什么叫房地产还原利率？

收益原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的原利率统一原为评估时日总收益的一种方法。此方法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法之一。　　由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以一定的适当的原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价格，也是适当的客观交换价值，这就是收益原法的原理。　　当土地纯收益每年不变、原利率每年不变且大于零、土地使用年期为n年时，收益原法的计算公式为：　　P＝a/r[1－1/(1＋r)n]　　式中：p—土地价格；　　a—土地纯收益；　　r—土地原利率；　　n—使用土地的年期或有土地收益的年期。　　收益原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物或是房地产的估价。　　收益原法的估价程序为：（1）计算总收益；（2）计算总费用和折旧费、房屋收益等；（3）计算土地纯收益；（4）确定合适的原利率；（5）选择公式求算地价。

金融学利率互换的实例问题

其实就是固定利率市场的利率规定的比较死板，并且阶梯落差较大，是比较落后的形式在浮动利率市场形成规模之后，固定利率基本上就推出历史舞台了拿书上这个例子来说，比方说A企业的信用评级是AAA级，B企业是AA级，评级只相差一级，固定利率市场给出的贷款利率相差1.4%，而浮动利率市场的贷款利率只相差0.8%，显然，固定利率比浮动利率的阶梯落差更大一些固定利率的阶梯落差大并不是没有道理的，因为企业贷款通常不是一年两年，对于十年甚至二十年的贷款而言，在借方看来，信用评级低一级的企业，在这么长的时间里，其不稳定因素是会累加的，说通俗一点就是，一个AAA级企业，一年内倒闭的几率可能是1%，一个AA级企业一年内倒闭的几率是2%，如果换成二十年的话，AAA级企业倒闭的几率是10%，而AA级企业倒闭的几率是30%，也就是说，按常理判断，不稳定的东西会越来越不稳定对于借方来说，在提供长期贷款的时候，更愿意选择低风险的对象，而那些高风险的对象，则必须用更高的回报才能打动他们，所以阶梯落差就会比较大而浮动利率市场则没有这个顾虑，因为他们是每年调整一次利率，所以一开始的时候不需要很高的阶梯落差现在已经遇不到书上说的这种情况了，因为浮动利率已经普及了

利率互换的基本结构是什么?它存在的优势有哪些?

①风险较小。因为利率互换不涉及本金，双方仅是互换利率，风险也只限于应付利息这一部分，所以风险相对较小；②影响性微。这是因为利率互换对双方财务报表没有什么影响，现行的会计规则也未要求把利率互换列在报表的附注中，故可对外保密；③成本较低。双方通过互换，都实现了自己的愿望，同时也降低了筹资成本；④手续较简，交易迅速达成。利率互换的缺点就是该互换不像期货交易那样有标准化的合约，有时也可能找不到互换的另一方。

利率互换的内容，流程及目的？

利率互换是交易双方在一笔名义本金数额的基础上相互交换具有不同性质的利率支付，即同种通货不同利率的利息交换。

通过这种互换行为，交易一方可将某种固定利率资产或负债换成浮动利率资产或负债，另一方则取得相反结果。利率互换的主要目的是为了降低双方的资金成本 (即利息)，并使之各自得到自己需要的利息支付方式 (固定或浮动)。

什么叫房地产还原利率？

收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。此方法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法之一。　　由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以一定的适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价格，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。　　当土地纯收益每年不变、还原利率每年不变且大于零、土地使用年期为n年时，收益还原法的计算公式为：　　P＝a/r[1－1/(1＋r)n]　　式中：p—土地价格；　　a—土地纯收益；　　r—土地还原利率；　　n—使用土地的年期或有土地收益的年期。　　收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物或是房地产的估价。　　收益还原法的估价程序为：（1）计算总收益；（2）计算总费用和折旧费、房屋收益等；（3）计算土地纯收益；（4）确定合适的还原利率；（5）选择公式求算地价。

