观点 | 片区综合开发将是未来10年城市发展升级的主要手段 - 知乎

片区开发不是一个新词，从早期的华夏幸福产业模式，再到近几年的城市综合开发PPP项目，都算是片区开发的范畴。片区综合开发在当前的环境下具有强大的吸引力，正逐步成为推动新型城镇化建设的重要开发模式。本文对片区开发项目的几种模式进行对比分析，探索性地提出片区特许开发的运作思路和模式，供业界同行交流探讨。

一、数说片区综合开发

在运作模式上，包括基于授权与社会资本合作、**直接与社会资本联合开发和特许经营。从合规性上讲，这三种方式在政策规范性上都有其解释空间。虽然运作方式的名称各有不同，但业务逻辑内核高度趋同，普遍是以项目封闭运作、自求平衡、滚动开发、市场化经营作为原则。

从企业类型来看，央企群体正成为片区综合开发项目的“最大玩家”。2015-2017年，民营企业是片区综合开发项目最主要的投资人，占据主导位置。2018-2020年，民企投资规模大幅收缩，央企逆势增长，超过民企。地方国企受地域*限性影响，整体趋势变化不大。

表12015-2020年央企、地方国企、民营企业片区综合开发类项目投资数量（单位：个）

从发展趋势看，2018年财金10号文以后，狭义的PPP模式与片区综合开发项目的匹配性产生了偏差，各地方开始寻求新的开发路径。到2020年，广义的类PPP项目合作从规模上超过了PPP项目，体现出了旺盛的市场需求。类PPP探索填补了传统PPP模式的市场缺口，本质原因是片区综合开发迎合了市场的真实需求，契合地方**的发展诉求和企业的经营需要。

表22015-2020年PPP项目与类PPP项目片区综合开发的投资规模与数量

可以预见，片区综合开发将是未来10年城市发展升级的主要手段。

1、传统片区开发模式

表3PPP项目片区综合开发的投资规模与数量传统片区开发模式

在当前环境下，如采用**直接投资和PPP模式，会有以下困境：

作为地方**，如何在42号文与10号文的指引与限制下更加规范的操作片区综合开发项目，破解地方发展困*？

作为社会资本方，怎样合理参与片区综合开发项目并有效控制其操作中的特有风险？

作为城投公司，如何在严峻的转型之路上继续依法合规的通过片区综合开发支持地方建设，实现转型再发展？

作为金融机构资本市场，如何识别和更好的支持片区综合开发项目？

笔者认为，片区特许开发在实质上隔离了新增的**债务负担，地方财政增收则企业有收益，地方财政不增收则企业无收益，支付上“以收定支，自主平衡”，该模式逐渐发展成为片区开发的主要模式。

1、政策分析

以上规定可以较为清晰地看出片区合作开发类项目具有一定的政策依据，且具有明显的鼓励性，但政策文件对项目操作流程的合规性也提出了一定的要求。

依照地方**债务管理的一般习惯，**机关部门之间及与事业单位之间的资金往来，不甄别为地方**债务。因此，地方**(财政)依照其资金管理办法向片区开发主管部门做出的定向定期不定额拨款安排，并不能甄别为地方**债务。

根据项目实际产出情况，财政部门仅承担依照既定财政预算和计划、专项资金管理办法等向片区开发主管部门拨付开发建设和经济发展等资金的责任，并不对特许经营项目的开发建设成本和购买服务费用承担兜底责任，项目单位需要根据对项目风险的判断自行做出投资决策。

片区开发主管部门与项目主体之间关系，是依照开发区协议，根据开发建设的绩效情况，包括但不限于财政收入增量、经济发展、环境建设、社会效益等多方面考核标准，而支付的购买服务和采购工程协议项下的付款义务。

自负盈亏的片区特许开发模式，是由若干采购工程和购买服务子项目组成的项目集合，不增加财政额外支出责任，模式本身不构成违规举债。

该类项目通常由地方人民**通过授权/竞争采购相关职能部门/平台公司作为项目的主要实施方，实施方根据自身情况，在**方同意下授权一家由其全资控股的子公司作为实际出资方，与公开合法渠道竞争选定的特许经营者共同出资组建一家片区开发实施公司（以下简称“项目公司”），由该项目公司作为项目建设单位，负责项目的相关手续办理、投融资、建设、运营等与片区开发有关的直接工作。

通过优化各子项目的投入金额，最终确定片区开发涉及的工程建设项目的总投资。

如何规划项目的运作模式、投融资方式及路径以保证项目开发建设资金的需求，是项目实施的重中之重。

通常片区开发项目的合作期有5-10-20年，特许经营期最长30年，其中，根据项目投资总额大小，建设期一般确定在3-7年，一般不超过8年，也可根据资金平衡与产业的发展需要再适当延长。

