别错过！就在今天！第四批REITs基金可以认购啦~

大家好，我是小米！

盼望着盼望着，第四批公募Reits今天可以认购了！

6月21日，国金铁建重庆渝遂高速公路REIT将正式登场，这次发行的第四批也仅有这一只。

结合前面的12只REITs基金认购的火爆程度，这次的认购想必也会很热闹。

那么，这只高速公路REIT值不值得买？该怎么认购？一文说清楚！

01

今天开始认购的这只REITs，叫做国金***铁建REIT（基金代码：508008），主要投资于渝遂高速重庆段项目，获取后续经营中的盈利收入。

此高速项目是重庆市“三环八射”公路网架构中的主要通道，是连接重庆和成都两大城市间的重要交通动脉。

重庆渝遂高速公路收入包括项目公司收取的车辆运营通行费、沿线范围内的公路服务设施运营及广告设施运营、出租固定资产、应急救援收入等。

2018年-2021年的运营通行费收入分别为59,304.74万元、66,014.59万元、52,776.85万元和79,331.47万元（数据来源：基金招募说明书）。

可以看到，这个项目还是非常优质的。

但资产优质不一定代表上市后会有很好的涨幅哦~

我们可以看下之前上市的4只底层资产是收费公路的REITs的表现，其实也比较一般啦，除了华夏越秀高速公路REIT首日涨幅为23%之外，其余三只上市首日涨幅也不大，有两个现在已经亏啦。

因此，我们也不要对这只REITs有太高期待，不要觉得能赚很多，毕竟现在REITs基金行情不如此前了。

而且我们认购的时候是要冻结资产的，这笔钱会被锁定一周左右，还没利息的。按照以往惯例，可能也是第一天就认购完成，然后按照比例来进行配售。

就像第三批那只华夏越秀高速公路REIT配售率非常低，1万块钱最后配售到手里只有84元左右。

所以，我们是没必要特地把手里的股票或者基金卖掉，把钱拿去认购这只REITs，手里有闲钱的就可以积极去认购一下。

02

国金***铁建REIT的认购策略如下：

1、认购方式

本基金分场内认购和场外认购2种形式。场内认购是通过投资人的股票账户认购，场外认购以基金账户认购。

小米建议大家还是用股票账户来进行场内认购，认购操作很简单。

以金太阳app为例：登录证券账户，点击“交易”页面，点击“交易所基金”，点击“交易所基金申赎”，点击“申购/认购”，输入基金的代码508008和购买数量，就可以完成认购了。

首次认购REITs的投资者，还需要开通一个权限。

以金太阳app为例，登录账户后，依次点击“我的—业务办理—权限开通（基金）—签署基础设施REITS风险揭示书”，根据提示完成签署就可以了。

2、认购时间

场内认购时间为2022年6月21日的9:30-11:30，13:00-15:00；场外认购时间以各销售机构规定时间为准。

场内认购每次认购金额为1000元或者其整数倍；场外认购的首次认购最低金额为1000元（含认购费，下同），追加认购的单笔认购最低金额为1000元。

认购费率如下，和之前的REITs基金认购费是一样的。

3、如何卖出

今日话题

分享、点赞、在看，早日实现财务自由！

【资讯】关于高速公路公募REITs，你一定要知道的事！

一般来说，REITs是一种通过发行信托基金或受益凭证汇集社会资金，由专门的托管机构托管，委托专门的投资机构进行不动产相关投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给基金或者收益凭证持有者的投资组织形式。在基建市场形成“建设/收购→培育→REITs化→回笼资金→再投资”的项目模式，实现“以存带增、滚动发展”的良性发展。

高速公路行业经营收入即期收取，现金流充沛。与其他行业相比，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益稳定等特点。因此，高速公路一直被视为公募REITs底层资产的优质选择。