工商银行利率转换步骤？

工商银行利率基准转换步骤如下：

1、点击进入工商银行APP，在银行的APP首页中点击登录按钮，登录进入个人账户。

2、登录完成以后，在首页中点击“最爱的功能”，然后找到全部功能。

3、在全部中找到存贷款的功能，然后在存贷款中找到利率基准转换的功能按钮。

4、找到定价基准转换合同清单后，可以看到当前是否有已经存在的贷款，如果有的话直接点击一键转换的功能。

5、转换完成后，就可以使用lpr浮动利率进行还款。

什么是利率互换？

利率互换（Interest Rate Swap，IRS）是一种金融衍生品，是指两个当事方在某一特定期间内交换固定利率与浮动利率的现金流的一种契约。双方通过协商，交换一定金额的固定利率现金流和浮动利率现金流，以达到对自身风险的控制和资金成本的优化。

在利率互换中，一方支付固定利率现金流，另一方支付浮动利率现金流。浮动利率根据一个参照利率（例如Libor）和利率互换双方商定的利差计算，随着参照利率的变化而变化。当然，在设定利率时双方可以协商其他因素，例如利率交换周期、计息日以及支付日期等。

利率互换的主要作用是对冲两个当事方所面临的利率风险，使每个当事方的成本更加稳定。例如，企业可以在典当或发行债券时使用利率互换来锁定资金成本，并降低资金成本波动带来的风险；银行可以通过利率互换平衡流动性和资产负债表，进行风险的有效管理。

利率互换可以在某些情况下提供更便宜的融资成本，但也存在一定的风险。投资者应该在深入了解利率互换相关知识和市场情况之后，再进行投资决策。

我要提问一个关于金融学的问题，十万紧急，谢谢。

1执行价格为100日元兑1美元每1美元兑换100日元的实际成本为$1*(1+1.7%)=￥100$1.017=￥100$1=￥98.328416912487708947885939036382盈亏平衡点为￥98.328416912487708947885939036382也就是在1美元的价值低于98.328416912487708947885939036382日元的时候，该期权达到盈亏平衡期权最大亏损为认购价格即1000万美元*1.7%=17万美元到期日盈亏分布我没法给你画了划一条直线上面写上汇率价格分布比如80859598.328100105110这条直线为横坐标因为是看跌平衡点在98。328交易额在100所以一条线由98.328部分穿过横坐标下端在大于98.328那边表示保值亏损部分这条线在纵坐标在17万美元横坐标在100日元的地方开始转折转折部分与横坐标平行左边无限向上延伸(一条穿过98.328并以17万美元100日元为起点的射线)2由A公司借入美元与B公司借入的英镑作交换因为A在美元上有2%的competitiveadvantage剩下的你自己算吧

