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美国陷入“房地产狂热”

假如房贷利率高达8%，你还会买房么？

搁现在的中国，柏年相信绝大多数人的答案，都是“不会”。

可是令人难以相信的是，在今天的美国，即使房贷利率已经高达8%，美国人却依然在疯狂涌入楼市。

仿佛历史的轮回，10年前我们曾经经历过的那种“全民买房”、“六个钱包供养一栋房”盛况，如今正在美国重演。

随之而来的，则是一个巨大的“地产泡沫”正在积累。

而它也将给世界金融体系乃至中国经济，带来前所未有的震撼。

一、为何美国经济不衰退？

自2022年3月美元开启加息周期以来，美联储已经累计加息11次，累计加息幅度525个基点，美债利率也随之创下了07年次贷危机以来的新高。

很多人可能会好奇，这么高的利率，为什么没有将美国经济带入衰退？

截至9月份，美国失业率仅有3.8%，个人可支配收入同比增长6.5%——怎么看都是一副欣欣向荣的景象。

这就奇怪了。

加息之后经济陷入衰退，才是常规国家的“剧本”，美国怎么不按剧本走呢？

原因其实在于美国房地产市场，今年的美国楼市太反常了。

根据美国房贷数据中心显示，10月份美国30年房贷利率已经达到7.8%，创下了23年以来的最高记录。

可是这么高的房贷利率，却并没能遏制住美国房价上涨。

今年1-7月，全美房价综合指数累计上涨5.3%，推动美国房地产市值同比增长2.6万亿美元。

9月份，美国新建住房销量更是同比增长了34%。

美国房价再次上涨

很多人或许认为，房地产是中国的支柱产业。然而美国GDP中，房地产占比更高。

根据2021年数据，当年中国GDP中房地产占比为6.8%。

其排名次于制造业、批发和零售业、金融业、建筑业，位列第五。而金融业和建筑业，又和房地产业联系紧密。

相比之下，同一年美国房地产业增加值为2.65万亿美元，GDP比重为11.5%，这一数字几乎是中国的两倍。

美国楼市如此地重要，所以这也是就是为什么它的崩盘，能引爆2008年这么大范围的全球金融危机。

而它的景气，也能给美国经济带来表面繁荣。

那么话说回来了，按照经济学常理：房贷利率上涨了，买房需求就会变少，房价就会下跌。

2022年下半年，美国楼市也确实下跌过一阵。

可是今年，美国房价却顶着高昂的利率再次逆势上涨，走出了一条不一样的曲线，让全世界的经济学家们都大跌眼镜。

二、为什么美国房价还能逆势上涨？

为什么美国房价还能涨？这里面，究竟隐含着哪些逻辑？

经过深入调查后，柏年将其总结为四个原因：

首先，就是美国人对于买房这件事的看法彻底改变了，“房价永远涨”的观念开始占据美国人的心头。

疫情之后美联储大放水，20年至21年2年内，美国房价上涨40%，上涨速度创下1999年以来的最快纪录。

房价这么个涨法，直接给了准备买房的美国年轻人一个“资本主义震撼”。

十几年前金融危机的时候，这一批人还是学生，对于房价没概念。可是等到他们成家立业要买房时，看到的就是一个热得发烫的房地产市场。

于是在这一群人眼里，房地产就不再是一个“有风险的投资”，而是一个“稳赚不赔”的买卖，就像10年前中国人认为的那样。

当然啦，美国不像咱们中国，房子还有婚姻、教育等附加属性。

可是你说美国年轻人有个性，不买房、租房行不行？

不好意思，也不行，因为房租也涨的太快了。

根据美国房屋中介Zillow的统计，2022年美联储加息以来，美国平均房租顶着高利率逆势上涨9.0%，大城市的涨幅更是普遍超过10%。

房租涨的比工资还快，让美国年轻人有一种“被房东收割”的感觉。在这种情况下，租房还不如自己努努力“上车买房”。