通过优化各子项目的投入金额，最终确定片区开发涉及的工程建设项目的总投资。

需要明确双方权利义务边界条件、风险责任承担、项目公司组建、项目建设、项目运营、涉及的土地、税收、绩效考核等各主要边界条件。

片区开发项目一般是通过**采购平台招采“投资人”，采购方式为公开招标，项目的竞价标一般有投资回报率、施工下浮率、融资利率、运营过程中的相关运营指标等。

如何解决片区开发项目前期大量的拆迁安置资金问题，是项目设置、方案论证阶段的重要内容。

如何设计项目的投资回报机制，确保不涉及**违规举债以及隐性债务风险。

如何准确合理确定项目整体的资金平衡方案，以及拟实施的子项目的资金平衡测算。

如何合理确定项目的开发时序与结合土地开发的投融资规划。

项目如何获得各方投资决策，包括：**决策程序，投资人内部过会评审，金融机构的项目贷款审核等。

如何招采到最合适项目社会投资人，这是事关项目能否完成融资，能否顺利实施的最为关键问题之一.

资本金财务内部收益率的计算公式？

其财务内部收益率的计算公式为：∑CI-CotX1+FIRR-t=0，t=1-n

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率,也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率

细说项目资本金

​项目投资领域咨询服务整体解决方案提供商

↓以下为工隆建通智库精品课程↓

众所周知，国发[1996]35号文开启了固定资产投资项目的资本金制度。近日，***下发了国发〔2019〕26号《***关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》，是对23年来项目资本金制度的守正与创新。结合26号文，本文就以下几方面问题进行重点探讨。

一、项目资本金制度的适用范围和性质

（一）适用范围

国发〔2019〕26号规定：“该制度适用于我国境内的企业投资项目和**投资的经营性项目。”从该条款可以清楚地看出：企业投资的所有项目，和**投资的经营性项目，适用于项目资本金制度；而**投资的非经营性项目（公益项目），可不适用于项目资本金制度（并未要求不得按照项目资本金制度执行）。

该项规定与我国当前的固定资产投资实践有机结合。我国**投资的非经营项目，多数为**直接投资，项目的全部建设资金由**通过一般公共预算或地方**一般债券予以安排。这类项目不存在项目资本金的问题。当然，“法无明文禁止即可为”，**投资的非经营性项目，若需要市场化融资，可参照项目资本金制度执行。

（二）项目资本金的性质——“不得以债务性资金充当项目资本金”的思考

“不得债务性资金充当项目资本金”，是近些年基础设施领域争论较多的话题。相关规定，现行制度中有代表性的有两个：

1、《***关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号）规定：“投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务”。国发〔2019〕26号重申了这一要求：“投资项目资本金作为项目总投资中由投资者认缴的出资额，对投资项目来说必须是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何债务和利息；投资者可按其出资比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。d中央、***另有规定的除外。”

2、《关于规范**和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库管理的通知》（财办金〔2017〕92号）规定：“属于上述第（一）、（二）项不得入库情形或存在下列情形之一的项目，应予以清退：……（三）不符合规范运作要求。包括……未按时足额缴纳项目资本金、以债务性资金充当资本金或由第三方代持社会资本方股份的。”

基于上述两项规定，基础设施实务界及审计部门对“不得以债务性资金充当项目资本金”的理解主要有两种：

A.不得以项目法人的债务性资金充当项目资本金；

B.不得以投资人（股东，下同）的债务性资金充当项目资本金。

我们认为，B的理解过于宽泛。根据国发[1996]35号、国发〔2019〕26号的规定，应该取A的理解。理由如下：

第一，国发[1996]35号、国发〔2019〕26号明确的项目资本金“对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务”，其主体是“项目法人”（项目公司），不是投资人。通常，对于企业投资项目和**投资的经营性项目，无论是否成立项目法人，投资项目的资金组成主要有两部分：一为投资人的自有资金，二为项目法人向金融机构融资而来的债务性资金。以设立项目法人为例，若按20%项目资本金比例，意味着项目建设资金的20%必须是投资人的自有资金，是认缴的项目资本金出资额，这部分资金不能以股东借款的方式借给项目法人，因为股东借款对项目法人来讲是“债务性资金”；项目法人对股东借款有义务还本付息。

第二，投资人的自有资金，能否是投资人以自己名义对外融资而取得的资金？答案是肯定的。一方面，国发[1996]35号、国发〔2019〕26号清楚说明了只限制项目法人不承担项目资本金的任何利息和债务，并未限制投资人以自己信用融资，将融资资金以项目资本金的形式注入项目法人——尽管也是负债，但负债主体是投资人，不是项目法人，未违反两个文件的规定。