利率对我国金融市场的影响

利率市场化对国有银行的影响利率市场化改革蕴藏着风险，也孕育着机遇。我国加入世贸组织后留给中资银行的过渡期已为数不多，而能否用活利率杠杆，能否按照市场化方式运作银行资金，也是中资银行能否在未来取胜的重要因素之一。对于金融企业来说，利率市场化可能产生多方面的风险，它对银行资产负债管理、风险管理、内部控制制度都提出了很高的要求。它对国有银行经营的重大影响体现在以下六个方面：(一)有利于促进完善的金融市场的形成，为国有银行创造比较规范的经营环境。利率市场化的过程，实质上是一个培育金融市场由低水平向高水平转化的过程，最终形成完善的金融市场：融资工具品种齐全、结构合理；信息披露制度充分；赋有法律和经济手段监管体制；金融市场主体充分而赋有竞争意识。这些都将为国有银行的经营营造一个良好的环境。(二)促进了商业银行经营行为的变革。有利于落实商业银行业务经营的自主权，进一步确立银行的自主经营地位，真正做到“自主经营、自担风险、自负盈亏、自我约束”。同时，利率市场化会使银行间、乃至金融业之间的竞争更加激烈，只有银行的预算约束强，内部风险、成本控制制度健全，定价科学合理才能适应利率市场化，这将迫使银行的经营机制发生根本性变革。(三)银行利率风险和利率管理的难度加大。利率市场化将引起银行利率风险的扩大。利率变化对银行是有利还是不利主要是看资产和负债对利率的敏感程度，但是不管利率上升还是下降，利率缺口必然伴随着利率风险。进一步说，利率变动的风险要求银行能够对其进行控制，而银行控制风险能力的强弱又产生了对利率的控制风险。利率风险是金融风险的一种，是指由于利率的波动，致使资产收益与价值相对于负债成本和价值发生不对称变化而造成银行损失收入和资产的风险。在利率市场化进程中，影响利率水平的因素众多，利率波动的频率和幅度大大提高，利率的期限结构也更复杂，与利率管制下相比，市场利率的波动对于银行经营的影响更大，利率风险的识别和控制更难。(四)加大了银行的竞争压力和经营压力，利差缩小。利率市场化将加大银行的竞争压力，将导致市场份额的重新分割。银行间的竞争不再*限于对客户资源的简单争夺，而是扩展到与存款与贷款以及相关的中间业务领域。银行的实力、信誉、存贷款利率报价水平、金融产品与服务创新能力将成为银行竞争的关键。最近这几年，国内银行间的竞争加剧，地方性银行和国有银行已经展开了“贷款营销”，通过降低贷款利率来争夺客户成为最重要的一种竞争手段，许多大企业成为各家银行争夺的焦点，银行的传统信贷业务的利差持续下降，经营收入减少。(五)有利于商业银行推出新的金融工具、产品和服务，促进商业银行业务的发展。利率市场化将导致银行传统主导业务的萎缩和非利差型业务的发展。利率市场化以后，银行为争夺存款，存款利率肯定会有一定程度的上涨，而为了争夺优质客户，其贷款利率又会趋于下降，银行传统主导业务的比重将会逐渐下降。与此同时，必然会有大量的新型金融产品出现，那些不受利率波动影响和不占用银行自身资金的中间业务和表外业务将获得较快的发展。利率市场化的主要意义在于促进金融创新，所有的经济主体都会得到创新带来的好处。利率市场化后，一方面商业银行的金融产品定价权加大，商业银行获得了前所未有的定价自主权，这在客观上为商业银行进行金融创新提供了可能性。另一方面，商业银行面临的利率风险大大上升，面临的竞争压力加大，这在客观上对商业银行从事金融创新产生了强大的动力和压力。商业银行只有通过持续有效的金融创新行为才能规避利率风险，为资产提供增值、保值的机会。(六)有利于商业银行优化客户结构。利率市场化促使国有银行经营管理部门自觉关注贷款市场的运行趋势，根据客户与银行所有业务往来可能带来的盈利、客户的经营状况、银行提供贷款所需的资金成本、违约成本、管理费用等因素综合确定不同的利率水平，在吸引重点优质客户的同时对风险较大的客户以更高的利率水平作为风险补偿，推动银行客户结构的优化。我国国有银行应对利率市场化的对策虽然从长期来看，利率市场化给予国有银行的机遇是主要的，但国有银行要对由此所带来的挑战，特别是恶性价格竞争引起的收益下滑问题必须予以充分重视，要有针对性地采取以下措施，做好充分准备，才能在竞争中立于不败之地。(一)实现以产品为中心向以客户为中心业务模式转化。以客户为中心业务模式的作用，主要体现在以下几个方面：一是通过为客户提供全方位服务，充分挖掘客户的各种业务资源。二是通过为客户提供稀缺业务或优势业务而获得附加收益。三是通过加强业务主管、客户经理与客户的联系纽带，培养客户对银行的诚信度。实现以产品为中心向以客户为中心业务模式转化，应从调整部门设置、业务流程二个方面着手。业务管理部门的设置应从条式向块式转变，按照以客户为中心业务模式的要求，在部门设置上，应从原来按各业务品种不同设置部门的条形模式，向按营销、操作、管理、监督等职能不同设置部门的块式模式转变，并在此基础上，根据业务市场情况和业务操作技术不同进行管理细分。随着计算机在银行业务操作上的广泛应用，银行内部的业务分工大部分可以在同一平台基础上的计算机系统完成。各种不同的业务应尽量通过同一计算机平台提供服务，根据客户的不同规模、不同性质、不同的服务要求分别提供相应的服务终端。在以客户为中心服务操作模式下，不论客户大小，都应尽可能为其提供一站式服务。(二)加强利率风险的管理和控制。利率市场化意味着银行面临的利率风险将越来越明显。因此，对国有银行而言，已到了从单纯关注流动性风险和信用风险转移到既关注流动性风险和信用风险，同时又关注利率风险的时候了。