序号2、3，则明显看出，当资金成本，也就是现金流出的值往回折现的折现率，越低，MIRR越小；当再投资收益率，即现金流入的值往未来折现的折现率，越低，MIRR越小。

你品，你细品，用实践案例理解一下，为啥资金成本越低，MIRR越小？（可以私戳洛必达讨论）

IRR作为我们的投资指标，其实远远不只是投资拿地时适用，在我们的生活里也经常需要运用。

洛必达云：不会投资的打工人，不是好打工人

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IRR来自计算中，，为什么我的guess值设置0.1的时候得到负数-60%多，guess值变为0.01的时候，变为正数30%多呢

n次方程有一正根一负根不奇怪，而计算机往往使用迭代求解，因此对初值敏感，如果几步之内跳到了负数根区域就会输出这种结果

判断基金业绩的指标

在基金业绩层面，以irr作为基本标杆，我们可以看到自2004以来至2014年，行业的中位数基本高于25%的年化内部收益率，而优秀基金（前25%）的业绩水平要高于30%。这一业绩水平，要远远高于传统的投资手段，确实体现出了pe行业的高收益特征。在风险层面，投资失败的可能性永远存在（irr为负值），且表现优秀基金与表现差基金之间的差距非常大。对于投资人的风险即在于，选择不同的基金管理人，其最终的收益可能存在实质性的差异，选择错误的基金管理人，可能带来极大的投资损失。而一般认为，在行业中仅仅有20%的基金管理人是真正能给投资人带来收益的。而在中国当前鱼龙混杂的行业环境下，诺承投资认为，仅有前10%的基金管理人能为投资人带来长期和稳定的股权投资收益。因此，在中国选择pe基金管理人是一个更为突出和严肃的话题。我们可以看出，从整体分布上，存在着大小年的特征。如2004和2005年是pe基金投资的黄金年份。而在2009年开始投资的pe基金，整体低于行业的历史平均水平，体现出在当年的基金业绩存在着行业性的下行趋势。需要指出的是，由于pe基金存在着典型的j-curve曲线特征，即基金的收益率是在长时间生命周期中逐渐释放和上升的。在benchmark中的体现则是2004-2006年的基金业绩基本已经完全释放，但是最近几年刚开始投资的基金，其业绩尚处于j-curve的下行阶段，故几年的统计数据低谷并不代表未来业绩的走势。

EXCEL里的IRR函数中负0.1代表什么意思

不明白啊==！

ir来自r手动计算公式

irr手动计公式：ir=a+[NPVa/(NPVa-NPVb)]*(b-a)，a、b为折现率，a>b；NPVa为折现率为a时，所计得出的净现值，一定为正数；NPVb为折现率为b时，所计得出的净现值，一定为负数。irr是指内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。在计净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计中更高的折现率来测，直到测的净现值正值近于零。再继续提高折现率，直到测出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测到接近于零的负值。根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。

怎样用金融计算器算IRR？

　　金融计算器计算IRR的计算方法：　　（1）在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。　　（2）再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。　　（3）根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。　　注：(信息资源元库(Information Resource,简称IRR)。信息资源规划工具IRP2000可适用于三种水平的企业信息化情况。

IRR或NPV偏高或偏低，是不是算错了？

财务模型哪些事儿

原标题| IRR或NPV是不是算错了（一）？

问：计算出来的IRR或NPV偏高或偏低，到底对不对啊？是不是算错了？

做财务模型的新手或者做不熟悉行业的财务模型，对每次的计算结果心里多少都会有些没底儿，我能体会到这种忐忑的心情。我不止一次被人问到上面这个问题，没有看到计算过程，我很难回答对错。我通常的回答是先排除计算错误，然后看假设条件是否合理，最后再看财务指标是否合理。