于是，美国人买房的热情，在今年又被重新点燃。

但是想要买房，有一个客观的难题摆在面前——那就是房贷利率实在是太高了，美国人也负担不起，怎么办？

没关系，他们也有“6个钱包”。

今年4月，美国一家房地产经纪公司研究发现，今年美国房地产市场中有三分之一的购房者选择现金支付，也就是全款买房，这一比例达到了近10年以来最高。

都说美国人不爱存钱，那“全款购房”的钱从哪里来的？

其实和中国人一样——找爸妈借，也就是动用所谓“6个钱包”。

另一项调查数据显示，在购买首套房的美国年轻人里，就有超过一半人是在家人或朋友帮助下才支付了首付。

诶，过去媒体们不是宣传说美国父母比较独立，不会帮助子女们买房么？

其实，全天下父母都是一般心。

几十年前美国父母们不会帮助子女买房，是因为他们子女多，想帮也帮不过来。

可是自从上世纪90年代，美国中产家庭生育意愿下降，大多数家庭只有一个或两个孩子之后。

美国父母们也开始资助子女，就像“独生子女”时代中国家长对孩子的帮衬一样。

上世纪80、90年代，美国生育率大幅下降

再加上，当前的美国“爷爷奶奶”辈们，多出生于战后“婴儿潮”一代。他们在年轻工作时，经历了上世纪80、90年代的经济繁荣，小有积蓄、有退休金。

所以美国的年轻夫妇们，拿着爸妈的退休金涌入楼市，就成为今年美国楼市“烈火烹油”第二个原因。

而让美国人不得不买房的第三个原因，则是疫情。

虽然今天疫情看起来结束了，可是它已经深刻改变了美国人的行为习惯。

由于过去糟糕的防疫政策，多数美国人是有过“被一个人感染一栋楼”的悲惨经历的。

在这种情况下，租住在密集的城市公寓或公司宿舍，不如在郊区买一栋小房子。远离人群，能更好地保障自己的健康。

再加上疫情之后，远程办公的潮流在美国出现，进一步提升了美国人的买房诉求。

疫情后美国人居家办公比例大幅上升

有研究就表明，远程工作比例每增加1个百分点，房价会跟着上涨0.9个百分点，对房租也有同等的提升效果。

最后一个导致美国房价上涨的原因，则是国际资本的涌入。

美联储加息后，全球美元回流美国，资本必须寻找一个储存财富的载体。而相比于美股、美债，投资房地产则是更好的抗通胀手段。

就连曾经说过“房地产是一项糟糕投资”的巴菲特老爷子，也在今年二季度花8亿美元，买入全美最大3家房地产开发商的股票，表示了对美国住宅市场的整体看好。

截至目前，美国楼市已经进入一种“有价无市”的疯狂状态。

一方面，买房的人着急上车。另一方面，愿意下车的人更少。

从库存数据来看，截至7月底，美国共有43.7万户新屋待售。只需要7.3个月时间即可消化殆尽，这一去化时长是2022年初以来的最低水平。

库存极低、供不应求，导致了美国房价对房贷利率几乎脱敏。

可是我们都知道，加息都管不住房价，这种状况终归是不正常、不健康的。

历史上，我们的楼市在“疯牛”期间，也曾出现过类似的情形。

例如2016年末，彼时的中国也是房价大涨，百城房价指数同比上涨19%。同时有房者“捂盘惜售”，导致二手房挂牌量同比下跌60%，房地产市场“有价无市”。

再例如，次贷危机破灭前的2005年，美国房地产市场也是“有价无市”。

所以在今天美国楼市繁荣表象的背后，还是有一个巨大的泡沫在积累。

可是你要说，这个泡沫很快就会破灭，也不客观。

毕竟从历史经验来看，房地产市场这么大的体量，运行是有惯性的。从“疯牛”转为“冷静”，再转为“萧条”和”崩溃”，至少还需要两年左右的时间。

在此之前，美国经济由于受到房地产的支撑，大概率表现得还不错——这也就是为什么，今天我们看到美国经济迟迟不衰退。

三、美国趁机发起“金融攻势”