第三，实践中投资人的项目资本金来源可能是多渠道的。有的是股东实缴的注册资本金，有的是工程款、销售款等营业收入，有的是银行贷款（例如流动资金贷款）；若投资人评级较高，资金来源也可能是以投资人自身信用，在资本市场发行公司债、企业债、短期融资券、中期票据、PPN募集的资金。这些资金都可以看成是投资人的自有资金。由于公司账户资金进出频繁，这些资金多有混同，区分哪些资金是注册资本，哪些是债务性资金，哪些是工程款销售回款几乎是不可能的。

第四，中共中央办公厅、***办公厅2019年6月下发的《关于做好地方**专项债券发行及项目配套融资工作的通知》有关“允许将专项债券作为符合条件的重大项目资本金”的规定，也反过来印证了“项目资本金不得为债务性资金限定为不得为项目法人的债务性资金，而非不得为投资人的债务性资金”这一观点。专项债券是地方**债务，发行专项债募集的资金首先进入地方**的**性基金预算，再由**将对应资金注入项目法人作为项目资本金；项目法人的经营收益扣除成本后回到地方**的**性基金预算（或**经营性专项收入），由**性基金预算偿还。这个过程中，专项债的债务主体是地方**，对于地方**来讲是债务性资金，但对项目法人来说是**的自有资金。国发〔2019〕26号也进一步明确：“地方各级**及其有关部门可统筹使用本级预算资金、上级补助资金等各类财政资金筹集项目资本金，可按有关规定将**专项债券作为符合条件的重大项目资本金。”

综上，国发[1996]35号、国发〔2019〕26号和财办金〔2017〕92号有关“项目资本金不得为债务性资金”的理解，应限定为项目资本金不得为项目法人的债务性资金，项目法人对这部分资金没有还本付息的义务；项目资本金可以为投资人的债务性资金。

不过，需要说明的是，投资人只能以自身信用举借债务用于项目资本金，不得以项目现金流（特许经营权、未来应收账款）作为质押向金融机构举借的债务作为该项目的项目资本金。原因是项目资本金为“股性”资金，项目法人对股性资金没有还本付息的义务。若用向现金流质押，则项目法人对这部分资金承担了担保义务，与项目资本金制度的精神相悖。贷款为“债性”资金，项目现金流应优先保障归还项目贷款，项目贷款未还清之前，不应且金融机构也不允许用于归还股东的借款。

二、项目资本金的核算管理

国发〔2019〕26号规定分类实施投资项目资本金核算管理。“设立独立法人的投资项目，其所有者权益可以全部作为投资项目资本金。对未设立独立法人的投资项目，项目单位应设立专门账户，规范设置和使用会计科目，按照国家有关财务制度、会计制度对拨入的资金和投资项目的资产、负债进行独立核算，并据此核定投资项目资本金的额度和比例。”该项规定明确了两个问题：

第一，设立独立项目法人的，其所有者权益可以全部作为项目资本金。

从财务上说，公司的所有者权益主要包括注册资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。盈余公积和未分配利润为企业经营留存收益，不适用于项目资本金。因此适用于项目资本金的主要是注册资本和资本公积。

实践中，还有优先股、永续债、可转换债券三种金融工具，在满足一定条件的前提下，可以（部分）纳入所有者权益科目。例如财政部2014年3月下发的《金融负债与权益工具的区分及相关会计处理规定》规定，发行方企业应在资产负债表“实收资本”项目和“资本公积”项目之间增设“4401其他权益工具”科目，并在“其他权益工具”项目下增设“优先股”和“永续债”两个科目。国发〔2019〕26号也规定，“对基础设施领域和国家鼓励发展的行业，鼓励项目法人和项目投资方通过发行权益型、股权类金融工具，多渠道规范筹措投资项目资本金。”

综上，在设立独立项目法人的情况下，可以认定为项目资本金的主要为注册资本、资本公积、优先股、永续债、可转债五种。但按照国发〔2019〕26号规定：“通过发行金融工具等方式筹措的各类资金，按照国家统一的会计制度应当分类为权益工具的，可以认定为投资项目资本金，但不得超过资本金总额的50%。”即企业可以发行优先股、永续债、可转债等金融工具并计入权益工具，但认定为项目资本金的最高限额不能超过项目资本金总额的50%。同时26号文规定了不得认定为项目资本金的三种情况，分别是“1.存在本息回购承诺、兜底保障等收益附加条件；2.当期债务性资金偿还前，可以分红或取得收益；3.在清算时受偿顺序优先于其他债务性资金。”

