恒大暴雷？资金链问题迫在眉睫！

今天是Olina陪你的第2103天

第1237章

Olina

持续日更

努力的创业者

陪你一起在路上

2021年，除了跑路的李嘉诚和潘石屹，中国的地产商大多不好过。

恒大这次又栽了，被自己的“金主爸爸”广发银行踩了一脚。

7月19日，江苏无锡中级人民法院发布一封民事裁定书。

根据裁定书内容，广发银行以“情况紧急，不立即申请保全将使其合法权益受到难以弥补的损害”为由，申请冻结宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司存款13201万元、扣押其他等值资产。

尽管恒大集团赶紧发布公告，说这1.32亿贷款都还没到期呢，诉讼保全可太不厚道了。

可这也难以抵挡资本市场不安情绪蔓延。

其中，中国恒大跌16.22%、恒大汽车跌19.10%、恒大物业跌13.38%、恒腾网络跌11.76%。

一天时间，恒大上市体系公司市值跌掉700多亿，许家印身价缩水超过20亿美元。

其实在这两天暴跌之前，恒大股价已经一路走低了。

这样的跌幅是什么概念？去年11月3日，蚂蚁集团终止上市，阿里巴巴当天跌了7.54%，第二天拉回；12月24日，阿里巴巴遭到反垄断调查，股价两天跌了15.45%。

最近滴滴被下架，股价当天跌了19.58%。

恒大好歹也是几千亿资产的公司，为什么法院冻结个1.32亿，就把市场吓成这样，跌得比实打实面临退市风险的滴滴还惨？

这波银行催还贷款金额虽不大，但却预示着，恒大集团资金流动性紧张已不是传闻那么简单——从曾经的利息高企，到现在的借不到钱，股债双杀，恒大集团已摇摇欲坠。

01

6月29日，合作十余年的上游供应商三棵树涂料公司发布了一则公告，称中国恒大逾期票据金额5137.06万。公告一出，恒大赶紧回应称兑付了。这成了有名的“公告催款”事件。

截自某地产号留言

6月以来，恒大下游供应商的商业承兑汇票出现逾期，并有几张逾期未付的商票截图流传于网络，事件涉及恒大旗下宁波、南阳、阳江等多个城市的项目公司，金额少则数万元，多则百万、千万元，个别商票贴息甚至超过30%。也就是说，商票如果卖出，100万只能卖到70万左右。

这些商票，简单理解，都属于应付款。去年恒大的该项数据为466亿，而到今年骤增16倍，变成了7400亿，隐藏着巨大的兑付风险。

也就在6月，国际三大评级机构中的惠誉和穆迪都陆续下调了恒大评级。

欠供应商的钱是一部分。更大的原因在于贷不到款，融不到资，资金源头被掐断。

房地产本来就是资金密集行业。一直以来，恒大的资金成本都比较高。央企或国企房企可以用3-5个点利息借到钱，可是恒大却要付出10个点以上才能从市场上找到钱。

恒大珺珑湾

据恒大2020年度财报，截止到2020年底，其有息总负债为7165.32亿元，其中境外债务为1789.74亿元。2021年恒大通过“七折卖房”销售回款3211.9亿抹平了一部分负债。

02

被恒大拖累的不止是供应商和银行，还有许家印的“好兄弟”——张近东。

2015年7月，万科股权之争开始，到2017年6月，深圳地铁集团获得恒大转让的15.53亿股万科A股，成为万科第一大股东，占万科总股本的比例达到29.38%，纷争就此尘埃落定。

而这15.53亿股，是恒大在2016年以362.7亿元的高价买来，以18.8元每股、总价292亿元的价格转让，前后亏损70亿，作为对比，之前深圳地铁集团曾以22元每股的价格，从华润手中买下了16.9亿股万科A股，恒大可以说向深圳地铁集团送了份“大礼”。