一、高速公路公募REITs现状如何？

目前已经获批的14只公募REITs项目中，按照底层资产分类，高速公路已有5单，分别为：

浙商沪杭甬REIT

《沪杭甬高速REITs项目简析》

平安广州广河REIT 

《广河高速公路REITs发行价确定，发行规模或超90亿》

华夏越秀高速REIT

《计划募集仅2天！华夏越秀高速公路REITs基金今日首发》

华夏***交建REIT

《华夏***交建REIT正式发售，首日公众投资者认购超800亿元》

国金铁建REIT

《第13单基础设施REITs来了，又是高速公路项目！》

Wind数据显示，截至今年7月7日，12只上市公募REITs中有11只自发行以来涨幅为正（国金铁建REIT、鹏华深圳能源REIT刚刚结束募集，不包含在此次统计范围之内）。其中，华夏越秀高速REIT涨幅18.59%，浙商沪杭甬REIT涨幅3.86%，华夏***交建REIT涨幅0.62%，平安广州广河REIT涨幅-4.25%。

表1目前上市的12只REIT价格明细

▲图片来源：Wind界面新闻研究部

表2  REITs的现时分红收益率预期值

▲图片来源：REITs指数

值得注意的是，今年6月21日，首批9只公募REITs的战投也迎来解禁，相关基金公司也陆续发布了公募REITs基金份额解除限售的提示公告。根据测算，本次9只公募REITs产品解禁份额合计为21.92亿份（市值合计为114.74亿元），占总规模的32%。

业内专家分析，在增加一倍多流通份额的情况下，公募REITs二级市场势必会承压。分行业来看，仓储物流类解禁压力最大，首批解禁市值占流通市值的比重达到158.2%，高速公路类次之，产业园区类和市政环保类较低。目前部分存续REITs估值偏高，作为估值偏离度较大的REITs，高速公路公募REITs将有可能面临价格调整。

二、高速公路发行公募REITs的优势

（一）我国收费公路行业债务压力较大，对多元化融资有一定需求

我国适度超前建设高速公路，当前通行费收入尚不足以支付债务本息。展望未来，通行费收入的增长潜力可能是有限的，净债务余额将持续增加。

全国收费公路债务余额在2013年至2019年持续增加，2020年末达到7.07万亿元，占全国收费公路累计建设投资总额的65%，反映出行业总体资产负债率较高。高速公路资产从建设完毕到进入稳定盈利的成熟期通常需要数年，行业内公司债务压力普遍较大，对多元化融资有一定需求。（来源：华泰固收强债论坛）

表3 ***收费公路年末债务余额

▲图片来源：华泰固收强债论坛

表4 ***收费公路收支平衡结果

▲图片来源：华泰固收强债论坛

表5 各省收费公路收入与营运盈余（2020年）

▲图片来源：华泰固收强债论坛

（二）权属清晰，收费期限明确

我国公募REITs目前仍处于试点阶段，要求底层项目权属清晰、收益较好，能产生持续、稳定的收益及现金流。高速公路的无形资产主要为特许经营权，具有明确的收费期和清晰权属。

（三）现金流稳定，抗风险能力较强

高速公路通行费收入一般为即期收取，与其他行业相比，受宏观经济波动影响不那么明显，经营和财务稳健，抗风险能力较强。2013年至2019年，我国高速公路平均每公里年通行费收入稳中有升，2020年受新冠肺炎疫情影响，通行费总收入减少。2020年，全国收费公路车辆通行费总收入4868.2亿元，其中，高速公路4566.2亿元。**还贷公路通行费收入1725.4亿元，经营性公路通行费收入3142.8亿元。

三、高速公路发行公募REITs面临的挑战

（一）疫情影响高速公路经营盈利

根据2020年***对疫情期间复工复产的工作安排，2020年2月17日至2020年5月5日，所有通行收费公路的车辆免收通行费，因此整个高速公路行业2020年度盈利大幅下降。随着2021年疫情情况缓解、宏观经济好转，高速公路车流量增加，高速公路项目收入逐渐恢复。2022年一季度高速公路公募REITs再一次受到疫情影响，车流量和路费收入出现明显下降，表现不及预期。因此，未来仍需警惕疫情反复对高速公路经营效益的扰动。