我今天就先说说如何检查模型的计算。

检查模型的计算错误，并不只是简单的数字加减错误，还包括资产负债表是否平衡，现金流量表的期末余额是否是正数，也就是说各计算表的逻辑关系是否正确。

如果是新手，我建议你手动计算一些关键的数据，比如利润表的各项参数，从产品销售单价x销售数量，原料单价x原料消耗量，相应的进项和销项税，财务费用，到营业附加税和所得税，税前利润和净利润，资产负债表的应收账款、应付账款、存货、固定资产折旧和净值，当期负债等等都手工计算一遍。

为什么我强调新手一定要手工复核一下呢？对于新手来说，对模型全*的掌握能力很差，基本上整个人的精力都陷在单个单元格的公式中，单就利润表来说涉及的表单至少有3-4个（收入和营业附加表，原料成本表、总成本表、利润表），涉及的单元格要40个以上，若是项目再复杂点儿，漏掉某些内容的可能性很大。如果我们手动计算，可能列出来的计算过程，连一张A4纸都用不了，反而帮助我们梳理了计算思路，加深对模型结构搭建的理解。

如果所有的基础计算没有错误，再去看现金流量表的期末余额是否是正值，如果是负值，就要检查是什么导致的负数，是否需要调整跟运营有关的参数，还是要调整跟融资有关的参数，以保证现金流量表的期末余额是正数。

如果认为这些计算都没有错误，那就去假设条件表里，尝试调整不同的假设条件参数，看模型在不同假设条件下是否出现明显的错误。有个读者问过我几个资产负债表的问题，（1）之前的资产负债表是平的，调整假设条件后某一年的净利润变成了负值，资产负债表不平了；（2）有的资产出售了，有的计提折旧了；计提折旧的时候资产负债表是平的，出售了就不平了。像这种模型的错误，就不是单纯加减计算错误了，而是在搭建模型的时候报表的逻辑关系就没有作对，因为无论发生什么情况，资产负债表都一直是平的。通常我们做模型的时候，假设条件设置的参数就是我们想要的参数，在这个基础上做出来的模型都没有啥明显的问题。像这个读者，做出来的模型没有毛病，可一调整了收入，就出现资产负债表不平的问题，这其实说明最初的计算就是错误的。

有的人图省事，财务模型不做资产负债表和现金流量表，只做自由现金流量表，这种情况下计算出来的IRR和NPV，也很难保证是正确的。

为啥这样说？问题主要出在现金流量表上。我们知道计算IRR和NPV使用的是自由现金流，它的数字是当期的发生额，它只说明当期自由现金流入和流出的净值是多少。而财务报表的现金流量表的期末余额是累计数字，只有看了现金流量表的期末余额我们才知道手里的现金够不够用。如果现金流量表的期末余额负值，例如负100万，说明我们要完成当年的经营，资金短缺了100万，要么争取提高当年的收入或降低费用、加快回款或者延期支付，从经营活动中挣出来100万的现金；要么减少固定资产投资、或收回投资，从投资活动中挤出来100万现金；再者考虑股东出资或银行借款，从筹资活动中融资进来100万。这三种情况会分别影响到项目自由现金流或资本金自由现金流。如果你的现金流量表期末余额是负的，说明它的自由现金流也是有问题的，那么这个IRR和NPV的计算结果就是不对的。

具体例子我不列举了，你们自己找个模型，试试看现金流量表期末余额分别是负值和正值时，IRR和NPV的变动情况就印象深刻了。

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只需3分钟，手把手教你如何算IRR

宣传收益4.5%，实际收益1.5%，这是不少产品的真实写照，所以很多朋友就犯难了，怎么才能避免上当呢？

别慌，我们通过计算IRR，就能轻松辨别所有理财险真实收益，那IRR怎么计算呢？

1、IRR到底是什么呢？

我们都说，IRR是所有理财险的“照妖镜”，但为什么IRR可以称之为“照妖镜”呢？

我们先来了解一下，IRR到底是什么？IRR全称是InternalRateofReturn，也就是内部收益率，大白话一点来说，IRR就是复利。

举个例子：一次性存入10000元，IRR为3%，那意味着：第一年：利息为10000X3%=300元，账户价值为10300元；第二年：利息为10300X3%=309元，账户价值为10609元；第三年：利息为10609X3%=318.27元，账户价值为10927.27元；……以此类推，也就是不断把我们的利息转化为本金，本金+利息一起产生新的利息，这个中间的利率，就是IRR（内部收益率）。