恒大投桃，深圳自然会报李。2016年9月13日，恒大地产将注册地迁到深圳，成为深圳重点引入的500强企业之一，深深房随即停牌。2016年10月3日，恒大地产与广州凯隆、深深房及深圳市投资控股有限公司签署了《关于重组上市的合作协议》，计划借壳深深房实现恒大地产的重组上市，一旦成功，这将是继2015年绿地集团之后第一家主板上市的地产公司。

几乎在万科之争结束的同一时间，恒大完成了第二轮战投，原计划融资150亿，最后融资数额达到了395亿，和上一轮一共融资了700亿。这两轮战投是为恒大A股上市而准备的，目的就是降低负债率，达到A股上市要求。在当时看来，恒大A股上市已经基本确定，而且皆大欢喜，因此不乏有实力的机构入*，之后的第三轮战投，又吸引了600亿的资金，其中仅苏宁一家就投了200亿。

这也成了三年后恒大和苏宁给各自挖的一个大坑。

一直以来，恒大都维持着高负债、高杠杆、高周转和低成本这一“三高一低”的模式，1300亿到账，让恒大资金瞬间充裕，赎回了全部的永续债，并曾表示，要向低负债、低杠杆、高周转和低成本的模式转型。

理想是好的，但现实是，房地产企业几乎都避不开高负债、高杠杆、高周转的模式，大举借债、高价拿地、快速周转是当初中国房企迅速扩大规模的不二法门，借的越多，建设的越多，规模就会越大，这个规律并没有发生变化。作为民企，恒大的负债率在房企中也是最高的那一档，而且大企业战略上同样存在惯性，转型并不容易。这就像上班族说要减肥，口号每个人都会喊，但班还要上、应酬还要去，能不能减下来全凭天意。

但令人意外的是，国家做了一次监考官，让房地产企业都来答了一次卷，还给分了等级。2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行在北京召开了“重点房地产企业座谈会”，约谈了12家重点房企，并向企业传达了“三条红线”的要求。

三条红线的具体要求是：

1.剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；

2.净负债率不得大于100%；

3.现金短债比不得小于1倍。

而且根据企业踩到红线的数量，还会将企业由多到少分为“红、橙、黄、绿”四个等级，并给出了不同的待遇。如果是红色，意味着三条红线全中，则不许新增有息负债；橙色是中两条，负债年增速不得超过5%；黄色是中一条，负债年增速不得超过10%；绿色意味着财务最健康，负债年增速不得超过15%。

显然，国家对房地产的蓬勃发展极为警惕，就在座谈会四天前，中国银行保险监督管理委员会**、**书记，中国人民银行**书记、副行长郭树清发表了题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章，其中重点提到了房地产泡沫风险：“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’。“

恒大在12家被约谈企业之中，并且成绩非常不理想，三条红线全中，可见三年的“瘦身”作用有限。2020年，恒大还要向战投方分派最少68%的净利，更大的问题是，2021年1月31日马上就到，但A股上市却希望渺茫，到时候恒大要还1300亿战投——新规下2021年还不准恒大新增有息负债!

报告书中称，截至2020年6月30日，恒大集团有息负债余额高达8355亿元，涉及银行类金融机构128家，借款余额2323亿元，其中境内银行类金融机构171家，涉及非银行类金融机构121家，借款余额3684亿元，涉及境内公司债券496亿元，境外债券1852亿元。

恒大现金流断裂后，相关银行、信托、基金等金融机构及债券市场将交叉违约，而且恒大还有61.7万套已售未交的商品房，上下游合作企业8441家，一旦出事，204万业主和这些企业都将面临小则破财大则破产的损失。

另一方面，恒大对债务的处理也在加速。9月29日，恒大宣布与863亿战投签署补充协议，战投同意将持有的恒大股票转为普通股长期持有，且股权比例保持不变，恒大还债压力骤降。签字现场，张近东的表情有些僵硬，此时苏宁也陷入了债务风波，200亿本金加分红对苏宁很重要。