第二，未设立独立项目法人的，应设立专门账户，资产、负债独立核算。

这一点要求是过去项目资本金制度所未有规范的。由于不设立项目法人，项目通常由**委托的城投公司（或融资平台公司）、国有企业或其他市场化投资者直接开展投资建设，通常会使项目资金（包括项目资本金和债务性资金）与投资者的自有资金混同，这样很难区分项目资本金比例是否合规。因此，国发〔2019〕26号对这种情况作出了清晰明确的要求，要求设立专户，资产、负债独立核算，以此核定项目资本金比例是否符合国家相关规定。

三、项目资本金比例的多重维度

（一）法定资本金比例、方案资本金比例和融资资本金比例

从法律角度看，国发[1996]35号、国发〔2019〕26号等文件作为“准行政法规”，其规定的项目资本金比例是法定资本金比例。在实际业务操作中，项目资本金比例还有另外两重维度，分别为“方案资本金比例”和“融资资本金比例”。

方案资本金比例：是指按照固定资产投资项目的相关制度规定，在可行性研究报告、PPP项目实施方案等报告、方案及相关批准文件中列明、批复的项目资本金比例。例如国发〔2019〕26号规定，“适用资本金制度的投资项目，属于**投资项目的，有关部门在审批可行性研究报告时要对投资项目资本金筹措方式和有关资金来源证明文件的合规性进行审查，并在批准文件中就投资项目资本金比例、筹措方式予以确认”。企业投资项目尽管没有明确要求，但通常也要编制可行性研究报告、项目申请报告等文件，报有关部门核准或备案，报告中通常也要有自有资金（项目资本金）比例的说明。

融资资本金比例：是指在法定资本金比例、方案资本金比例的基础上，为获得融资，投资人或项目法人与金融机构之间就项目资本金比例达成的书面约定的资本金比例。融资资本金比例，体现的是市场导向，是市场在资金的资源配置中发挥决定性作用的结果。

融资资本金比例，实际体现了两个层面：

1、项目融资的合法性：国发〔2019〕26号规定，“提供融资服务的有关金融机构要加强对投资项目资本金来源、比例、到位情况的审查监督”，“金融机构在认定投资项目资本金时，应严格区分投资项目与项目投资方，依据不同的资金来源与投资项目的权责关系判定其权益或债务属性，对资本金的真实性、合规性和投资收益、贷款风险进行全面审查，并自主决定是否发放贷款以及贷款数量和比例。”金融机构对项目资本金比例合法合规性审查，是国家为防范固定资产投资风险和系统性金融风险对金融机构提出的要求，金融机构必须遵守。

2、资金的市场规律（金融机构的经营风险）：我们知道，项目资本金比例是固定资产投资项目中投资人自有投资金额与金融机构融资金额之间的比例关系。从金融角度看，二者之间是杠杆关系：20%的项目资本金比例意味着需要融资80%，杠杆比例为1:4。杠杆调节的是投资的风险和收益——杠杆越高，风险和收益越高，反之杠杆越低，风险和收益越低。因此为降低融资风险，实际融资中的资本金比例并非投资人“一厢情愿”，越低越好。金融机构需要根据项目的具体情况，多维度评估项目的各项风险，并据此“自主决定是否发放贷款以及贷款数量和比例”，这里的“贷款数量和比例”，对应的就是项目资本金金额和比例。

由于公共基础设施项目的公共产品特性，使很多项目的市场化收益通常不能覆盖项目成本。此外，中国基础设施发展到今天，现金流可观、收益较高的项目大多已完成建设（例如国高网高速公路），因此很多项目收益较低。对于这些项目，金融机构评估后认为法定项目资本金比例不足以缓释其融资风险，要求提高项目资本金比例，有些甚至达到30%-50%（若仍无法缓释风险，金融机构可能会拒绝融资）。

国发〔2019〕26号在行文中也潜移默化地体现了法定资本金比例和融资资本金比例的关系。国发〔2019〕26号规定：“实行审批制的项目，审批部门可以明确项目单位按此规定合理确定的投资项目资本金比例。实行核准或备案制的项目，项目单位与金融机构可以按此规定自主调整投资项目资本金比例。”按照和《**投资条例》和《企业投资项目核准和备案管理办法》，**投资中的**直接投资、**资本金注入类项目，采取审批制；企业投资项目（包括企业使用自己筹措资金的项目，以及使用自己筹措的资金并申请使用**投资补助或贷款贴息的项目）采取核准制和备案制。对于审批制的**投资类项目，因其市场化程度不高，着重要求符合法定资本金比例；对于核准制和备案制的企业投资项目，因其属于市场行为，根据“放管服”原则，则“项目单位与金融机构可以按此规定自主调整投资项目资本金比例”，即自行约定“融资资本金比例”。