再举个例子：

A产品：每年交5万，总共交3年，第5年返还3万，第6年返还3万，第7年返还3万，第8年领取满期金7.5万；

B产品：也是每年交5万，总共交3年，但中间不返还，第8年一次性领取满期金18.5万。

一眼看不出谁高谁低，不算不知道，一算吓一跳。

A产品的IRR只有1.96%，而B产品的IRR有3.55%，高下立见。

当然，IRR在我们投资理财里面的应用还有很多：

比如计算储蓄型保险的收益，对比两款年金险，对比年金险和增额终身寿险，去看我们的信用卡分期，花呗分期，京东白条等分期付款产品我们需要付出的真实利息等。

总之在金融江湖里，IRR是公认的收益照妖镜，能照一切虚假宣传。

如果学会了内部收益率IRR的计算方法，相当于练就了一双火眼金睛。

2、如何计算IRR？

方式二：利用Excel表格来计算IRR，经常用电脑较为熟悉表格的朋友，这种方式就很适合。

我们以复星保德信的少儿年金，0岁男孩，年交2万元，交10年为例来计算一下这份年金的irr。

第一步：新建一个Excel，在表中分别输入保单年度，现金流和IRR；

第二步：根据保单内容将信息输入到Excel表中；

注：这里现金的流填写，交了多少钱就用负数表示，领了多少钱，正常输入领取的金额就可以，中间没有领取的年度要填写为0。

第三步：利用Excell表格中的函数计算IRR

1）鼠标单击选中要输入收益率的位置→点击“ 公式 ”→点击“ 插入函数 ”→输入“ IRR ”→点击“确定” ；

2）在现金流的位置，输入想要计算的数值范围

3）调整格式，查看内部收益率

所以，得出结论这款少儿年金险的内部收益率IRR为3.40%。

如果还是觉得以上步骤繁琐，还有一个更简单的方法：

直接在想要输入利率的表格中，输入“ =IRR（ ”

鼠标直接单击表格C2的位置不松手，一直选中到C32再松手，输入“）”

最后点击键盘“Enter"键，就可以得出结论。

当然，也要记得调整单元格格式为百分比，保留2位小数哦。

看完这，是不是觉得超级简单？

3、计算IRR常遇到的问题

很多小伙伴按照上述流程操作，结果显示“ #NUM！ ”，这个时候需要做的第一步：检查自己每一步是否操作正确，比如，保费开支一栏没有输入负数

我们交的保费，也就是我们支出的现金流，一定为负数，如果没有负数符号，就相当于只有收入，没有开支，自然没法计算收益率，这点是很多人常犯的错误。

第二步：检查是否是因为计算的范围太广，或者数值太大导致

比如，0岁买保险，我们要计算70岁的内部收益率，时间跨度太大，就有可能出现“#NUM!”的提示，那这个时候怎么办呢？实际上，只需要我们输入“ 预估值 ”即可，那怎么输入呢？

去掉错误公式，重新输入irr公式，在录入完现金流区域后，加入预估值，即在C:2:C32后面输入“，3”，然后回车即可。

为什么输入3呢？其实预估值不管填写多少，都不会改变计算的结果，只是为了锁定Excell表格计算的范围，方便系统做出更好的计算，预估值应该尽可能保持跟真实内部收益率相近的原则。

但是我们一般测算的是养老年金和增额终身寿险的内部收益率，那真实收益率大概率就是在2%-4%之间，那我们输入2%、3%、4%……都是合理的，但如果输入10%，那很显然就是不合理的。

看到这里，你是不是对IRR的计算就很清楚了？可以上手实验一番，就能熟练掌握了。