引入风险管理机制。在银行内部建立资金中心，制定资金价格，分析资金来源的利率水平与期限，确定贷款利率和转移资金利率。通过不同的利率水平反映政策导向，降低总体风险水平。将银行多余的资金运用在资本市场中，获取短期收益，弥补资金来源与运用中的期限缺口。通过金融市场调整负债结构，增加主动型负债比重，使资金中心成为利率调节的阀门，控制综合成本，转嫁银行内部不能消化的现实及潜在风险。具体可从以下几方面着手：1．设立决策机构，确立利率风险管理在资产负债管理中的核心地位。指定专门部门负责利率风险的日常监控，其他业务部门按照该部门确定的内部资金转移价格将各项金融产品的风险转移至该部门，由该部门将风险转移至市场上。2．建立完善的兼顾风险控制和经营效率的金融产品定价机制。在贷款定价决策机制上，可以由总行公布或规定适合于全行的基准利率，总行通过授权分别规定不同分行在总行公布或规定的基准利率基础上的浮动权限。在确定本行的基准利率水平时，通常以中央银行利率，同业拆借利率等为基准，与这些利率间保持一定的利差水平。在决定对各分行利率浮动幅度时，应主要考虑各所在地区经济发展差别和当地竞争差别等因素。各分支机构在确定存、贷款利率水平时，应在总行确定的利率基准和浮动幅度内，根据本行的成本情况，不同客户的资信差别、同业竞争程度以及目标利润水平确定。3．加强对利率走势的预测和分析。建立利率预测模型，强化对利率走势的分析。商业银行应建立市场利率信息收集、反馈和分析系统，建立并利用利率预测模型，对利率的走向进行科学有效的分析。当前国内的商业银行是在没有经验的条件下参与到利率市场化进程中的，由于在利率市场化的进程中，影响利率的因素众多，把握和预测市场利率水平的难度更大。因此，商业银行必须加强对于利率走势的预测和分析，这是进行资产负债管理的前提条件。4．开发金融衍生产品交易等新产品规避利率风险。提高银行利用金融市场化解利率风险的能力。解决利率风险在很大程度上要依靠金融衍生工具。商业银行要更多地参与到金融市场中去，利用利率期货、期权、调期等手段的不仅能控制和抵补风险，甚至还能从中获益。识别了利率风险后，需要根据具体情况调整资产负债表的结构，缩小风险缺口或者通过金融衍生工具对冲利率风险。由于直接调整资产负债表结构操作起来比较困难，而且使收益受到限制，所以管理利率风险的工具主要是一些金融衍生产品交易，如远期利率协议、利率期货和期权、互换和互换期权等。(三)大力推进金融创新。在贷款业务方面的创新主要包括：一是贷款证券化，进行资产结构的调整和优化。二是贷款出售，调整资产结构，增强流动性，控制风险，满足监管当*的要求。三是大力发展银团贷款。四是并购贷款。由于企业融资市场的进一步拓展，发展并购贷款的前景十分广阔。五是应收帐款抵押贷款。在投资业务方面的创新主要包括：择优购买企业债券和投资于资产支持的证券。随着资产证券化业务在我国的广泛开展，以贷款和其他资产支持的证券将不断推出。在资金来源方面的创新包括：发行大额可转让存单、股份化等。(四)大力发展中间业务。提高银行中间业务产品开发的能力，积极开发新的金融产品。商业银行可以通过大力发展中间业务，缩减利率波动对银行的影响范围。吸收国外银行的成功经验并结合我国的实际情况，积极开拓适合中资银行业务特点的金融新产品中间业务是指不构成银行表内资产、表内负债、形成银行非利息收入的业务。目前，我国银行90％的业务仍然是传统的存贷款业务，其经营收入主要依赖资产负债业务，其弊端是在利率市场化过程中及之后，银行所承受的利率风险将很大。由于中间业务和表外业务不发达，也使银行缺乏规避利率风险的有效手段。外资银行特别注重发展高附加值和高收益的中间业务，从已进入中国的外资银行实践来看，其主要精力一直放在中间业务上。我国银行的中间业务是从90年代以来才得到了发展，但与国外银行相比，仍然处于起步阶段，差距十分明显：一是实际经营范围窄，品种少。国外银行的中间业务经营品种普遍在60种以上，多的有上百种；范围涉及管理、担保、融资、衍生金融工具交易中众多领域。我国银行的主要中间业务是利润低的结算和一般性代理业务。二是业务规模小，收入水平比较低。外资银行的中间业务收入已普遍占到总收入的60％左右，多的达80％。而我国银行的中间业务收入占银行业务收入不足10％。表外业务的发展为银行提供了更大的利润空间，由于表外业务如为企业提供咨询、投资决策、基金托管、委托投资、债券承销等可游离于大资金量运作之外，从而使银行由单纯的依靠大资金量获取贷款利息收入，发展到同时可依靠提供金融服务来收取佣金收入，银行的经营有了更大的灵活性，从而具备了更强的竞争力。(五)向大型化、全球化、集团化发展。以美国为例，就金融总资产角度来看，虽然银行业占金融市场总体的市场份额有所下降，但由于金融业总体的高速发展远远超过GDP的增长速度，银行业相对于经济总体的作用反而有所增强。种种数据表明，美国的银行通过合理的兼并收购实现了向机构大型化发展的目标，与传统的单纯依靠简单粗放、短平快式增加贷款发放来扩大资产规模相比，消化了资金成本上升的压力，体现了规模效益，同时，又减缓了规模扩张对资本金的压力和风险的快速积累，既提高了效益，又控制了风险。总之，利率市场化是中国市场经济发展的必然，它一方面给商业银行间带来更为激烈的竞争，但另一方面它也为商业银行提供了重新配置资金、调整资本结构、重组资产的广阔天地。因此，在进入利率市场化前的“过渡期”，应充分认识和考虑到利率市场化给商业银行所带来的机遇和挑战，并真正做到未雨绸缪。