在张近东多次质押股权依旧难以解决流动性问题后，7月5日晚间，苏宁易购连发多条公告，披露股份转让的最新方案。

根据公告，张近东及其一致行动人苏宁控股集团、股东苏宁电器集团拟将上市公司16.96%的股份转让给江苏新新零售创新基金二期(有限合伙)，该基金由江苏省、南京市国资牵头成立，华泰证券、阿里、小米、海尔、美的、TCL等产业投资人参与，协议转让完成后，苏宁易购将不存在控股股东、实际控制人，同时，苏宁易购董事会也将重组。

回想2020年11月12日，江苏苏宁易购队以2:1战胜广州恒大队，首次夺得中超联赛冠军，但三个多月后就旋即解散，不得不令人感慨，有时场面上的辉煌，只不过是崩溃的前夜。

03

回头看许家印的发家史，就是一部中国地产的发展史。

1992年，许家印从体制内被迫出走，去深圳开启了打工之旅。他从基层业务员做起，一直到1994年，许家印带上一部小汽车，与一名司机、一名出纳、一名业务人员、一名勤杂工共五个人来到了广州，成立了广州鹏达实业有限公司，并出任总经理。

到1997年的国际劳动节，许家印在两年半的时间里，利用鹏达公司这一平台所打造的珠岛花园一个项目，为母公司中达公司净赚了2亿多元。

当时，许家印月薪3000元，虽然是平均公务员工资的5倍，但与自己创造的价值不值一提。在与老板要求加薪要求未果后，

许家印选择了跳槽，同时带着原班人马在广州成立恒大地产。

恒大的名字，也体现出了许家印的野心：

恒产者恒大,古往今来连绵不绝,曰「恒」;天地万物增益发展,曰「大」。

1997年正值金融风暴，不见得是个好时间。但在那个“野蛮生长”的时代

一切皆有可能。

许家印用贷款来的600万元，500万支付首期出让金，100万作为公司运作和项目营销费用，打造了成名作金碧花园。

这个项目6月动工，8月实现开盘，首批次323套房子开盘即售罄2个月实现现金流为正，并实现盈利。

许家印以这种白手起家的方式，赚到了人生的第一桶金。

次年即1998年，国家取消了福利分房，持续10年的楼市大牛拉开了帷幕。恒大凭借着这种“高杠杆、高周转”的模式，仅用了三年时间，便在广州1600家房企中异军突起，跻身广州地产十强。

房地产的黄金十年，无疑是捡钱的时代。全国各地都上演着相同的财富神话，每个县城的大富豪中，开发商都占据了大半。而恒大，就是这个时代的代表。这种空手套白狼的路径依赖，让许家印胆子越来越肥。

2006年，恒大开始筹备筹备上市，为了做大规模开始疯狂扩张，为上市争取一个好的条件。

从2006年开始，恒大先后在武汉、重庆、上海地区拍下地王，到2008年初，恒大地产的土地储备，较2006年增长了77倍，达到4580万平方米。

2008年3月，恒大宣布了准备赴港上市的消息。谁知，美国的次贷危机爆发。这次危机的爆发，投资者对于证券市场失去信心，从而引发螺旋式崩盘。

在上市计划搁浅后，又碰到了宏观调控银根紧缩。双重夹击之下，恒大陷入了资金困*之中。

另一方面，全国的楼市进入了“冰冻期”，所有的购房者几乎都开始观望。比如恒大进入重庆的首个项目恒大华府。这种恒大产品系中最为高端的项目，洋房开盘价格为5300元（精装套内）。在劲销XX万的喜报后，项目内部人士称，实际去化为：个位数。

上市失利，贷款受限，销售困难的三重压力，恒大崩盘风险一触即发。

然而，4万亿计划迅速推出。2009年3月，楼市迎来小阳春，年底直接进入起飞状态。而恒大最终在香港大佬支持下，于2009年11月香港联交所正式挂牌，上市当天股票收盘价4.7港元，较招股价上涨了三成，使恒大成为中国市值最大的民营房地产公司。