而不衰退的经济表象，也就给了美国精英们机会，让他们继续保持美元的高压态势，用加息和强势美元吸引世界资本。

以求在美国地产泡沫最终破灭之前，率先引爆其他国家的经济危机，给美国做垫背。

面对“美元高压”和“金融攻势”，我们也是坚决反击。

在外汇方面，央行进入外汇市场阻击人民币做空者，给人民币设定了7.3的心理底线。

在风险防范方面，我们出台措施化解金融风险，遏制资本外流。

例如，有意资本外逃的许家印许老板被捕了。

再例如，中央要求国有金融部门支持债务化解，并且发行了1万亿特殊再融资债帮助有困难的地方财政。

更重要的是，今年国家加大了对地方债、房地产等金融领域的反腐力度。

据统计，金融系统省管及以上级别干部，已有60多人接受了审查调查。

甚至一些地方金融反腐追赃的规模，已经相当于去年一般公共预算收入的六成多。

金融反腐强度创纪录

而在11月1日召开的五年一次的“中央金融工作会议”上，国家高层对于金融问题做出了最新表态。

会议明确指出，当前“金融乱象和腐败问题屡禁不止，金融监管和治理能力薄弱”，用最严厉的话语，给各级监管部门敲响了警钟。

最后在经济方面，最近中央**也是加大了财政支出力度，稳定经济、稳定实体信心。

今年8月，中央一般预算和**性基金合并赤字9990亿元，同比多增2240亿元。从那时起，中央财政就显示出积极的扩张态势。

等到了10月份，国家又罕见地决定将今年财政赤字率从3.0%提高到3.8%，增发1万亿国债来刺激经济。

总而言之，最近国家的一系列大动作都表明，中美金融博弈到了最吃劲的时候，需要我们拿出百分之百的劲头来应对。

像去年很多人判断的，我们不需要做什么，美国人加息就会把自己加崩溃的轻松结*，并不会出现。

现实情况是，在房地产狂热和泡沫的支撑之下，美国经济还会坚挺一段时间。

在这段时间里，美国人势必会抓住窗口，向我们展开金融攻势。我们也必须客观承认，当前“美攻中守”、“美强中弱”的态势。

不过，这个形势也不会永远持续下去。经济总有周期，泡沫也总会破灭。

现在最重要的，就是做好自己的事情。只要坚定守住，我们就能等到反击那一天。

~全文完~

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为什么外汇储备增加,国内基础货币也会增发？

简单一点说，外汇储备增加，就是把市场的上外汇给买过来，当然是用人民币买了。增加的基础货币，又叫外汇占款。

其实外汇储备增加不是要扩大基础货币投放量，而是必然会扩大基础货币投放量。把外汇看作商品，你要持有它，显然要付钱。

增发货币是如何进入市场流通的？应该归谁所有？

货币增发主要有三种模式进入市场流通。

第一种是央行购买国债。

即**发行国债，然后央行买拿货币出来购买国债，钱就到了**手里，**可以通过发行国债获得的资金去办事。

但是要注意一点，央行增发货币并一定需要和**发行国债同步，央行完全可以直接从市场上购买前面已经发行出来的国债，通过收购国债把手里的货币进去市场流通。

如果要回收货币，那么就进行反向操作，把手里的国债拿到市场上出售，把货币收回来。

第二种、向商业银行提供贷款。

这个并不复杂，商业银行拿票据作为抵押物，抵押给央行，然后央行就贷款给他们。这里是有是有利息的，不过利息比较低。

通过给商业银行提供低息贷款，商业银行再稍微提高一点利息给社会贷款。

不过商业银行不一会向央行贷款，如果商业银行里面的资金比较充足，他们是不会再向央行贷款的，只有缺钱的时候才有可能向央行贷款。

另外还有一种情况，就是商业银行缺钱的时候也不一定要向央行贷款，他们可以向其他银行借钱，这里就有一个银行和银行之间的借钱利率。钱多的银行会借钱给缺钱的银行，至于他们之间的利率倒是有点复杂。

在美国的话是美联储指导一个利率空间让他们自己协商，在中国的话是由八家大银行每隔一段时间相互报出自己向同行借钱给出的利率，然后取4个最高利率和4个最低利率的平均值作为利率区间，让他们参考协商具体的借款利率。

第三种是把外汇转**民币。

主要是把企业对外贸易中赚到的外汇，企业在银行那里换**民币，直接流通。

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具体就这三种方式，不过主要的还是用第一种方式，通过购买国债的方式向社会提供货币。由此每个国家都会发行国债，并且不可能还清，因为一旦全部还清国债，意味央行失去了一点调节货币供应量的功能，无法根据市场流通情况直接来增发或者回收货币。

如果还清国债，不在继续发债，那么以后增发货币只能走商业银行这条线，但是通过商业银行增发货币，效率稍微低一点。

央行的钱不是随便发的，也不是指定给谁的，而是通过实际情况来选择发放渠道。

（图片来自互联网）

中金·股指|防疫政策优化！人民币汇率大涨，利空因素逐渐消化中！

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大连市新冠肺炎疫情防控总指挥部12月5日发布关于进一步优化调整疫情防控有关措施的通告：除养老院、福利院、医疗机构外，市民进入其他公共场所、乘坐地铁和公交车等公共交通工具，不查验核酸检测情况。