表6 公募REITs底层项目近年来业绩表现（亿元）

▲图片来源：华泰固收强债论坛

（二）原始权益人发行动力不足

高速公路公募REITs一般通过转让持有基础资产公司的股权，再通过认购REITs的方式，间接持有部分基础资产来实现架构搭建。考虑到交通基础设施所有权通常属于***，企业在规定的期限内只有特许经营权，高速公路公募REITs项目设立阶段还可能涉及无形资产的转让。

▲简化的REITs资产重组路径

根据规定，由基金管理人承担基础设施项目运营管理职责。但现阶段我国专门的基金管理公司缺乏基础设施运营管理经验，原始权益人对于失去控制权后公募基金运营能力的斟酌，也许会影响其发行意愿。

在高速公路公募REITs模式中，对于原始权益人未来是否可以回购资产、如何通过二级市场回购基金份额尚未做出清晰的规定。当资产的回购权和回购方式不清晰时，若发行时资产价值被低估，原始权益人能否合理收回高速资产就存在不确定性。在高速公路资产稀缺的现状下，这对原始权益人而言，就意味着更多的博弈，从而加大了公募REITs发行时的定价难度。

此外，高速公路公募REITs要求高速集团将路产真实出售给公募基金以获得资金，考虑到底层资产不能有抵质押的限制，出售资产所获得的资金需要用于偿还存量债务，并不能完全被高速集团所使用。而对于高速集团战略配售比例的限制，意味着高速集团在发行公募REITs后，将有一大笔资金锁定在产品中，在5年内无法使用。

（三）投资者再投资意愿不高

高速公路行业作为典型的重资产行业，养护及维修成本是其主要支出之一，小修保养一般每年需要花费3～5万元/公里，中修一般5～8年进行一次，大修一般10年左右进行一次。目前，我国大量的高速公路已经到了大中修周期，由于资金不足而排队待修。随着造价成本不断提高以及公路逐渐老化，未来养护开支需求将加大。改造投资很难带来新增受益，因此，社会投资者对再投资的参与意愿并不高。

四、高速公路发行公募REITs的机遇

近日，财政部和***税务总*联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点政策的公告》（“3号公告”），明确以下几点：

（1）原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权时，适用特殊性税务处理，原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税；

（2）原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权时，对于资产转让评估增值，企业所得税递延至REITs募资完成后再缴纳；

（3）原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，企业所得税递延至实际转让REITs份额时再缴纳，原始权益人通过二级市场增持REITs份额时按先进先出原则处理。

行业有关人士认为，REITs税收新规可溯及既往，证监会、***发改委组织开展的基础设施REITs试点项目均适用，解决了已经发行的项目正面临的税务问题，对推动REITs市场发展壮大具有重大深远意义。

此外，6月6日通过上海证券交易所审核的国金铁建REITs在上市后会面临底层高速公路改扩建事项，并将特许经营权期限再次延长30年，这将对特许经营权REITs的估值逻辑和模型产生一定影响。

五、高速公路发行公募REITs的发展建议

河南省交通规划设计研究院副总工程师、河南交通运输战略发展研究院院长龙志刚近日公开表示了对于高速公路发行公募REITs的看法，并为发行人提出以下建议：

一是储备潜在底层资产。从现行法律法规层面上看，高速公路始终面临特许经营权到期收回的问题。因此建议发行人在筹划REITs时选择剩余特许经营期在10年以上的优质资产，同时储备丰富的潜在底层资产，保障在特许经营权到期后，能够进行扩募以及基础设施再投入。此外，还应重点关注底层资产的改扩建可行性，把握改扩建带来的收费期延长机会，通过充分论证，建立相应投资机制。