在08年的剧变下，越痛苦的企业，就是杠杆越大的企业。而行业上升期，杠杆就意味着起飞。

以恒大、碧桂园，绿地为代表的企业，开始崛起。

而恒大多元发展，更是进入了高光时期。2010年，恒大以一亿元买下了深陷假球风波的广东足球俱乐部，成立了广州恒大队。并且2011年、2012年中超联赛二连冠，并首次参赛亚冠便闯入八强。

恒大在足球上的投入，可能从商业的角度并未盈利。但带来的品牌价值无法估量，并且从某种程度还可以说踩中了风口。

2012年，许家印和他的恒大风光无限。除了足球的亮眼表现，恒大销售达到923亿元，即将迈入千亿俱乐部。这一年他参加了“两会”，留下了非常经典的一幕。

当时“表叔”热度空前，许家印次年参加两会，非常**正确地将他那根爱马仕皮带换成了：七匹狼。

2013年3月11日下午在人民大会堂举行第四次全体会议，选举产生政协第十二届全国委员会常务委员299人。

全国政协常委为正部级，入选的中共d员基本均是省部级领导。而在299名政协常委中，许家印是经济界唯一一人。同时他也是民营房地产公司唯一一位当选新一届政协常委的企业家。

在中国社会，这种身份的认可等同于资本的认可。

2014年，房地产市场下行。中国开启了“去库存”运动，同时带来的是量化宽松。钱，更好借了。

以万达、苏宁为代表的企业，开始了海内外两开花，买买买模式。

04

风光无限的恒大，为何现在却四面楚歌？

在7月19日，湖南省邵阳市住建*通知：即日起至10月13日，暂停恒大未来城项目和恒大华府项目的预售许可、暂停网签备案、暂停预售资金拨款。因两项目监管金额与实际销售金额不符，存在帐外收存和使用挪用、预售资金的行为，蓄意逃避监管。

文件中“银监会邵阳监管分*”应为“银保监会邵阳监管分*”

这一切的因，是从什么时候种下的？ 

2010年，以地产发家，恒大势头凶猛，许家印登顶地产首富，之后便开始布*新的业务。

先是注资10亿成立恒大文化，一度学习万达影院布*全国，但营收一直低迷，单店票房250万，不及业内平均水平一半。

恒大文化板块的结*当然是被卖掉。

据了解，6月25日，天眼查数据显示，恒大文化产业集团有限公司股权发生变更，变更前，由广州市瑞恺投资有限公司持股98%，广州市添淼有限公司持股2%，（这2家公司均由恒大集团有限公司100%持股）。变更后，公司由段胜利持股98%，杨超持股2%。

另一个挫败的板块是文旅。

原本，恒大旅游集团旗下有恒大水世界和恒大童世界两大核心产业。但现在在恒大集团官网上，恒大童世界业务板块，水世界不见踪影，仅描述称童世界已经布*15个城市，2022年起陆续开业。

就这样，许家印还给童世界排了一个上市时间：初拟为明年6月。

业务做得都不怎么样，但上市圈钱，才是许家印布*多元化的源动力。

目前，许家印掌管的这个恒大集团，旗下拥有恒大地产、恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等八大产业。

八大业务中的前四大，恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络都已经在港股上市。房车宝集团最快也将在今年年底启动上市。