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商业银行利率风险探析金投向不同区域、行业、企业，形成资金在地区、行业和企业间的合理配置，以风险的分散平衡原理，优化风险组合，分散风险损失;四是利率风险转移机制，通过一定的工具，如利率互换、期权、期货等，使利率风险转移或置换，以降低资产负债的利率风险度。五是利率风险补偿机制，在利率风险发生并造成损失时，通过一定的途径和方式取得补偿。如在办理资产或负债业务时，附加一些保护性条款，在利率发生急剧变化并发生损失时，从其他渠道及时得到补偿。(五)建立合理高效的利率风险管理运作机制。一是要建立完善的利率管理组织。在商业银行内部设立专门的利率管理部门，负责制定利率管理办法和制定具体的实施细则;研究央行、市场利率走向及对本行经营成果的影响;制定系统内往来利率和外部资金基准利率;指导和检查利率政策贯彻执行情况。二是合理划分利率风险管理的职责。明确利率风险管理的具体部门和人员，并保证在利率管理程序的重要环节上分工明确，避免“扯皮”现象发生。如计财部门作为利率主管部门，负责基准利率的确定。各对外业务部门根据客户综合贡献度、业务风险等因素，在基准利率上进行上下浮动，制定对不同客户、不同业务的差别定价。当然，这些必须经利率政策管理委员会审议后执行。三是科学制定利率风险管理操作程序。利率主观和利率执行部门要定期对利率执行情况进行调研，并向部门负责人提交分析报告及建议。部门负责人审查同意后，向利率政策管理委员会提交议案后执行。(六)做好利率风险管理的基础工作。一是加快利率风险管理程序和数据库的建设，提高信息处理能力和反馈水平，为进行敏感性缺口分析等控制利率风险手段提供技术支撑。二是加强利率管理人员的培养，造就一只能熟练掌握和运用利率风险管理技术的队伍。三是借鉴吸收西方商业银行利率管理技术，结合国内利率风险实际状况，研究出适合自己的利率风险管理体系。