（二）项目资本金比例三重维度之间的关系

法定资本金比例、方案资本金比例、融资资本金比例之间的关系如何？

法定资本金比例，是法定的最低资本金比例，是国家规定的防范固定资产投资项目建设、经营风险的“底线”，任何项目（**投资类的非经营性项目除外）都要遵守，因此方案资本金比例、融资资本金比例应该大于等于法定资本金比例，否则即为违法（违规）。

可行性研究报告、PPP项目实施方案等项目方案，是经过有权部门审批、核准和备案的项目法律文件，具有法律效力，在操作中需要遵守，因此融资资本金比例也应不低于方案资本金比例。

在项目实际操作中，**方、社会资本方通常对法定资本金比例较为清楚，且在方案设置时通常将方案资本金比例设定为法定资本金比例。但对融资资本金比例，通常认识不足，设置的方案资本金比例尽管满足法定资本金比例要求，但无法达到金融机构的融资要求，导致项目融资不顺利甚至融资失败。

例如西部某市某高速公路PPP项目，可研报告和PPP项目实施方案均列明项目资本金比例不低于20%，社会资本中标后去银行申请贷款，银行经过评估后认为该项目车流量不乐观，要求项目资本金比例提高到40%，最多贷款额为总投的60%。这一变化，让**方和社会资本方措手不及，**方拿不出更多的资金，社会资本方也认为若需要投入更多的资金，它就不会参与项目投标。

四、项目资本金比例与股债结构

（一）项目资本金比例与股债结构

按照项目资本金制度，固定资产投资项目的资本金有最低比例限制（目前多数领域的法定项目资本金比例为不低于20%），但却没有最高比例限制，投资人的自有资金最高可达100%，即全部自有资金投资，不向金融机构申请债务融资。对应的，金融机构的债务融资占项目总投资的比例没有最低限制，最低可为零，但是有最高比例限制，即不能高于1-法定项目资本金比例。

举例说明：

某项目所在行业法定项目资本金比例为20%。则该项目：

项目资本金比例区间：20%—100%；

债务融资比例区间：0%——80%。

项目资本金与债务融资的比例关系，即股债结构。一个项目，项目资本金比例多少合适，通常由投资人根据自有资金的充裕情况，以及该项目债权融资的可获得性综合考虑。

但是在当前情况下，一方面多数地方**财政资金紧张，极少有资金充裕到能够融资却不融资全部自投的地方**，因此项目资本金能少出就不会多出；另一方面，很多地方**、项目发起人对项目资本金与债务融资之间的关系认识不足，认为只要符合法定项目资本金比例即可贷款。基于这两个现实情况，多数项目的方案资本金比例设定为最低的法定资本金比例。

如前所述，通过市场配置资金的“融资资本金比例”通常高于法定项目资本金比例和方案资本金比例，造成实际项目中的项目资本金与贷款融资资金之间存在缺口。例如前文举例的高速公路项目，项目资本金比例设定为20%，但银行只能融资60%，要求项目资本金比例达到40%才能融资。

因此，**方和社会投资人都应高度关注融资资本金与法定资本金、方案资本金的区别，以金融机构视角，关注市场化资金的股债比例要求，关注市场化资金的风险偏好，审慎评估并合理设定项目的方案资本金比例，使方案资本金比例不仅符合法定资本金比例要求，还要与市场化融资的融资资本金比例接轨。

（二）新增项目资本金的会计处理和合法路径

上述高速公路案例，若需要**方或社会投资人增加项目资本金，这20%的资本金会计处理上如何操作（暂且不论新增项目资本金的资金来源）？如果项目资本金已定，已经无法重新进行核准、备案流程（例如项目法人已成立并已开工建设），应如何处理？这也是现实业务操作中困扰很多地方**和投资人的问题。

如前所述，如设立独立的项目法人，可以作为项目资本金的方式主要有注册资本、资本公积、优先股、永续债和可转债。采用何种方式新增项目资本金，取决于项目的类型和投资人的目的。

1、若为**直接投资、**控股类项目：**方投资人可将需要新增的项目资本金资金（如发行地方**专项债券募集的资金）以增资扩股的方式注入项目法人；

2、若为**参股的PPP、特许经营项目：**方用自有资金（或专项债）增资扩股可能导致项目法人控股权发生变化——**方控股。为满足PPP制度**方不能控股的要求，增资后**仍不能控股，因此可采取一部分进注册资本，剩余的资金进资本公积。但是若进入资本公积，又存在**方和社会资本同股（同出资）不同权、国有资产流失的问题——**方出资多持股少，社会资本方出资少持股多。这一问题的解决思路，可以参照《公司法》第34条“全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外”的规定，**方与社会资本在PPP项目投资协议中约定不按持股比例，而按照实际缴纳的项目资本金比例分享红利。