上市的这一波中，恒大地产负债累累，恒大汽车一辆车都没产出，而物业和流媒体，看起来也就是一个个融资的故事。

至于恒大冰泉，最初三年亏损40亿，2016年18亿低价卖出，今年3月又重新买入包装准备上市IPO，在新消费品牌崛起的当下，很难再有机会了。

企业暴雷往往都是从小的债务违约开始，然后产生连锁反应，违约导致金融机构挤兑、股债双杀，现金流断流，最后是企业出售资产、裁员。

现金流的危机是悬在恒大头上的一把剑。

在建中的恒大‧睿峰

7月13日，万科、金茂打算收购恒大资产包的传闻日嚣尘上。尽管恒大已经辟谣，但是显然，出售业务，来盘活流动性，已经迫在眉睫。

比起整船覆灭，断臂求生可能是最好的选择。

重蹈贾跃亭覆辙的许家印，还能有别的办法吗？

绿城房子好还是万科好？

绿城和万科的房子比起来的话，还是万科的好一点，因为万科负责的项目比较多，他服务过的人群也是比较多的，他了解了很多业主想要的户型，然后也会经过他们的需求进行改良，从下一个楼盘里面就体现，所以说像这种经验比较丰富的地产商的话，房子还是比较不错的，绿城的话主要是以物业起价的，物业的话做的好一点，对后期小区的升职也比较好，但是万科的物业也是非常不错的。

2022年地产行业会怎样？熬夜看了数十份报告后，总结了这10个观点…

2、回复：“地产PPT”，免费领取中国地产10强PPT模板！

房企在开发经营过程中，至少要面对6方债权人：银行、信托、债券持有者、供应商、购房者和地方**。

现在房企面对的环境是：

地方**对预售资金监管趋严；

供应商对开发商提高了付款要求；

购房者担心烂尾对房企兑现能力进行甄别；

信托机构对低评级民营房企收紧；

境外美元债评级下滑基本丧失借新还旧能力；

银行在央行指导下对房企支持。

因此，尽管目前银行方面在兼并收购房地产项目上有金融支持，但其他5个方面对房企的“挤兑”压力仍然较大。

因此，当下的地产行业当下陷入一个负向循环困*：销售下行-房企资金趋紧-投资收缩/评级下调或违约-金融机构惜贷-购房者预期悲观-销售进一步下行。

要打破这个“负循环”的一个重要条件，仰仗于房企良好的销售回款，但现实情况却是当下地产销售持续下滑，这可能是行业难以扭转艰难*面的根本。

过去我们总说地产行业通过有息负债高杠杆迅速扩张，但往往忽略了由应收账款和合同负债构成的无息杠杆，同样也是房企规模扩张的加速器。

过去面对供应商时，房企的溢价能力相对更强，供应商或许被迫接受帮房企垫资，愿意以商票形式结款等，并逐渐成为了行业里约定俗成的规矩，但是经历了这轮房企爆雷之后，这样的信用生态可能遭受了较大的破坏，相比于没有订单，供应商显然更不愿意承受亏损。

曾经牢不可破的利益联盟可能出现分化，曾经对房企来说无往不利的无息杠杆，可能不会像过去那样用起来顺手了。

当前，围绕地产行业有两大最主要的核心矛盾：①销售景气度下行；②行业利润率持续走低。

未来在“房住不炒”的大基调下，或许会围绕这两大核心矛盾进行微调。

针对销售景气度下行的矛盾，基本面良好的城市大概率维持现有政策；弱二线、三四线城市出现结构性扶持型政策的概率较大，需求端或许会出现一系列利好政策。

尤其是符合这些特征的城市：库存压力过高、房价下跌过快、土拍市场过冷、土地财政依赖较高、人口流出明显的城市，越是这类城市政策调整的概率越大。

针对行业利率下滑，未来土拍政策或许会迎来进一步调整，**让利来保障房企利润空间，例如合体调整地块的体量大小、底价、限制措施等，一方面保证房企合理利润空间，另一方面逐步引导房企提升产品质量。

去年第二批和部分城市已经完成的第三批集中供地中，部分城市80%以上的土地都被国企央企地产和城投公司竞得，民营房企拿地较少。

大部分城投平台在土拍中扮演托市的角色，而他们拿地后也有可能找专业度更好的民营房企合作。未来民营房企+城投平台，或许会成为市场上的重要力量。

这其中可能会有两种模式，一种是城投平台拿地后直接转让给民企，民企以收购的形式进行开发；另一种是直接引入民营房企小股操盘的模式。两种模式殊途同归，都会在一定程度上缓解民营企业的资金压力。