据中国证券报报道，中国物流与采购联合会日前公布的数据显示，2022年11月，中国电商物流指数为106.6点，电商物流总业务量小幅回升。

盘面回顾

上个交易日，A股震荡调整。

在连续的跳空上行后，上周五四大指数小幅低开，随即盘面抛压转强，各指数震荡下跌，上证指数最低下探至3150点位置附近获得支撑。

午后，盘面触底回升，四大指数中，上证50收跌0.63%，沪深300收跌0.61%，中证500收跌0.29%，中证1000收涨0.33%。

消息面分析

上周五美股三大股指涨跌不一，劳工部公布备受市场关注的11月就业报告。

数据显示，美国11月非农就业人数26.3万人，高于预期的20万人，失业率报3.7%，与前值持平，这主要与劳动参与率的延续下行有关。

在此背景下，美国权益市场周五低开调整，投资者认为强劲的就业数据将再次强化美联储的鹰派信号。

除此之外，高企的就业时薪暗示劳动力市场的供需结构依然紧张，鲍威尔在此前的讲话中也表示美联储在一段时间内采取限制性措施抗击通胀的路径不会发生改变。

值得注意的是，当晚三大股指在消化这一利空因素后延续上行，其中以科技股为主的纳斯达克指数周五收跌0.18%，加息预期波动带来的影响持续性边际递减。

国内方面，上周统计*公布我国11月制造业PMI报48.0%，低于市场预期并较前值49.2%有明显下滑，本周金融市场上包括CPI、进出口金额等宏观数据将陆续披露。

从具体分项来看，PMI生产指数为47.8%，较上月下降1.8个百分点，PMI新订单指数为46.4%，较上月下滑1.7个百分点，疫情反复背景下，我国经济基本面供需双弱*面延续，市场等待12月中央经济工作会议与***会议给予更多政策指引。

疫情防控方面，周末包括深圳、哈尔滨、北京等多地发布通知表示不再查验进出场所、乘坐公共交通等的核酸检测证明，防疫政策逐渐优化中。

外汇市场上，尽管美联储加息路径再次出现摇摆，但离岸人民币汇率已连续几个交易日维持升值态势并成功突破7关口，对权益市场资金流向构成利好。

核心逻辑

具体来看，上周五包括纺织服装、陆路运输等行业涨幅靠前，海运、贵金属等板块相对弱势。

全天个股上涨超过3000家，权重调整的背景下，个股的表现仍然活跃，全天市场情绪仍然偏暖。

技术上，上周大盘连续跳空高走，在周四尝试性上攻3200点并创下近两月来新高之后，周五上证指数窄幅震荡调整并回补下方3150处缺口，短期上方3200-3300密集成交区域压力偏强。

资金面上，上周五两市成交金额再度缩窄，缩量调整背景下，投资者惜售情绪较为浓厚。

短期来看，近期国内一系列利好政策接棒出台助力指数大涨，但连续的跳空后市场逐渐回归理性，本周预计指数窄幅震荡后延续上行。

从中周期来看，本轮行情上涨伴随着包括疫情反复、美联储加息、地缘*势等在内的几大利空因素趋势缓和，考虑到年底中央经济工作会议与***会议，政策面利好有望进一步加码，我们认为A股中期向上的趋势未变。

品种选择上，投资者可在大盘企稳后可继续关注上证50、沪深300等传统蓝筹股在次轮行情中的主导作用，以及后疫情板块的集中反弹。

操作建议

多地防疫政策优化叠加人民币汇率大涨，利空因素逐渐消化，指数中期向上趋势不变，投资者逢跌可布*或继续持有多单。

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作者：信达期货研究所

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手机银行购买的外汇怎么换回人民币

1、登入手机银行，即输入绑定银行卡的手机号和晌握登录密码，再点击登录。2、完成登录后，点击账户管理点击借记卡帐户、查询外币账户：美元余额。返回主界面，在菜单中往下翻，找到”结汇购汇”，点击进入，点击美元帐户右边的“结汇”。3、再输入结汇金额，根据帐户余额进行输入，点击下行谨携一步，显示结汇交易成档伏功的情况。

国家增发货币是怎样流入市场的？

我认为增发货币通过以下三种途径流入市场：

1、财政途径，公开市场操作。**发行国债，央行购买国债，**拿到钱之后用于投资或消费，从而流入市场。

2、外汇储备占款。企业出口贸易顺差，赚取大量外汇。银行直接把外汇兑换**民币供企业使用，这样增发的货币直接流入到企业手里。

3、央行向商业银行提供贷款。商业银行以票据抵押的形式可从央行贷款。商业银行在把手里的钱贷款给企业和个人，这样增发货币就流通出去了

外汇汇率上升.本币汇率怎变.外汇汇率上升.本币升值还是贬值.