二是完善配套政策措施。在公募REITs已成为盘活存量资产重要融资工具的趋势下，建议相关部门根据目前试点项目中存在的实操问题，通过出台相应的配套政策措施，对相关问题进行规范。其中对于国有产权交易问题，建议监管部门通过出台豁免进场交易，简化审批流程等指导意见，降低沟通成本。对于再融资问题，建议相关部门完善REITs产品的权益再融资政策，推进REITs产品再融资的健康发展。

三是提高项目公司运营效率。在试点项目运营时，项目公司应提高资金使用效率，并建立相应激励机制实现运营效率的提升。除此之外，可通过提升项目资产后续的投资吸引力，降低再融资难度。

四是优化评估方法，加强定价审核机制。建议评估机构优化传统评估方法，在进行估值时充分考虑敏感参数对于资产价值的影响，基于不同情形假设下的估值结果，综合确定资产公允价值。此外，发行机构应严格根据要求，通过向网下投资者询价的方式确定发行价格，比对确认资产估值水平及认可度。监管机构应严格审核试点项目相关资料及估值依据，确保资产估值处于合理水平。

第二批reits认购日期

第二批公募REITs正式获批，11月26日募集认购拓展资料：REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。REITs(RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同***和地区的房地产景气程度往往大相径庭。REITs的魅力在于：通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。从不同角度看，对REITs有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下几种：1、根据组织形式，REITs可分为公司型以及契约型两种。公司型REITs以《公司法》为依据，通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有***的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs股份的持有人最终成为公司的股东。契约型REITs则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs本身并非***法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型REITs比公司型REITs更具灵活性。公司型REITs在***占主导地位，而在***、***、新加坡等地契约型REITs则较为普遍。2、根据投资形式的不同，REITs通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。权益型REITs投资于房地产并拥有所有权，权益型REITs越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的REITs中绝大多数为权益型，而另外两种类型的REITs所占比例不到10%，并且权益型REITs能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种REITs。封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型REITs一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。私募型REITs与公募REITs的主要区别在于：第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。

reits场内认购需要提前准备资金？

这个不需要的，主要看您资金量，认购简单讲就是提交申请，具体要看公司给您匹配的份额，到时候在确认就可以啦。认购reits基金的渠道有很多，但是能享受低佣金，认购简单方便的券商不好找。买reits基金选择排名靠前的券商，排名前十都是很少受到监管处罚的，合规监管严格，更加安全可靠，相应的业务范围也更广，交易通道和服务器更先进。

一些有国企券商背景的大公司，信誉更好，服务体系更完善，性价比高。

国内排名前十券商机构：华泰证券，国泰君安，国信证券，中金公司，银河证券，广发证券，安信证券，招商证券，中信证券，中信建投证券。

REITs是什么意思?

不动产投资信托英文简称REIT（IPA：/ɹit/），为realestateinvestmenttrust的缩写，是一种类似共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具，由***国会於1960年创造，主要是藉由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本REITs是什么意思?

REITs基求轻满留料度伟湖百旧余金认购一定能成功吗

不是百分百认购成功的。基金申购也不是百分百能申购上的哦，有些时候也是会配售的，如果僧多粥少的话，不一定能申购上的。要看基金的份额和申购的人数的。场外认购：和普通公募基金认购一样，可以通过基金公司直销平台、银行、支付宝、天天基金等各种第三方基金销售机构认购，在其界面找到新发基金这一选项，就可以看到了。场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购，这种方式比较便利，我们一般在首页或是交易界面都会找到认购通道。

和股债基金相比，超火的REITs基金收益是什么水平？

国外的REITS允许投资房地产市场，投向房地产市场的基金收益较高。光大证券的一项研究显示，1998年至2017年，***公募REITs年均回报率为10.9％，仅次于私募股权，高于股票、债券等。