因此这部分在去年三四季度拿到的地进入市场获得销售回款后，可能会是民营房企回血的重要契机。

一方面，如果民营房企一直没钱拿地，或者不再拿地，那么民营房企占比近六成的土地市场中，融资需求将大幅减少，开发贷会出现有余额、但没有项目可投的困境。

另一方面，在房地产开发的属地特征背景下，地方性民营房企的功能也很难被取代，民营房企在拿地规模占比将近六成，同时民企的专业运营效率还是比部分地方国企更高，因此一次性的大规模出清会影响房地产上下游行业，地方**的财政压力也将更大。

民营房企销售规模占比超过七成，如果今后的全部市场贡献均转由央国企承担的可行性较小，从时间维度上看，也不会轻易一刀切。

在经历了多家头部房企爆雷的教训后，尤其是那些财报数据并无明显异常，账面上现金足以覆盖短期负债的房企出现债务违约之后，对于房企，未来除了财务杠杆和“三道红线”外，还需要关注房企几个指标：

①经营杠杆运用程度：商票兑付往往先于有息负债出现问题，关注财务杠杆的同时需要重视经营杠杆。

②关注表外负债规模：表外负债还包含明股实债+对非子公司或合联营公司的担保+永续债，因此考虑这经营杠杆和表外借款两大项目，则在有息债务之外，部分房企资金流压力实际上会超出预期。

③关注现金流持续为负、受限资金占比较大的房企：现金流安全性和平稳性较好的房企，目前的风险相对较小；需警惕现金流持续为负的房企。

④关注母公司对项目公司货币资金的真实归集能力：随着预售监管资金政策趋严，房企滞留了大量资金在项目公司层面，无法回到母公司层面。债务的主体是母公司，而现金流集中在项目公司。

⑤关注债务集中到期规模较高的房企：2022年民企的到期债务兑付压力仍然较大，合计全年到期债务有6912亿元，是央企的6倍，是国企的10倍；其中4060亿元集中在2022年上半年偿付；从融资工具来看，海外债券的集中到付压力较大，2841亿元的海外债券将在明年到期。

地产行业天然的重资产经营和资金密集特性，决定了其扩张必然伴随杠杆率的提升。而经历了去年的行业危机之后，越来越多的人达成共识——“高杠杆、高周转”模式已经缺少适用性了。