除了资本公积外，还可以进入项目法人的永续债科目。永续债的好处是资金不计入债务，计入实收资本，可以作为项目资本金，又不增加股东权益，不改变股权结构，免除增资扩股后**控股的问题。当然，不发行永续债金融工具，直接将新增资金计入永续债科目是否合规和可行，需要深入探讨。

社会资本方或特许经营者新增项目资本金，原理同**方，此不赘述。

本文原标题：项目资本金制度的守正与创新——简评国发〔2019〕26号国发〔2019〕26号

北京工隆建通智库

（总第40期）

当前融资化债热点难点解析专题讲座

针对热点难点问题，讲干货、解决实际问题。

全部由薄著老师主讲。两天的课程，线上线下结合。

所有报名参会人员，自报名之日起，均邀请进入“系统学习政信融资业务群”，提前与**、城投、金融人士共同学习，打牢基础。线下课程结束后，继续在群内与老师交流。

本次讲座由工隆建通智库首席专家薄著老师主讲。

薄著老师系国家发改委特许经营法立法专家组成员，财政部中国PPP基金投资审核委员会委员，国际信贷分析师协会标准委员会委员。薄著老师从基层干起，具有30年银行经营和管理经验，被誉为业务干部中最懂政策的，政策领导中最懂业务的，其视野广阔，政策水平高，实操案例多，讲课极具吸引力和号召力。

【讲座背景】

地方**投融资以及基建城投融资工作纷繁复杂，政策波动大，热点难点问题频发。本次讲座聚焦实务中遇到的热点难点问题，设计了极具针对性的课程，全部讲干货、上硬菜，实操实练，旨在较短的时间内消除参会人员的疑虑和迷茫，轻松上阵，撸起袖子加油干！

本次讲座适合**投融资领导，城投、建企中层以上管理者参会，尤其适合**相关部门、城投与银行等金融单位相约共同出席。

【讲座内容】（开课时会根据最新情况调整）:

一、2020**投融资新逻辑

（一）重磅政策密集出台，重塑逻辑

1、***《**投资条例》

2、中办国办《关于做好地方**专项债券发行及项目配套融资工作的通知》

3、国常会扩大专项债使用范围但不得用于房地产相关领域

（二）重点关注逻辑

逻辑一：区分**投资项目和非**投资项目

逻辑二：区分隐性债务和市场化融资

逻辑三：培育主体，规划有经营收入的项目

逻辑四：不以土地，而以土地的最终产出规划项目

逻辑五：国企改革（含两类国资）

逻辑六：城市分化

逻辑七：存量崛起

（三）2020银行政信业务新方向

（四）如何为项目构建现金流（案例）

二、ABO模式与城投融资新理念及政企债务的切割

ABO释义

ABO案例

ABO城投主体特征

ABO与PPP甄别

ABO与**债务的切割和隐性债务的化解

ABO合规性分析

ABO市场化融资运用要点

贷款与债务的秘密-如何不形成隐性债务？

三、两类国资改革与融资

两类国资公司概念、异同、改革的内容

两类国资改革对城投转型突破发展的意义

城投国资改革及融资案例

四、园区城投发展及流动资金贷款案例

园区发展及城投转型历程

可资借鉴之处及存在问题分析

城投流动性问题及解决

监管部门对于所有流贷的监管要求

城投流贷的特殊要求

为城投叙作流贷的要点

城投流贷需求测算的困境与解决

城投流贷测算案例

五、隐性债务置换化解操作要点

1、隐性债务的概念

2、隐性债务的甄别

3、隐性债务化解路径及操作要点

4、隐性债务置换化解难点分析

如何理解债权债务关系清晰？

如何理解对应资产明确？

如何理解财务可持续性？

5、从银行审批角度看隐债置换业务

6、隐性债务置换案例

六、专项债与市场化融资的结合运用

**专项债券品种、特点及主要政策要求

专项债+市场化融资的核心因素分析

专项债项目规划要点

专项债融资方案结构化设计（含专项债做资本金）

专项债+市场化融资案例分析

七、土地一二级开发中的合规问题与模式搭建

1、土地开发流程

2、财综4号文之后的土储业务模式

3、**可否委托国企进行片区开发？

4、委托代建能不能融资？

5、**委托的片区开发主体能不能融资？

6、由**委托的开发主体进行融资是否违反“**投资项目不得由施工企业垫资”？

7、由施工企业为城投垫资违规吗？

8、如何定性**投资项目？

9、**以补助补贴支持的项目该如何定性？

10、**把钱给到上级公司，上级公司再投到项目，算不算**投资项目？

11、如何定义垫资？

12、建筑企业供应链融资可以做吗？

13、土地出让金返还模式还可行吗？

14、**如何合规地把钱给到城投？

15、如何理解“平台公司不得以财政性资金作为偿债来源进行融资”？

16、用地增减挂钩业务能做融资吗？

八、片区开发融资的12种模式

1、传统模式：委托代建、平台贷款、BT、毛地注入

2、EPC+F模式及投资人+EPC模式

3、汕头模式

4、深圳模式

5、上海模式

6、石家庄模式

7、湘潭模式

8、广义棚改自求平衡模式（含广州“三旧”更新模式）

9、PPP模式及片区特许开发模式

10、城市运营商模式

11、ABO城投转型模式

12、混改模式

片区开发融资模式综合运用

九、**投融资全体系知识架构及合规要点

十、实操问题解答与案例讨论

17710036186刘女士

15010684104于女士

项目资本金的出资方式有哪些？

项目资本金的出资方式有：货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权及资源开采权。

实物、工业产权、非专利技术、土地使用权及资源开采权的比例不超过总项目资本金的20%。

何谓项目资本金制度,有何作用

打个比方，项目资本金就是自有资金，你手里有1000万去投资办厂子，而办个厂子总共需要5000万，缺的4000万就要去借钱，去融资贷款；这5000万就是项目总投资

自有资金如何计算

自有资金(EquityFund)企业的资金按其取得的来源，分为自有资金和借入资金。所谓自有资金，是指企业为进行生产经营活动所经常持有，可以自行支配使用并毋须偿还的那部分资金。是与借入资金对称的。各个企业由于生产资料所有制形式和财务管理体制的不同，取得自有资金的渠道也不一样。（一）全民所有制企业的自有资金构成：（1）一部分国家财政拨款，以及固定资产的无偿调入等；（2）一部分企业内部积累，即按国家规定，从成本和税后留利中提存的各项专用基金；（3）此外，还定额负债，即企业根据有关制度和结算程序的规定，对应付和预收的款项中能够经常使用的一部分资金。例如，应交税金,应交利润，预提费用,以及某些生产周期长、按完工程度预收的货款中能够经常支配使用的部分。定额负债在财务处理上视同企业自有流动资金参加周转。（二）集体所有制企业的自有资金的构成集体所有制企业的自有资金，主要劳动群众投入的股金和由企业内部积累形成的公积金、公益金及其他各项专用基金。在西方国家，私营企业的自有资金，主要股东的投资和企业的未分配利润

请问项目资本金净利润率怎么计算？

资本金利润率的计算公式是，资本金利润率等于利润总额除以资本金总额再乘以一个百分比，特别是在一个会计期间内如果资本金发生了一定的改变，那么就要计算资本金总额的平均数。资本金平均余额等于期初资本金余额加上期末资本金余额之和再除以二来进行计算。　　资本金利润率，这个数率就是利润总额占用资本金的百分比，这个比值反映了投资者投入企业资本金的获利能力，是一种获利能力的标准性的指标。

请问如何计算企业的自有资金,以及计算公式是什么?

1、自有资金，是指企业为进行生产经营活动所经常持有，可以自行支配使用并毋须偿还的那部分资金。2、企业的资金按其取得的来源，分为自有资金、赠款和借入资金。3、企业自有资金计算公式：企业自有资金=资产-负债企业自有资金=所有者权益知识拓展：企业自有资金包括的会计科目：各个企业由于生产资料所有制形式和财务管理体制的不同，取得自有资金的渠道也不一样。（一）全民所有制企业的自有资金构成：（1）一部分国家财政拨款，以及固定资产的无偿调入等；（2）一部分企业内部积累，即按国家规定，从成本和税后留利中提存的各项专用基金；（3）此外，还定额负债，即企业根据有关制度和结算程序的规定，对应付和预收的款项中能够经常使用的一部分资金。例如，应交税金，应交利润，预提费用，以及某些生产周期长、按完工程度预收的货款中能够经常支配使用的部分。定额负债在财务处理上视同企业自有流动资金参加周转。

技术篇|建设项目投资测算中如何精确计算项目资本金

为深化投资体制改革，建立投资风险约束机制，有效地控制投资规模，提高投资效益，促进国民经济持续、快速、健康发展，***通过发文规定我国对固定资产投资项目试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。在编制投资项目可行性研究报告时，需对项目的投资规模及投资结构进行初步测算，并根据国家规定的资本金比例要求，分析项目资金来源及筹措计划。本文将通过举例测算，演示在投资测算过程中如何精确计算项目资本金。

根据我国现行《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）规定，项目总投资由固定资产投资、流动资金构成，固定资产投资包括项目建设投资（包含工程费用、工程建设其他费用及预备费）及建设期利息。