例如在中国外汇市场上美元1=人民币8.0现在.变为美元1=人民币9.0问美元兑人民币.汇率是上生还是下降导致通货膨胀的原因是外汇汇率上升还是本币汇率上升就楼主的问题而言:1.美元兑人民币,汇率是上升了,因为原来1美元可以换8元人民币,现在可以换9元,多了1元,说明美元涨了,人民币贬值了.如果反过来,人民币兑美圆,那就是汇率下降了.2.导致通货膨胀的原因很多,通俗说通货膨胀就是钱不值钱了,行话叫贬值了.就像题目中说的,人民币贬值了.但是要注意,贬值是通货膨胀的结果,不是原因,当然汇率下降对通货膨胀有影响,但不能说绝对是通货膨胀的原因.就题目而言,通货膨胀时,美圆兑人民币汇率是上升的,人民币兑美圆汇率是下降的.

月增发养老金如何计算

月增发养老金是指在国家规定的基础养老金基础上，根据个人缴费年限和缴费金额的不同，额外增加的养老金。具体计算方法根据地区和政策不同而有所差异。月增发养老金是指在国家规定的基础养老金基础上，根据个人缴费年限和缴费金额的不同，额外增加的养老金。具体计算方法根据地区和政策不同而有所差异。在中国大陆地区，月增发养老金计算方法主要包括两种：按照个人账户累计缴费金额计算：即按照个人账户累计缴费金额除以当地月平均工资再乘以相应系数进行计算。按照个人账户累计缴费年限仔数计算：即按照个人账念碰首户累计缴费年限乘以相应系数进行计算。需要注意的是，不同地区和政策可能存在差异。例如，在一些地区和行业中，可能存在特殊政策和规定。因此，在具体操作时需要了解当地相关规定。月增发养老金的系数如何确定？月增发养老金的系数是根据个人缴费年限和缴费金额的不同而有所差异。具体系数根据地区和政策不同而有所差异。例如，在中国大陆地区，个人账户累计缴费金额的系数一般在0.5%~1.5%之间，个人账户累计缴费年限的系数一般在1%~3%之间。同时，也需要注意不同地区和政策可能存在差异。月增发养老金是指在国家规定的基础养老金基础上，根据个人缴费年限和缴费金额的不同，额外增加的吵简养老金。具体计算方法根据地区和政策不同而有所差异。在具体操作时需要了解当地相关规定。【法律依据】：《中华人民共和国社会保险法》第十六条参加基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费满十五年的，按月领取基本养老金。

如何应对人民币升值的压力

通过保值方案规避风险。锁定汇率不失为出口企业应对人民币升值的一个好办法。出口企业应该及时结算现有的外汇，尤其是美元结汇，企业的即期交易合同该履行的马上履行，近期交易合同及时履行，同时尽可能多的签下企业远期合同，签不下的就争取锁定远期交易汇率。　　对于一些出口产品生产周期长的企业，由于人民币汇率已实行有管理的浮动汇率，这给企业带来很大不确定性。因此，待出口日期确定后，就应立即向银行申请价位锁定，签订产品的保值协议。这样在约定期限内，不管人民币是升是降，对于企业来说所赚的利润是不变的。在结算上，为了避免风险，企业可以要求在收款的时候采用人民币或者是其他强势货币结算，或者是合同一经订立，就在外汇市场上买入相应外汇的看跌期权，约定可以在未来的收款期以商定的价格把美元转换成其他货币如人民币。或在合同订立后，企业在外汇市场卖出外汇期货，约定期货的成交日期正好是预期收到外汇付款的日期。这样，就避免了人民币升值给企业带来的损失。如果企业外汇负债数额比较大，最好的方法就是进入外汇市场买入外汇期货，合同的期限定在负债偿还的日期，或者是买入外汇期权。这些都将以比较小的成本避免将来可能发生的巨大外汇损失。　　进行外汇投资保值增值。企业的外汇资产不仅受利率变动影响，而且还受到汇率变动影响，面对有管理的浮动汇率，企业可以通过银行企业理财产品，投资于国外的**债券、基金、外汇等金融产品。也可以自主选择恰当的金融工具，如外汇买卖、结构性存款、远期结售汇、远期利率协议等等，实现保值盈利。不少企业由于收入和支出的币种、期限以及金额不匹配，其间隐藏的汇率风险将会直接导致企业的支付成本、收入核算以及财务预测等的更加不确定。因此，进出口企业要通盘考虑多方因素，对手里头外汇资金的应用要相当谨慎，在控制风险的基础上尽可能地提高资金的回报率，当前外汇投资理财产品五花八门，企业必须“量力而行”，根据自身的风险承受能力与期望回报率对产品进行选择。