事实上，当前房企资金链紧张的真正转折点，并非三道红线，而是预售监管资金趋严。是头部房企经营危机后造成烂尾的风险，将此前地方**与房企之间的关系瞬间扭转。

此前，**为经济发展需要会对房企在政策上提供便利，但此轮房企爆雷后留下的烂尾项目也让监管方意识到风险所在，因此在9月份以后监管方大幅加强了对预售资金的监管力度。

更有甚者，部分城市针对越是信用资质弱的房企，越是采取严格的资金监管措施，部分城市甚至要到封顶才发放按揭贷款。

而且伴随房企的信任危机，许多购房者也开始将“保交楼，防烂尾”作为硬性指标，因此后续可能会有越来越多的房企将房子建到接近完工才能出售，周转速率进一步下降。

未来准现房销售可能会成为市场趋势，这种模式将会是对房企经营能力和管理水平的真正考验。

虽然此轮行业调控倒下了众多的民营房企，但由此让出来的市场空间也未必全部被国企央企地产分食，或许还有很多城投和地方国企会加入到这场盛宴之中。

此外还有部分此前没有高杠杆运转的中小民营房企，以及此前已经退出地产行业的资本选择卷土重来。

因此，此时断言行业集中度会提升还为时尚早，甚至不能排除行业集中度有进一步下降的可能。

过去一段时间，开发商起到的一大作用是替**加杠杆并承担风险，相应地也赚走了一部分土地升值的利润。

来源：地产人言

往期精选

商业地产观察

●重庆无缘2021全国购物中心销售额排行榜前25强！

●还没装修好，就开业！重庆大悦城被吐槽！太糟心了

●续重庆向北、向西后，谁来赋能重庆向南崛起？

●颠覆商业格*，重庆最强商圈即将开业！中央公园要跳涨？

●2022楼市三大展望：房产税落地，房企大洗牌，房价强掌控冬？

●为什么，重庆人都买龙湖来过冬？

●抄底！金科抢地！重庆楼市走出谷底？

业主维权爆料

●中粮重庆大悦城再遭雪上加霜：被罚11万元！

●中交漫山大隐业主梦碎：有证据告成功了，我们退房！

●蓝光公园华府再曝违法建设被罚92万！

●华侨城云麓台：改善房变还迁房，减配到极致！

●绿城春溪云庐官宣整改好，业主却认为整改不到位！

●阳光城哈罗小镇被爆：没有预售证售房……

●业主控诉凯德九章虚假宣传，业主损失高达100万！

●世茂江城铭著开发商连续违约交房、钢筋外露……

商业地产干货

●商业街“一条龙”策略

●万科社区商业研究报告及设计标准参考

●10万平米商业每天客流多少才能正常运营？

●一分钟让你看懂社区商业各类指标！

●商业地产招商佣金激励制度与分配方式

●某商业街故事线包装

●社区商业规划设计的八大要点

●盘点：2021那些“火出圈”的沉浸式文旅项目

招商选址通讯录

●重庆商业地产选址招商通讯录20220120

●招商必备：年度热搜餐饮品牌拓店联系方式

●全国TOP夜店酒吧品牌拓店

●重庆商业地产选址招商通讯录20211223

●重庆商业地产选址招商通讯录20211211

●重庆商业地产选址招商通讯录20211111

商业与地产报告

●高盛2022年中国报告

●2021重庆写字楼客户市场报告

●2021全球自由行报告

●2022全球十大消费趋势

●16省区农村一二三产业融合发展用地政策汇总

●世联行2021年重庆主城房地产市场年报

●中国商业地产行业2021/2022年度发展报告

采编不易，欢迎点赞、转发、关注！

这几天万科是怎么了??

600101目标价12--13元现价9元,可大胆介入ljl

现在买入长期持有万科A前景好吗帮忙分析下

房地产的龙头大哥你说好不好！年年有分红。只不过现在股价有点高。

中国房产现不战状是怎样的

——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格*和发展趋势等)房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(***.hk)行业发展现状1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷在近几年**宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的*面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

万科A下个月走势补涨稳盘？还是继续低调？

如果冲上3400点创新高就是板上钉钉。那从2920-自今没调过，直接冲上3400这简直是痴人说梦。有点经验的人就知道3350左右是很有压力的。给你我后市的看法，如果未来几天很快反弹到3350，那么就是逃命波，坚决出货。（给主力出货的机会。）如果每天都跌，但是盘中有冲高迹象，那么就是给前期空仓者一次买入的机会。（给主力看空，做空者进仓的机会。）本人第一次3320就出货了，少赚不少，但是今天晚上收盘买入了。我赌逃命波。明天收盘反弹，就准备开始出货，最后的战斗了。如果不是那就接下来几天持续加仓。未来一个月创新高可能很高。个股不分析

从“活下去”到“非活即死”，万科为什么一直“活”在危机中？

活下去才能看到希望，不赌一把怎么可能甘心。

万科集团2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。“背水一战”就是要么死、要么活，没有中间状态。

万科集团融资状况

股东大会批准以后去证监会审批由于最近证监会对新股IPO上市和大量融资已经减少审批估计审批时间要往后至少拖很长时间按这个速度看进一步融资要到十月中旬以后或者再往后了但是既然信息已经出来对市场压力肯定会很大

中国房地产业未来走势如何？？万科怎么样？？

房地产行业要经过一轮合理调整才能慢慢走好。万科去年四季报已经出来。证明去年收益并不是太理想，加上万科盘口大。要等真正的大牛市才有机会稳步攀升