但是国内目前房住不炒，REITS仅限于基础设施投资，相当于是阉割版。基础设施投资和广大老百姓日常生活息息相关，所以基金就不可能出现暴利或者高收益，按目前各国的经验，大概率年化收益率在6%左右。对普通投资者来说炒作REITS基金还有可能，但是收益也许就会真的失望了，可能就会买了个寂寞，长期看收益不如运行良好的股债基。对于保险等长期股权投资的机构投资者来说，REITS确实是个香饽饽，风险可控、收益预期较为稳定。

reits认购后什么时候确认份额

若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行尾日比例配售，即在基金募集期内，最后一日前的有效认购申请全额确认成功，对最后一日的有效认购申请，根据剩余额度，予以比例配售；1、公募REITs(RealEstateInvestmentTrusts)基金，是一种公募创新产品，全称为“公开募集基础设施证券投资基金”，指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。2、首批公募REITs涉及公路用地、公共设施用地、仓储用地。进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类（永续类）和经营权类（非永续类），这两类REITs产品的预期投资收益构成存在明显差异。进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类（永续类）和经营权类（非永续类），据分析人士指出，这两类REITs产品的预期投资收益构成存在明显差异。3、对于仓储物流、产业园区等产权类REITs，其初始股息收益率可能不超过5%，但未来租金的现金流大概率将带来底层资产价值的波动，从而影响收益；资产到期市场化处理。包括高速公路在内的经营权类REITs则以股息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。虽然两者都是权益类公募REITs，但经营权类REITs更接近债，而产权类REITs的股性特征相对更强，其收益特性预计将介于传统股债之间，与国际市场上的REITs产品也更为接近。拓展资料：1、如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。2、公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。3、在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。

有谁能谈谈平安不动产发行的首单合作型长租公寓储架REITs？

我是来看评论的

第二批reits认购日期是什么时候

1、10月14日，深交所官网显示，华夏基金上报了一只基础设施公募REITS产品。同一时间，上交所官网显示，国泰君安资管和建信基金分别上报了一只基础设施公募REITS产品。2、11月12日，由华夏基金和建信基金上报的【华夏越秀高速公路REIT】和【建信中关村产业园REIT】已经正式获批。将于11月19日开始网下询价，并在11月26日至2021年11月29日期间集中进行认购缴款。建信中关村产业园REIT预计发行规模为26.121亿元，募集份额9亿份，询价区间为2.851元-3.350元，根据预计发行规模推测的发行价格为2.902元，处于询价区间的10.29百分位。3、华夏越秀高速REIT预计发行规模为19.55亿元，募集份额3亿份，询价区间为6.512元-7.499元，根据预计发行规模推测的发行价格为6.517元，处于询价区间的0.47百分位。第二批国产REITs的基础资产与首批产品差不多，主要涉及产业园、高速公路。建信中关村园区REIT为产业园区REITs；华夏越秀高速公路REIT为高速公路REITs；因为有过第一批REITS的发行，我们先来简单回顾一下第一批REITS上市以来的表现！6月21日，9只国产REITs上市交易，上市当天，9只产品全线飘红，涨幅最大的蛇口产园涨了14.72%，首钢绿能表现也不错，涨了9.95%。巨大的涨幅让不少伙伴们都吃到了肉。4、这个是上市首日的表现！再来看看国产REITs上市以来的整体表现。首批9只国产REITs上市已经四五个月了，整体表现还是不错的。截止到10月底，大家可以看下，这几只平均的涨幅接近了20%整体表现还是不错的其实总结下咱们***发行的REITS的特点就是前基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环保、信息网络、产业园区等七大领域第一批和第二批都是类似的第一大特点是：监管有力保障***版REITs的第二个特点：以公募基金形式发行，且项目原始股东需要自己购买20%的基金份额。其实，这主要是为了更好的保护广大中小投资者，将项目方和普通投资者的利益绑定在一起，激励其更好的运营项目。5、而且，监管部门还在这个基础上进行了详细规定：基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。这些可以充分体现出监管的保障力度还是非常大的。