建设投资即建设项目所发生的实实在在的投资，该项费用可根据建设单位实际投入测算得出，而建设期利息的计算基于项目融资额、分年投资进度计划及贷款利率。

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）规定融资额的计算需以固定资产投资为基数。此时就出现了一个无法避免的循环，即：

融资额=固定资产投资×（1-k）

建设期利息=融资额×t 

固定资产投资=建设期利息+建设投资

建设投资=Q

其中：

K—为资本金占总投资的比例，各行业有明确规定；

t—本处为设定的系数，并非实际计算方法；

Q—在一个具体的项目中，为常数，包含工程费用、工程建设其他费和预备费。

上述四个等式，（4）中的Q为已知的常数；其余三个等式包含三个未知数，且不能互相化简，从数学的角度来说，解存在。在该种情况下测算出项目资本金比例往往高于最低资本金比例要求数值。

我国投资项目资本金制度

《***关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号）及《***关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号），对我国固定资产投资项目资本金比例进行了明确的规定：

城市和交通基础设施项目：城市轨道交通项目由25%调整为20%，港口、沿海及内河航运、机场项目由30%调整为25%，铁路、公路项目由25%调整为20%。

房地产开发项目：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。

产能过剩行业项目：钢铁、电解铝项目维持40%不变，水泥项目维持35%不变，煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、多晶硅项目维持30%不变。

其他工业项目：玉米深加工项目由30%调整为20%，化肥（钾肥除外）项目维持25%不变。

电力等其他项目维持20%不变。

总体上，新政策对资本金比例的整体要求有所降低。

建设期利息的常规计算方法

根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），按照年中放款测算，建设期利息计算如下：

当年建设期利息=

（之前年份累计已到账借款+当年到账借款/2）×借款利率

而建设期内产生的所有利息，为各“当年建设期利息”之和。

到底怎么算

扯这么多，是该说说到底怎么算了……

首先，假定某项目固定资产投资为1，而该项目所在行业的资本金比例规定为最低20%，那么从满足最低资本金比例角度来说，资本金就是1×20%=0.2，剩下的是借款，即0.8。

该项目预估的建设期为2年；开发进度要求：第一年建设完成60%，第二年建设完成40%。那么，理想预期借款到账进度为：第一年60%，第二年40%。

具体测算如下（根据现行五年期以上贷款年利率4.90%）：

这个时候产生的累计利息是：固定资产投资为1时，产生的建设期利息之和。或者：产生的累计利息是2年建设期、借款进度60%和40%，借款利率4.90%类型项目中建设期利息占固定资产投资的比例。

根据上表可推算出表2：

项目资本金计算

在项目前期咨询阶段，特别是可行性研究报告、PPP实施方案编制阶段，项目投资及财务评价时，通常对融资额进行取整测算，所以通常在表2计算得出的融资额基础上采用excel取整公式对贷款额进行取整（应向下取整，向上取整会导致资本金比例不合要求，即运用rounddown公式，而非roundup公式），取整之后的融资额按约定的借款进度、借款利率按表1的计算方法计算，即可得出取整后融资额产生的建设期利息，进而测算出项目总投资。即： 

举例说明：

如已知某项目建设投资2000万元，建设期2年，分年投资进度60%，40%，资本金比例为20%，贷款利率为4.90%。测算项目资本金最低为多少？

项目建设期利息比例测算：

通过上述计算，可测算出项目建设期利息占总投资的比例为4.32%（=1.18%+3.14%），因项目总投资=建设投资+建设期利息（暂不考虑流动资金）。故，项目建设投资占总投资的比例=1-4.32%=95.68%。

因该项目建设投资2000万元，因此，可反推出项目理论总投资为2090.3万元。又因80%的总投资通过贷款解决，故理论贷款额=1672.24万元。采用rounddown公式即rounddown（1672.24，-1）=1670万元。

确认贷款额为1670万元，根据已知投资进度、利率及利息的计算原则，测算项目建设期利息90万元。

因此，项目总投资为2000+90万元=2090万元。

资本金额=2090万元-1670万元=420万元。

该测算可在excel表中通过设置公式实现快速联动测算，不仅满足了项目资本金比例20%的要求，也克服了建设期利息计算与项目总投资计算出现循环的情况。

说明

在固定资产投资项目中，项目资本金比例需执行国家资本金制度，资本金比例需大于等于制度规定的最低比例要求，如某项目行业资本金比例最低要求20%，在项目投资测算时，可按照文件规定设置资本金比例，具体的设置情况可根据项目体量及业主要求综合考虑。但总体上，资本金比例高的项目在后期融资、增信等要优于资本金比例相对较低的项目。

可研及融资市场副总：南文秀